現役銀行員がリスクを意識して資産運用したら

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収益報告

最近の収益を報告しておきます。

以前は、銀行のネット通帳をそのまま掲載していましたが、
何か足がつきそうなので、、（別に隠す物でもないかもしれないですが、、）
金額ベタ打ちでいきます。以前通帳を載せた時から、7万弱＋9万弱の月額収益アップで、
月額40万程度の売り上げが出るようになりました。

改めて意識しますと、これはなかなかの金額ですよね。
ローンも組んでいるので、手のこりはそこまででもないですが、
例えば飲食業（お弁当販売等小規模）で、
この程度の売り上げをあげるのは、それなりの苦労が必要でしょう。

まして、まるおは副業ですからね。殆ど手をかけていません。
勉強は相当していますが。。

それと、このような複利が見込める業態というのは、
規模の世界なので、この後加速度的に規模を拡大することが可能です。
区分所有50件とかの有名大家さんが語る、一番楽しい時期かもしれません。
2年、3年で結果のでる事業ではないですが、10年続けられたら、それ以降の結果は、
かなり固い（リスク顕在化確率の低い）ビジネスと言えます。

なので、リスクを嫌う、金融機関はそう言った事業者（個人投資家）に
融資するわけです。なまじ夢を語るベンチャー起業家よりよっぽど安全ですからね。

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メモメモ

お久しぶりです、まるおです。

最近、築古マンションの情報がネットに載らなくなってきました。
なんか、怪しいです。

昔は、四谷コーポラスをはじめとして、複数の築古マンションがランキング化されて、
HPに載っていたように思いますが。。

日本の不動産業の世界は、知っているものが勝つ、知らないものが負ける、
知らない状態が利益を生む（仲介）というわかりにくい世界です。

これは、何かあるに違いありません。
備忘で、当方が記憶している東京の築古マンション（分譲、RC)をメモしておきたいと思います。

・エンゼルハイム神楽坂　築64年（1958年築）
https://ameblo.jp/kng-y/entry-12705810042.html?frm=theme

・コープオリンピア　築57年（1965年築）
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B3%E3%83%BC%E3%83%97%E3%82%AA%E3%83%AA%E3%83%B3%E3%83%94%E3%82%A2

・ツイン一の橋1号館　築64年（1959年築）
https://ameblo.jp/kng-y/entry-12707006945.html?frm=theme




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石神井公園団地建て替えへ

皆さま、今全国の団地が徐々に建て替えられつつあるのはご存知ですか。
全部ではないですが、まるおが知る限り、かなりの数が出てきました。
また、建て替えに至る経緯や、デベロッパー、組合の活動、地方自治体の関わりなど、
それなりのパターンが、見えてきたような気がします。

ご存知の通り、日本の高度成長期時代にたくさん供給された団地は、
立地は良くないものの、敷地にゆとりがあり、容積率が余ってるお宝物件が
多くあります。容積率が余っていれば、それを活用して、戸数を増やして建て替えが可能なんですね。
所謂、等価交換というやつです。築50年ほどのマンションが、ただで新品に変わるイメージです。

デベロッパーや建築会社は、その増えた戸数で事業費を補い、利益を出します。
用地の仕入れが必要なく、リスクの低い事業とも言えます。
我々、金融業は蚊帳の外ですけどね。。

しかしまるおは投資家の立場から、関わりを持つことが可能で、
数年前から虎視眈々と見定めを行なって来ました。
近頃はSNSで、組合の会合情報も流れるケースもあり、
お年頃？で、立地の比較的良い団地は、SNSでもよく耳にします。

実は昨年、現金で購入したのは、まるおが目をつけていた、ある公団の分譲で、
今絶賛リフォームをしています。その団地の建て替え方針はある程度調べた上で購入したのですが、
実際オーナーになって、色々と話を聞くと新しいことが分かって来ました。

リフォームのネタと一緒に、このブログでお知らせするのでご期待ください。

石神井団地の建て替え着手の様子です。


石神井公園団地建替え計画始動　団地お別れイベントを見学

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金利のお話

金利は、以前語った時から変わってないですね。
以前は、いよいよ金利上昇に向けて身構えるという話をしていましたが、
結局は金利は、上げれず、コロナが来てしまいました。

