現役銀行員がリスクを意識して資産運用したら

余剰容積率

余剰容積率。なんと魅力的な言葉なのでしょう。我々区分投資家からすると、とてつもなく素晴らしいキーワードであり、その一言を聴いただけでも物件の購入の検討に値します。ただし、それは都内、駅近のみですが。

当然駅から離れた場所には、容積率を大きく残した、平置きの駐車場を備えたマンションも相当数ありますのでそう言うのは対象外です。郊外の団地なんかもそうですね。大きく容積率を余らせています。余らせた容積率を利用し、建て替えを実施し、余剰の住戸を売り捌いて、建て替えの費用を捻出する。。なんてウルトラC的な建て替え手法もありますがね、それは限られた団地のみです。有名どころで言うと京王永山駅近くのUR分譲と桜ヶ丘団地、石神井公園団地くらいでしょうかね。今後事例は、少しづつ増えてくるでしょうけど、そもそも人口の減りつつある日本で、既存マンションを壊して新しいものにする必要が果たしてあるのか。RCの寿命は70年とも110年とも言われますからね、需要と供給のバランスが見込めないと、建て替えても余剰住戸が捌ききれない、結果既存住民に負担がかかるなど、大きな事故につながります。

なので、建て替えを見越したマンション購入は避けるべきですが、ただ、資産価値としては評価されつつあるようです。私が持っている某郊外都市駅徒歩7分の公団分譲は、広さが50平米ほどですが、マンション全体の敷地が5万平米あり、全世帯で割ると一世帯あたり75平米ほどになります。つまりは、50平米のマンションを買うと、その広さを上回る75平米の土地がもれなくついてくると言うことです。もちろん勝手に売ったりすることはできませんが、今後マンション建て替え円滑化法がどんどん高度化してくにつれ、敷地売却や譲渡、担保としての評価方法はどんどん良い方向に向かうでしょう。やり方のオプションはどんどん増えるはずであり、時間があればあるほど、有利です。言い換えると持ち主が若ければ若いほど、安全です。

このところ、駅徒歩7分の土地は上昇を続けています。一番近い号棟は徒歩3分ほどです。


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