プレミアムレジデンス千葉県立美術館前 ４年前は新築相場が＠９２万円～の地域でどう勝負にでるか
プレミアムレジデンス千葉県立美術館前【モデルルーム訪問】記事更新しました！
今回ご紹介するのは
プレミアムレジデンス千葉県立美術館前 です！
［物件概要］
売主：三信住建株式会社
施工：株式会社松村組
価格：3,070万円～4,410万円 67.89m2～85.95m2 第４期予定
総戸数：153戸
規模：地上13階建
交通：
京葉線「千葉みなと」駅 徒歩8分
千葉都市モノレール「千葉みなと」駅 徒歩11分
所在地：千葉県千葉市中央区中央港1丁目204番1、204番4（地番）
竣工：平成29年1月下旬（予定）
地図はこちらです↓
※画像はクリックすると大きくなります
千葉みなと駅で新築マンションを見学するのは2012年築のグランスイートブルー以来でしょうか。当時は震災の影響もあり千葉みなとはもちろん海に近いエリアのマンション販売状況は悲惨なものでした。しかし、そんな悪いイメージも今は少なくなり、中央区、江東区の湾岸エリアをはじめとして海に近いエリアも再度注目されるようになりました。なぜ一度敬遠されるようになった千葉みなとエリアが再度注目されるようになったのか？それは3.11のときに液状化の被害がなかったからというのも理由の一つです。同マンションが位置するエリアは液状化が「きわめてしにくい」エリアとして指定されており、洪水に関しても洪水を引き起こす河川がないことから被害の想定がされていないエリアです。もし、千葉みなと＝液状化、洪水というイメージをお持ちなのであれば一度ネットやハザードマップで確認してみると良いでしょう。それは思い込みであったとわかるはずです。
同マンションは開放感のある立地条件となります。バルコニー面側には緑豊かな県立美術館の敷地があり、その横には千葉ポートパーク、後ろ側にはK´sハーバー、マンションの真横は結婚式場と囲まれ感が一切ありません。敷地形状が奇麗なため全棟南東向きの県立美術館ビューを実現しています。
囲まれ感がない立地でありながら、自身の土地にもゆとりをもたせています。敷地面積約6351㎡に対して建築面積約1748㎡と敷地面積に対して30％以下の建築面積です。これによりさらなる開放感が生まれます。すでに現地では建設が進んでいますからそのゆとりをぜひご自身の目で確認していただけたらと思います。
千葉みなと駅からは京葉線で東京駅まで直通37分、海浜幕張駅へ直通8分、千葉都市モノレールで千葉駅へ直通4分と交通利便性も良く、都心通勤の方でも十分検討できるエリアです。最近では風に対しても強くなった京葉線ではありますが、万が一運行停止になってしまった場合には容易に千葉駅を経由して迂回できるのも安心材料と言えるでしょう。
それでは価格と間取りの一例を共有いたします。
Aタイプ 85.95㎡ 南東向き 角住戸
3階 4130万円 坪単価158万円
8階 4410万円 坪単価169万円
C´タイプ 67.89㎡ 南東向き
8階 3360万円 坪単価163万円
13階 3580万円 坪単価174万円
おおよその平均坪単価は160万円程度です。いただいた価格表を見る限りは今期の販売を含めて残り50戸程度となっています。入居が平成29年の3月下旬予定ですから順調に売れている感じはありますね。そこまで有名なエリアではありませんから集客は容易ではないはずですが、実際に開放感のある現地を見ればその魅力にひかれて、見学者の歩留まりはかなり高いはずです。
管理費 月額9,200円～11,600円
修繕積立金 月額6,310円～7,990円
駐車場 108台（月額使用料／9,000円・10,000円）（身障者用1台、来客用3台含む）
駐輪場 314台（月額使用料／100円・200円）（来客用:6台、レンタサイクル用:2台含む）
バイク置場 5台（月額使用料／1,500円）
ミニバイク置場 16台（月額使用料／1,000円）
敷地内の駐車場は若干抽選になってしまいそうです。外れてしまった場合は周辺で探す必要があります。
共用施設がラウンジしかないため管理費が抑えられていますからコストパフォーマンスも良く、3500万円のお部屋をフルローンで購入しても毎月の支払いは11万程度に抑えられますから「家賃より安い支払いで・・・」が十分通用する価格帯です。
この価格帯でありながらディスポーザー、食洗器、床暖房完備で二重床、二重天井、そして床スラブ厚は250～280mmと構造面でもコストをかけています。間取りに関しても全邸7m超のワイドスパン・・・平均坪単価約160万円でこれだけの物が買えるのであれば納得です。
【総評】
千葉みなと駅は一度降りていただければわかりますが、時間がゆっくりと流れているように感じるはずです。歩道が広く整備されており、とくに南側に関しては海がありますから尚更です。家を買った後に環境を買うことはできません。リゾート感ある街に住みながらにして利便性は妥協しない。一度訪れてみて千葉みなとを好きになれたのであれば何ら迷うことなく買っていいマンションだと評価します。
周辺の中古マンション市況についても以前よりも持ち直してきており、物件にもよりますが築浅で徒歩10分圏内となると坪単価120万円程度では動いていますから坪単価160万円のプレミアムレジデンス千葉県立美術館前と大きな差もなく、千葉県の物件としてはグロス計算で新築プレミアムが少ないことがわかります。
商業施設が充実した千葉駅を至近に、住まいは海と緑の傍の落ち着いた環境に構える。オンとオフを切り替えるには最適な街と言えるでしょう。
記事内画像出典：プレミアムレジデンス千葉県立美術館前公式ＨＰ
不動産・住宅情報サイトHOME'S
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