現役銀行員がリスクを意識して資産運用したら

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比較その２

芦沢さんとの比較、その２です。

これは、私の戦略の特徴ともいえます。それは、マンションの場所に対する考察です。芦沢さんは、ホットスポットに関するこだわりが強いようです。これは、駅近とかに限らず、賃貸の引き合いが強い場所を見つけ出すことのようです。

正し、こうもおっしゃっています。そのホットスポットにアパート等のライバルが現れた場合、需給に変化があると、、つまりは、昔ホットスポットだった場所がそうではなくなる可能性があるということですね。

こちらに関しては、まるおは明確に異なる見解を持ちます。私は駅近一択です。駅を中心として、半径を狭めれば狭めるほど、加速度的に、面積は小さくなります。逆に半径を広げると加速度的に面積は、広くなります。以下のグラフ、、分かります？高校でやりましたね。2次曲線とか放物曲線というやつです。



よって、そもそも、駅近になればなるほど、新築が新たに建つリスクはゼロに近くなり、必然的に（再開発でもない限り）築古の争いになります。よって、築古でも需要があり、比較的しっかりと賃貸付けができます。

一度、お目当ての物件が見つかったら、駅を中心として、半径を該当の物件の距離までにして、円を描いてみるとよいです。よほど複雑な道路付けでない限り、円の中にある物件が、ライバルとなりえます。また、空き地や農地、駐車場・自転車置き場などが、今後、アパート、マンションとなりえる場所と言えます。

この考え方は、駅近への「都市集約」が起こることが前提の戦略ですが、都市集約については、また、次の投稿でお話しします。

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大先輩

皆さんは、資産運用をするにあたって、どなたかの実績を参考にされていますでしょうか。
私は築古区分の大先輩、芦沢晃さんの戦略を参考にしています。

築古、ワンルーム中心、関東中心で、このニッチな不動産投資市場でとても戦略があっています。
DIYをやられる事や注目されている地域など、似通っているところが多いのです。

このように自分と考えの似ている人の戦略をつぶさに確認して、
比較することは、非常に重要だと思っています。
当然、年齢も違えば、投資の時期も違うので、一概に比較は出来ないのですが、
気付かされる事は多いです。

私と芦沢さんの大きな違いは、、

1．融資を使うか否なか

芦沢さんは、全てキャッシュで買い進めています。
その方が性格に合っているんだとのご自分の分析です。
私が思うに芦沢さんは、リスクを取るのが性に合わないのだと思います。
同じ理系で分析好きですから、何となくわかるのです。

では、何故私は融資を使って、リスクを取っているのか。。

いえいえ、リスクはとっていません。融資のリスクというのは、ひとえに、
金利リスクの事です。金融のリスク分野でいうところの、市場リスクのうちの、
金利リスクです。今まさに、アメリカFRBが利上げをしようとしていますが、
アレです。FRBが利上げをして、日本の不動産担保ローンに響くのは相当先でしょうが、
確かに変動金利でローンを組んでいたらリスクはあります。でも、金利スワップを組めばそれも打ち消せます。

。。難しい話になってしまいましたが、まるおは変動金利は選びません。
よって、金利リスクから解放されています。

今日はちょっと難しい話でしたね。
明日以降は、芦沢さんとの戦略の違いその2です。

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コレクション

物件一覧ではなく、敢えてコレクションと書いてみました。
何故ならば、私にとって今の物件は、私が好きな築古マンションの一覧であり、
趣味の一つであります。彼らを通じて得る知識や、街の動き、世の中の出来事は、
かけがえのないものであり、私の人生を豊かにしてくれています。

さらに、そのコレクションたちが、黙々とお金を稼ぐとても素晴らしい状況です。
何れは、その元手で自分でコレクションを生み出してみたいとも思っています。

ちょっと何言っているかわからないかもしれませんが、私のように趣味と実益を
兼ねている人はとても幸せですね。私も最初から築古マンションが好きだったわけではないです。
収益を得るようになって、買い進めることによって、いろんなパタンの物件があることを知り、
いろんなデベロッパ、管理会社を知ることにより、コレクションのようになりました。

例えば、ダイアパレス、きっと聞いたことありますよね。世代の人は、夜中に流れていたダイアパレスの
CM「あぁ東京砂漠ぅう〜♪」という歌詞を思い浮かべる人もいるかもしれません。
当時は、今のシノケンやタテルのように、資産運用のための小ぶりなマンションを開発していました。
今の当方の印象は、ライオンズマンションと双璧をなす、バブル期のちょっと凝ったマンションです。
その凝ったもの（銅像や中庭や植え込み）が資産価値の向上につながっているかというのは疑問ですが。

https://www.youtube.com/watch?v=VaCVIJ-xCE4

そのような特徴を持つ物件を私は、コレクションしています。私は入念に下見をするタイプですが、
大体イメージ合っていますし、30年以上という時を経て、そのような特徴が残っているのは面白いです。
セザール、マルコー、朝日プラザ、などなど、コレクションしてみたいシリーズはたくさんあります。

