現役銀行員がリスクを意識して資産運用したら

まるお、TATERUに潜入してました、第3弾。
今回は、実際の提案物件のお話。

事業計画をご覧ください。



総額1.4億円、某足立区ターミナル駅徒歩10分。20平米に満たない狭小ともいうべきアパート
9部屋のご提案です。見る人が見ればわかるでしょうが、まず、土地が高い！！
感覚的に1000万〜2000万は上乗せされているのではないでしょうか。

次に建築費ですが、ここはTATERUのデザインマンション、それなりの費用を積んできています。
私もこの費用には何となくアグリーでした。だってかっこよいもん。木造には決して思えません。
IoTもライティングもきれいです。劣化等級いくつだったか忘れちゃったんですが、それなりに持ちそうです。
但し、良くご覧ください、建築費（税抜き）とあります。ここがみそです。500万近くサバ呼んでいます。

次に諸経費、内訳を載せれていませんが、不動産取得税は別見積もりです。
なんでかわかりませんが、ここで100万近くサバ呼んでいます。


更には、レントロール。駅徒歩10分のアパートで7.X万円ってどうなのーって思うのがまず一つ。
次にこれを合計しても、事業計画の月額収益に到達しません。恐らく管理費・共益費の名目でお金を
取るのでしょう！新築だからしょうがないやと思ってみんなはいってくれるのでしょうか。。
初回の客付けはできるでしょうが、2回目以降は相当頑張らないといけませんね。

結果、計画書では、6%の利回りですが、実質5%（ひょっとしたら、5%切るかな）。
突っ込みどころ満載の提案内容ですが、これがどうして、結構契約に結び付いているんでしょう。
金余りの日本、恐るべし。。

次回は、この事業計画をもとにもう少し、分析していきましょう。
融資は、35年2.XX％になってるよー。。

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