よって、まだまだ不動産投資への好条件が揃っています。
まるおは、この間、いつでも金利上昇してもいいように、
投資信託にてをだしたり、コモディティなんかも始めました。

しかし、このコロナ禍においても、融資が出ると知って、
あの銀行のドアを叩いたのです。
不動産投資信託の貸し出し金利が、ここまで低くて、且つ10パーセント近い利回りが見込める物件が、
転がっているなんて、日本くらいじゃないでしょうか。



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最近の収益です

最近の収益です。
2年前とほとんど変わってないです。
1000円だけ収益あっぷですかね。
嬉しい限りです。

実はその安定した収益を元にもう一物件買っていました。
初めての現金購入です。
その物件の詳細はまた今度。



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ついに！

お久しぶりです、まるおです。

あの銀行に乗り込む日がやって来た。
大分更新に間が空きましたが、不動産投資であの銀行にお世話になる日がやって来ました。

菅さん肝いりの施策で地銀が慌てふためく中、地銀の風雲児は、
どのような融資姿勢なのか、出来る限りレポートします。



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契約！

こんばんは、まるおです。

今日は契約に行ってきました。
大家をやるようになって、わざわざ不動産屋さんに出向いて契約するなんて初めてです。
今日は時間があり＆お天気も良かったですしね！

年々契約書の種類や内容が多くなっている気がします。
というのは、10年来の付き合いのある不動産屋さんの発言です。
東京都の紛争防止のための契約書だとか、保証会社の契約書だとか。
（ひと昔は、連帯保証人のみが普通でしたが、最近は保証会社がマストですよね）

判子を10か所くらい押しましたよ。
でも、これで一件落着です。
空室期間もおよそ20日で済みました。
これは都心部ワンルームならではですねぇ。

まるおがいつも参考にさせていただいている大先輩不動産投資家の芦沢さんも、
https://www.rakumachi.jp/news/archives/author/ashizawa
ワンルームの投資にはホットスポットが存在するとおっしゃっています。

これは、私も肌で実感していて、確かに同じ都心でもばんばん売り買いされて
ばんばん賃貸が回っている物件と、そうでない物件があるものです。
これを見分けるには、日々不動産情報サイトを見る必要がありますし、
歩いて見て判断するしかありません。こういう情報は中々出回っていないものです。

ただ、私の物件や私がウォッチしている物件は中古不動産業者や賃貸業者さんなら、
大抵わかっていただけますし、名前を出しただけで笑顔になっていただけます。
それだけ、売買や賃貸の仲介の経験者が多く、その物件を仲介することで
手数料を得た経験をお持ちなんだと理解をしています。

皆さんもそんな、不動産業者からも愛される物件を取得されることを祈ります。

アクセントクロス！

さて、今回は、リフォームに大分、自信の手をかけたと申しましたが、
一つ工夫したことがありまして、それはなんと、アクセントクロスです！

。。。って、大家さんの中ではもう使い古された手ですが、今頃やってみました。
（だって、ここ最近まるおの物件は出入りが少なくて。。。3年以上何もなかったもん。。）

じゃじゃーん。


どうですか、この奥行き感。
狭小築古ワンルームがこの通り、奥行きの感じる今風の部屋に大変身です。
今回やってみて実感しましたが、これ良いですわ。
（実際はリフォーム終わる前に内見・契約決まったから効果なかったんですけど笑）

今回は、不動産屋さんの計らいで、禁煙にしてもらいました。
高いクロスだから汚されてはいけませんもんね笑（平米1,500円（工賃込）ですが笑）

自分でDIYで埋めた穴も、職人さんがクロスを張ってこの通り！
上から手で触っても凹凸はほとんどわかりません。

契約決定！

こんばんは、まるおです。

前回、お話していた都心部の優良物件ですが、1ヶ月もたたないうちに、次の契約が決まりました。
しかも、5000円増額、敷金1ヶ月、礼金1ヶ月で、うれしい限りです。
単純計算して、年間6万円の増収です。不動産経営で増収は、物件買った時くらいなのでうれしいですね。

