町管ネット事務局ブログ

　公益財団法人 マンション管理センターは、９月６日開催した「外部管理者方式に関する予備認定基準有識者検討会（第２回）」にて「・【資料１】 予備認定マンション（令和５年度分）における外部管理者方式の状況」を配布しました。
　この【資料１】では、令和５年度・令和４年度に予備認定をしたマンションのうち、２１３件（17.9％）で外部管理者方式が導入され、下記の通り管理規約上多くの問題をはらんでいることを明確にしました。

�T．外部管理者方式の導入到底件数・・・・・・・・・・・２１３件　（17.9％）

�U．外部管理者方式導入の認定マンション２１３件における管理規約の問題点
　１．管理者の指定・・・・・外部管理者名や固有企業名　　９２件　（43.2％）
　　　　※　「任意の第三者」とすると管理者を変更しやすく望ましい。
　２．管理者の任期・・・・・・・・任期なし　　　　　　１１６件　（54.5％）
　３．管理者の欠格条項・・・・・・規定なし　　　　　　　７６件　（35.7％）
　４．管理者の誠実義務規定・・・・規定なし　　　　　　　３７件　（17.4％）
　５．管理者の利益相反取引防止・・規定なし　　　　　　１００件　（46.9％）
　６．監事の選任規定・・・・選任することができる　　　１００件　（46.9％）
　　　　　　　　　　　　　　又は　規定なし
　７．監事の選任方法・・・・管理者の氏名又は規定なし　　５９件　（27.7％）
　８．監事の任期・・・・監事選任規定なし又は規定なし　　１２件　（ 5.6％）
　９．監事の意見陳述・・「できる規定」又は規定なし　　１４９件　（70.0％）
　10．総会決議・・・・・特別決議事項のみ　　　　　　　　５３件　（24.9％）
　11．組合員の総会招集権・・独自の条件を付加　　　　　　５３件　（24.9％）
　12．総会以外の管理組合の
　　　　　　　意思決定方法・・・総会と投票方式を併用　　６６件　（31.0％）
　※　上記10． 1１．は標準管理規約に準拠すべきではないでしょうか。

　管理会社等から外部管理者方式の提案があったとき、または新築マンション購入の際に外部管理者方式の場合には、管理規約上の取り決めにつき厳しく点検しましょう。

（出典）公益財団法人 マンション管理センター 　・【資料１】 予備認定マンション（令和５年度分）における外部管理者方式の状況
　※　令和６年９月６日に開催した「外部管理者方式に関する予備認定基準有識者検討会（第２回）」 資料

　国が調査した実際の建て替え負担は区分所有者一人1,941万円で、資材や人件費が高くなり、解体・建設ともコスト上昇に歯止めがかからない状況です。

　分譲マンションで人気エリアにある関東や関西の物件は、所有者1人が2,000万円を拠出しても99%以上が建て替えが困難との試算を、マンション修繕支援を手がけるディー・エヌ・エー系ベンチャー企業のスマート修繕（東京・港）がこのほど試算した。
　
　建て替え後の想定価格や容積率緩和の可能性も勘案して資産価値を推定。直近の建設・解体費なども算出し、所有者がどの程度、費用を出せば建て替えが実現できるかを分析したとのこと。

　高精度の分析が可能な関東と関西の計約11万棟に限って試算すると、所有者負担2,000万円未満で建て替えできるのは関東で0.7%、関西は0.3%にとどまった。

　残り約99%を取り巻く環境は厳しい。例えば、さらに2倍の1人4000万円負担をしてもなお事実上、建て替えが困難な物件が相当数に上るとみられるとのこと。

　建て替えが難しい管理組合では、適切な修繕を繰り返し、建物の寿命を少しでも長くするように協議しましょう。

（出典）日本経済新聞　2024/10/22　マンション建て替え　1人2000万円負担でも99%「困難」　民間試算、関東・関西エリア

　東京都は８月３０日に、築３０年以上の東京とどまるマンションを対象として給排水管点検調査を無料で実施すると発表しました。
　大規模な地震の後には、給排水管が老朽化していると、損傷等によりトイレや水道が使用できなくなる可能性が高くなります。
　そこで、古くなった給排水管を調査・点検し、給排水管の改修方法や、大地震後に損傷の有無を確認する点検方法等を提案する専門家を派遣します。実施は無料です。
　この機会に災害への備えを進めてみませんか？

