現役銀行員がリスクを意識して資産運用したら

比較その3

芦沢さんとの比較、その3です。

これも、私の戦略の特徴いえます。それは、物件の優位性へのこだわりです。
私は特に、、以下を重視しています。

1．総戸数へのこだわり
2．容積率へのこだわり

です。1．については、なんとなくお分かりでしょうか。あの楽待さんが、HPで物件を検索する際、総戸数での絞り込みができる仕組みをいれたことでも注目されましたね。

例えば、30戸のマンションと100戸のマンションがあったとします。それぞれ同じ金額に、修繕積立金を積み上げたとして、30戸と100戸では、約3倍の積立のスピードの差が生まれます。当然ながら100戸のほうが有利ですよね。

あれでも待てよ、30戸のマンションと100戸のマンションでは、規模が違うから、100戸のマンションは30戸に比べて3倍多くかかるのでは？、、、と思いがちですね。それが違うんです。恐らく2倍も違わないでしょう。マンションの大規模修繕で大きくかかって来るのは、外壁と屋上防水ですが、例え戸数が違ったとて、そんなに費用に差は出ません。そもそも敷地面積が同じで、縦に高いことで、30戸と100戸の違いがあるのであれば、それは、屋上の面積は同じはずです。（外壁は、それなりに広くなりますけどね、足場の組みにくさとか）

よって、まるおの経験から言っても、戸数は多い方が良いです。基本的に、100戸以上で8階以下がベストな規模です。200戸、300戸になるにつれ、修繕積立金は余剰となり、積み上がっていく傾向にあります。個人的には、そんなに余剰になるなら、積立額自体を少なくしても良いのではないかと思うくらいです。まるおが持っているマンションは、どれも億を超えて資産を持っています。

芦沢さんは、どうも、規模についてはあまりこだわりを持っていらっしゃらないようで、
小規模な30戸くらいの区分マンションもたくさんお持ちのようです。


↑↑我々、区分派の神様みたいな方です。

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