DIYもきっちり終え、あとは壁の張替えとクリーニングを待つばかりです。
このような優良物件であれば、例え室内のリフォームが必要となっても、礼金と敷金で、
支出は最低限に抑えられます。

リフォームの様子

前回お見せした、補修後の様子ですが、実はこんな穴になっていました。


台所の壁もこの通り汚れていました。


それを日曜大工の用品で。。


ほらこの通り！


洗面所の栓が外れてしまっていたのも。。


近くのホームセンターで売ってたネジでこの通り。


こういう地道な努力で（といってもトータル数時間）で修繕費が大分お安くなりますよ。
忙しいときは業者さんにお願いしますが、できることはまるおはやってますね。

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こんばんは、まるおです。

忙しくて、投稿をさぼってました。
法令改正、マーケットボラティリティ、等々、銀行員を苦しめるものは多いです。

さてさて、かぼちゃ、TATERU事件は落ち着きましたかね。
TATERUとタッグを組んだあの銀行があまりメディアに出て来なくて不思議です。
地元では大きなニュースになっているんですかね。

さてと、9月の収益。順調です。これは、不動産事業ならではですかねぇ。
振れ幅が少ない。



あ、でも、今回はちょっと動きがありました。
なんでも、当方の1号物件、超都心部の優良物件の優良賃借人さんが十月半ばで退去されました。

ちょうど、家賃の安い時期に入居いただいたので、もう少し高く取れるのになぁと
思っていたので、ちょっと嬉しい（失礼）ですが、5年以上もお住みいただき感謝です。

不動産屋さんと相談し、今度は5000円増額させて募集しています。
引き合いはボチボチというところですが、このようなおじさん物件でも時期によって、
増額できるところが不動産の面白いところです。

先週の退去立ち合いに続き、今日はお部屋の補修に行ってまいりました。
DIYってやつです。忙しいときは、業者さんにお任せをしてしまうのですが、
こうして時間のある時には自分でやっています。これが結構節約になるんですよね。

画像は、まるおが直した壁の一部です。
次回、詳しくお話しますねー。




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こんばんは、まるおです。

全5回にわたるTATERUの提案の考察について、いかがだったでしょうか。
まるおからすると、そもそも35年の変動ローンで、木造の余剰となりつつあるアパートに
投資することに疑問を感じると同時に、提案がずさんできっちり見ないと、
おもわぬところに落とし穴があったんだろうなぁという感想です。

さてさて、一方でサラリーマンアパート投資の最大手、シノケンはどうだったのでしょうか。
まるおは、シノケンも見ていました。以下に事業計画書を載せておきます。



TATERUに比較し、建築費の消費税が載っていることや、場所が厳選されていること
（東〇東横線ターミナル駅7分）、当方の年収や資産に比し、総額が大分現実的であること、
また、頭金（見せ金）を入れたうえでの条件付きであるものの、金利も1.8％、35年変動と、
すごくまっとうな提案のように見えます。

ただ、平米数をご覧になってお分かりの通り、超狭小アパートです。
確か一部屋13平米くらいじゃなかったでしょうか。

最近、スピリタスという超々狭小アパート（9平米）を分譲する業者が人気を博していると
聞いていますが（なんでも紹介受けるのに6ヶ月〜1年待ちだそう）、それにあやかり、シノケンは、
最近この手の狭小アパートを押しているんだそうです。

個人的には駅徒歩3分以内なら、10平米前後でも目的のある人であれば、
入るかなぁと思いますが、駅7分ですかぁ。。微妙ですねぇ。。

まぁ、まるおはこのときすでに変動金利での借り入れはやめようと決意していたので、
検討もしなかったのですが、7000万払って、狭小アパート6戸（家賃は5万前後）を
残すよりは、500万前後のRCを買って、国金さんで固定で借りて、20年運用したほうが良いです。
（多分手間もかかりません）

次回以降、もう少しシノケンの提案についてみてみようと思いますので、
お付き合いくださいませ。

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