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2011年11月23日

モデルルーム訪問 その8 ウェリス徳丸

今回も板橋区徳丸に建設中のウェリス徳丸を見学してきました!
所在地 東京都板橋区徳丸1-316-33(地番)
交通  東武東上線東武練馬駅から徒歩11分
総戸数 37戸
専有面積 65.88〜84.61平米
入居 2012年1月下旬予定
売主 NTT都市開発

前回と同じ徳丸という住所ではありますが、場所はまったく逆で東武練馬駅から不動通りを高島平方向に進んだ位置にあります。
建設地は一応完全な高台です。でも言い方を変えると崖の上です。
駅からは徒歩11分とのことですが、実際は+2〜3分はかかります。
東武練馬駅を出て一旦下り坂を降りて、最後にめちゃくちゃ急な階段を上り現地に到着します。

道を選べば平坦な道だけで行けますが徒歩20分くらいかかります。
買い物は急な階段を登る前に99ショップがあるので最低限の買い物はそちらで済ませることができます。
モデルルームはイオン板橋の隣にあります。
営業マンは販売代理の東急リバブル社員です。ガツガツした雰囲気はありません。
モデルルーム見学後タクシーで現地周辺を見て回ります。
タクシー内での営業トークとしては
・この地域はマンション分譲が少ない
・高台で水害の心配がない
・イオンが駅前にある
といった内容です。

たしかにこの地域は分譲マンションが少ないのでそれなりに売れてしまうのかもしれません。
価格は坪単価170〜195くらいです。

落ち着いた地味な物件ですし、悪い物件ではありませんが駅からの距離はネックです。
また都内通勤の方は東武練馬から東上線利用は非常にストレスがたまります。
混雑はそれほどひどくありませんが池袋まで20分かかります。
2回くらい途中駅で通過待ちがあります。

池袋で乗り換えも必要ですし、例えば新宿まで通勤であれば、埼京線の武蔵浦和付近と同じくらいになってしまいます。
ただアドレスは板橋区徳丸ですし、埼玉と比べては失礼になってしまいますが。
板橋区内でも徳丸アドレスは良いイメージですので、アドレスも価格に含まれていると割り切りも必要かと思います。

そして、この物件を検討する方に一番注意してほしいことがあります。
それは 管理費 です。

70uで管理費17000円。修繕費5750円。足して約23000円・・・。
修繕費はいいのですが管理費が高すぎます。

洗面室など室内のセンスがとても良いだけに管理費が高すぎるのは残念です。

ただこの程度の規模だと管理費は高くなりがちですし、小規模だからこそ得られるコミュニティがありますからそこを評価できる方には向いているマンションでしょう。


※資料請求をした2月のものです。モデルルーム見学は11月初旬です。

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マンション評論家のマンションマニアと申します!! マンションが大好きすぎてマンションについての研究ばかりしています! 住んだことがある街は板橋区、さいたま市、蕨市、和光市、千葉市、市川市、八千代市です! モデルルームを訪問したり、現地へ写真を撮りに行ったりしたことをブログへupしていきますのでよろしくお願いします!
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