上記は、ほぼワンルーム専門のマンションですが、ファミリーや高級ブランドに目を向けると、
ペアシティ、秀和、ホーマット、ドムス、パークホーム、等々今も都心で数千万〜億を超えるような金額で
取引されているシリーズもあります。（実はまるおも所有しています）

上記のようなマンションは、その地域のシンボルみたいになって、築年数がたっても威風堂々たる姿ですね。
総じてメンテナンスは行き届いて言います。下手な新興デベの新築マンションを購入するよりリスクは
低いでしょう。念のため新耐震が良いですが。

私の物件一覧を以下に記載をしておきます。いずれは一軒一軒詳しくご紹介したいです。

東京23区内　：築40年前後　ワンルーム　購入900万　市場評価1,600万
東京23区内　：築40年前後　2K　　　　　購入850万　市場評価1,000万
名古屋市　　：築30年前後　ワンルーム　購入400万　市場評価350万
名古屋市　　：築20年前後　ワンルーム　購入900万　市場評価1,000万
東京市部　　：築50年後　　3K　　　　　購入500万　市場評価900万
東京23区内　：築35年前後　1K　　　　　購入1,800万　市場評価2,400万

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複利とは

皆さん、複利とは、何かご存じでしょうか。
金融、投資、ビジネスを行う上では重要な考えですね。

かの発明家、アインシュタインは言いました。
『複利は人生最大の発明だ』と。それは、社会主義・共産主義が一般的であった中世において
資本主義社会の国のめざましい発展を見てそう言ったそうです。

下の記事でコメントしましたが、まさにまるおがやっている不動産投資は複利の世界です。
規模が大きければ、拡大のスピードは速く、またリスクも低く抑えられます。
先に始めたものが強い、規模の大きいものが強いのです。

そして、規模やスピードを求めて人や街、国が発展していくというのです。
しかしその弊害がひとつあるのです。それが『格差』の発生です。

複利と格差の関係については、以下のYouTubeで勝間和代さんが的確に語られています。
こういうスパッと、語っていただける方が政治家などになっていただけると世の中変わるのにと思います。
動画内でも語っていただいていますが、政治家はこの問題には気づいているものの、
語らない、自分達が不利になるから、と言われています。なるほどなるほど。

https://www.google.co.jp/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=video&cd=&ved=2ahUKEwic9pTizvn1AhXEsVYBHbAmBdAQtwJ6BAgHEAI&url=https%3A%2F%2Fwww.youtube.com%2Fwatch%3Fv%3DvpMXQx6Ku4U&usg=AOvVaw06zpkkJdm7M4IUVEDu-Xxs

この平和な時代の社会の動きに着いていくか、指を咥えて見ているか。
あなたはどちらでしょうか。

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収益報告

最近の収益を報告しておきます。

以前は、銀行のネット通帳をそのまま掲載していましたが、
何か足がつきそうなので、、（別に隠す物でもないかもしれないですが、、）
金額ベタ打ちでいきます。以前通帳を載せた時から、7万弱＋9万弱の月額収益アップで、
月額40万程度の売り上げが出るようになりました。

改めて意識しますと、これはなかなかの金額ですよね。
ローンも組んでいるので、手のこりはそこまででもないですが、
例えば飲食業（お弁当販売等小規模）で、
この程度の売り上げをあげるのは、それなりの苦労が必要でしょう。

まして、まるおは副業ですからね。殆ど手をかけていません。
勉強は相当していますが。。

それと、このような複利が見込める業態というのは、
規模の世界なので、この後加速度的に規模を拡大することが可能です。
区分所有50件とかの有名大家さんが語る、一番楽しい時期かもしれません。
2年、3年で結果のでる事業ではないですが、10年続けられたら、それ以降の結果は、
かなり固い（リスク顕在化確率の低い）ビジネスと言えます。

なので、リスクを嫌う、金融機関はそう言った事業者（個人投資家）に
融資するわけです。なまじ夢を語るベンチャー起業家よりよっぽど安全ですからね。

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メモメモ

お久しぶりです、まるおです。

最近、築古マンションの情報がネットに載らなくなってきました。
なんか、怪しいです。

昔は、四谷コーポラスをはじめとして、複数の築古マンションがランキング化されて、
HPに載っていたように思いますが。。

日本の不動産業の世界は、知っているものが勝つ、知らないものが負ける、
知らない状態が利益を生む（仲介）というわかりにくい世界です。

これは、何かあるに違いありません。
備忘で、当方が記憶している東京の築古マンション（分譲、RC)をメモしておきたいと思います。

・エンゼルハイム神楽坂　築64年（1958年築）
https://ameblo.jp/kng-y/entry-12705810042.html?frm=theme

・コープオリンピア　築57年（1965年築）
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B3%E3%83%BC%E3%83%97%E3%82%AA%E3%83%AA%E3%83%B3%E3%83%94%E3%82%A2

・ツイン一の橋1号館　築64年（1959年築）
https://ameblo.jp/kng-y/entry-12707006945.html?frm=theme




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