ブリリア大井町ザレジデンス ７０年間の定期借地権はいかに
今回ご紹介するのは
ブリリア大井町ザ・レジデンス です！
［物件概要］
売主：東京建物
施工：大末建設株式会社
価格：未定 55.08m2～70.41m2
総戸数：36戸 （うち、提携企業勤務者向け分譲住戸4戸・非分譲住戸2戸含む）
規模：地上13階建て
交通：
JR京浜東北線「大井町」駅徒歩5分
東京臨海高速鉄道りんかい線「大井町」駅 徒歩5分
東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分
京急本線「青物横丁」駅 徒歩7分
所在地：東京都品川区東大井5丁目
竣工予定：平成29年2月下旬
地図はこちらです↓
※画像はクリックすると大きくなります
詳しい物件レポートはマンションコミュニティ様の見学記にて記事にしています！
ブリリア大井町ザ・レジデンス マンコミ見学記
こちらの記事では予定価格の共有と、見学記の補足等を掲載いたします！
まずは予定価格です！
Ａタイプ ２ＬＤＫ ５８．５１㎡ 角住戸
４０１ ５８００万円台 ＠３２７
Ｂタイプ ２ＬＤＫ ５５．０８㎡
６０２ ５６００万円台 ＠３３５
１００２ ６１００万円台 ＠３６５
Ｃタイプ ３ＬＤＫ ７０．４１㎡
６０３ ６７００万円台 ＠３１４
１００３ ７４００万円台 ＠３４７
Ｄタイプ ３ＬＤＫ ７０．４０㎡
１００１ ７４００万円台 ＠３４７
１００万円単位の予定価格のため実際の坪単価はもう少し上がるかと思われます。
周辺の築浅分譲マンションをいくつかピックアップして比べてみましょう。
プラウド大井ゼームス坂
ザ・パークハウス大井町レジデンス
ブリリア品川大井町
ブリリア大井町ラヴィアンタワー
ザ・パークハウス大井町 イーストコート
ザ・パークハウス大井町 ウエストコート
プラウド大井ゼームス坂で平均坪単価＠３２０前後でしたからブリリア大井町ザ・レジデンスが割高に見えますが、現在の中古市場を考えるとけして割高でもありません。
なぜならば坪単価＠４００前後での成約事例もあるからです。
しかしながら所有権だったら＠３５０、定期借地権だから＠２８０くらいだろうという予想は外れました。
定期借地権だから安いという時代ではないようです。
この流れを見ると
定期借地権＝安い
という概念は崩れていくと予想しています。
むしろ定期借地権という利用価値の魅力のほうが大きいのではないでしょうか。
７０年で建て壊すという結末ができている以上は建物の修繕計画、さらには自身の人生設計もしやすく『利用価値』を買うという意味では一般の所有権マンションよりも魅力的でしょう。
定期借地権マンションの利用価値を算出する方法は簡単で
物件価格＋利息＋管理費と修繕積立金＋解体準備＋固定資産税＋地代＋購入時費用＋リフォーム代
を７０年で割ればいいのです。
例えば５８００万円の部屋を金利１．５４％のフラット３５で組んで購入したとしましょう。
総返済額は約７５００万円。
そこに毎月平均３万円と仮定した管理費＋修繕積立金の７０年分２５２０万円、解体準備金と地代が合わせて月額１万５千円と仮定し７０年分１２６０万円、固定資産税が年１０万円平均と仮定し７０年分８４０万円、３５年後のフルリフォームに８００万円、すべてを合わせると約１憶３０００万円。
それを７０年で割ると毎月１５万４千円程度になります。
つまりは毎月１５万４千円で住める『利用価値』を購入すると考えればいいのではないでしょうか。
マンマニは定期借地権物件を評価しています！
しかし東京建物さんは良い意味で固いですね！営業さんも紳士です。
【最近見学したブリリアシリーズ】
・Brillia Towers (ブリリアタワーズ)目黒
・ブリリアザタワー東京八重洲アベニュー
・ブリリアシティ石神井台
記事内画像出典：ブリリア大井町ザ・レジデンス公式ＨＰ
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