１．受付期間
　　２０２４年９月１３日（金）〜２０２５年１月３１日（金）（予定）

２．実施内容
　➀　対象条件　　(1)　東京とどまるマンションの登録マンション
　　　　　　　　　(2)　築30年以上
　　　　　　　　　(3)　全面的な給排水管の取替を実施していないこと。
　�A　費用　　　　無料

３．調査内容

４．受付窓口

５．問い合わせ先

（出典）東京都マンションポータルサイト　2024/ 8 30/ 東京とどまるマンション給排水管点検調査

　三菱ＵＦＪ信託銀行（株）は、2024年６月５日『マンション管理組合向け「外部管理者事業」の開始について』を公表し、2025年度開始予定としました。

　三菱 UFJ 信託銀行が、マンション管理組合と“管理者業務委託契約”を締結して外部管理者に就任し、理事会を廃止するとしており、三菱 UFJ 信託銀行は、理事会を廃止して全権を握る管理者に就任する「管理者管理者方式」開始することを目指しています。


　なお、国土交通省が2024年6月7日に公表した「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」を踏まえて運用するとのことです。

（出典）三菱ＵＦＪ信託銀行（株）他　2024/ 6/5 マンション管理組合向け「外部管理者事業」の開始について
（関連）日本経済新聞社　2024/6 5/ 三菱UFJ信託銀行、マンション管理組合向け「外部管理者事業」を開始

　国土交通省は６月７日、マンション管理業者による外部管理者方式（管理業者管理者方式）の適正な運営を担保することなどを目的として 、「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」を公表しました。

　このガイドラインの最大の注目点は、マンション管理会社にマンション管理の全権を任せるような「管理業者管理者方式」について「たが」をはめたことです。管理業者管理者方式は悪用されればマンション管理組合（＝マンションの区分所有者）に大きな損害を与えることとなります。

　管理組合の運営の一部または全部を外部の専門家に任せる方式を「第三者管理方式」と呼び、第三者管理方式の中のいくつかの種類の中で特に急増しているのが理事会を廃止し、理事長が担っていた管理者の業務を管理会社が代行する「管理業者管理者方式」です。

　東洋経済オンラインによると、主要マンション管理会社による「管理業者管理者方式」取扱件数は既に以下の通りです。なお、大和ライフネクストは2027年までに４００管理組合の取扱いを見込んでいます。

　・合人社計画研究所　（1990年 〜 取扱開始）　１,４７６管理組合
　・長谷工コミュニティ（2021年8月取扱開始）　　 　７６管理組合
　・大和ライフネクスト（2022年5月取扱開始）　　 　９０管理組合

　ＮＨＫはニュースおはよう日本(2024/5/16 HHK7:00〜7：45)で「マンション管理のいま」と題して、理事会の担い手不足から、管理を外部の会社に委託する「外部管理者方式」（「管理業者管理者方式」）は、住民の負担を軽減できるが、一方で規約内容次第では住民の同意なくても様々なことを決定できるため、住民と外部管理者の間にトラブルが発生するケースが増えていると下記のような事例を示して警鐘を鳴らしました。

＜「管理業者管理者方式」の思わぬ落とし穴（事例）＞


　管理会社から管理組合に対して管理業者による外部管理者方式（管理業者管理者方式）の提案があった際には、必ず「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」を基に慎重に協議しましょう。

（出典）国土交通省　2024/6/7 「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」

（出典）東洋経済オンライン　2024/ 8/28 マンションの「管理業者管理者方式」は悪用されればマンション管理組合（＝マンションの区分所有者）に大きな損害を与える。

（関連情報）20240612 国土交通省「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」を策定！

　町田市分譲マンション管理組合ネットワーク（以下、町管ネットという）では、分譲マンション管理組合の役員の方や区分所有者の方などを対象に、町田市都市づくり部住宅課及び公益財団法人マンション管理センター、一般社団法人東京都マンション管理士会町田・たま支部と、マンション管理に関する問題や大規模修繕などをテーマに町田市分譲マンション管理セミナーを年３回無料で共催しております。
　町田市分譲マンション管理セミナーは、平成１５年２月１１日に第１回を開催してから毎年３回開催し、２０２４年２月２５日に全国でも群を抜く第６２回目を開催しました。これからも町田市分譲マンション管理セミナーを開催しますのでご期待ください。
　また、町管ネットでは、セミナー開催の翌月に「管理組合経験交流会」を開催し、町田市分譲マンション管理セミナーをフォローするとともに、個別具体的に更に突っ込んで経験交流を行ってますので、セミナー会場にてお申込み願います。

　■　第６４回分譲マンション管理セミナー１０月開催に向け検討中！ 　また、セミナー開催後には、経験交流会を開催する予定ですのでご期待ください！

■　過去開催のセミナーテーマ・概要一覧

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　さて、国土交通省は、「マンション管理業者への全国一斉立入検査結果(令和５年度)」を７月３０日公表しました。

　国土交通省は、登録のマンション管理業者１,8０４社のうち１００社（検査実施率：５.５４％）に対しマンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下「適正化法」という。）に基づき例年通り事務所等への立入検査を実施し、２９社（指導率２９．０％)に対して是正指導を行いました。

　適正化法の各条項ごとの是正指導社数（重複該当あり）は以下の通りでした。

　　　　　　【適正化法条項】 　　　　　　　　【是正指導者数】
　　�@ 管理業務主任者の設置（第５６条関係） 　　　１件　（令和４年度　３件）
　　�A 重要事項の説明等（第７２条関係）　 　　　１８件　（令和４年度　９件）
　　�B 契約の成立時の書面の交付（第７３条関係） １４件　（令和４年度１０件）
　　�C 財産の分別管理（第７６条関係）　　　　　 １２件　（令和４年度１０件）
　　�D 管理事務の報告（第７７条関係） 　　　　　１３件　（令和４年度　７件）

　管理組合では、管理会社によるこのような杜撰な適正化法違反が無いか、管理会社の管理業務を点検しましょう。

　特に、「�C財産の分別管理」について１２件（調査対象のうち１２％）も違反しており、管理組合の財産を危うくしていることにご注意ください。

　また、令和５年度末の登録のマンション管理業者は、令和４年度末の１,８４３社から３９社減少して１,８０４社と淘汰されています。

　なお、国土交通長は、改善が見られないとして、この検査結果を踏まえて（一社）マンション管理業協会に対して「マンション管理業の適正化について（要請）」を７月３０日付で発出して、マンション管理業全般の適正化に向けた社員（マンション管理業者）への指導等を実施して実施結果を後日報告するよう求めました。

▼詳しくは・・・　
（出典）国土交通省　2024年7月30日　マンション管理業者への全国一斉立入検査結果（令和５年度）
（関連ﾍﾟｰｼﾞ）2023/9/4マンション管理業者への全国一斉立入検査結果(令和４年度)を見て注意しよう！

　ＮＨＫは、2020年2月5日神奈川県逗子市のマンションの敷地内にある斜面が崩れ、下の歩道を歩いていた高校生が死亡した事故の裁判で、6月19日遺族と管理会社の社員の間で和解が成立したことが分かったと報じました。

　遺族は、事故から4年を経てマンションの住民側とも和解が成立しているほか、神奈川県を訴えた裁判では敗訴が確定していて、遺族による訴えは、これですべて終結しました。

　＜賠償責任の内訳概要＞
　　➀マンション住民の責任：　約５,８０７万円
　　�A管理会社の責任　　　：　約４,１９３万円　＋　約１０７万円　＝　約４,３００万円
　　�B管理会社社員の責任　：　和解金は不明、　書類送検のうえ不起訴　　、

（出典）ＮＨＫ　2024/6/19　マンション敷地内の斜面崩落死亡事故で和解成立 神奈川 逗子
（関連ﾍﾟｰｼﾞ）　2024/1/18逗子斜面崩落死亡事故でマンション住民側が控訴！管理会社など４社に損害賠償請求

　国土交通省は、マンション管理の実態を把握するため、管理組合や区分所有者を対象とした調査を５年に一度行っう「令和５年度マンション総合調査結果」を本日公表しました。
　マンション管理に関し、これまでに講じられてきた施策の効果の検証、必要となる施策の提示を行うための基礎的な資料を得ることを目的として、マンションの管理状況、マンション居住者の管理に対する意識等を調査したものです。
　全国的な管理組合の動向を把握して、マンション管理活動に役立てるために「令和５年度マンション総合調査結果」をみんなで読みましょう。

（出典）国土交通省　2024/6/21　高経年マンションに居住する70 歳以上の世帯主が半数以上に
　　　　　〜令和５年度マンション総合調査結果（とりまとめ）〜