一戸建てる！（サラリーマンのマイホーム記録）

ラフながらも大物家具・設備を配置した間取りを紹介します。

もとは広々な間取りでも、家具を置いていくとあら不思議
全然広くないことに気がつきます


一階のサンプルですが、キッチン、ダイニングはほぼピッチリ
勝手口前がまだ余裕ある程度です

ただ、私個人の意見ではキッチンは効率的に、ダイニングは皆が寄り添うようにが理想ですので、狭くて問題ありません。

で、リビングはソファーも置いてない状態ですが、
ソファー置くとそれで終わりそうです。。。

また、今回のサンプルではピアノを置いていますが、テレビと大きな家具・リビング窓のバランスは事前に検討が必要なことがわかります。
いくつかサンプルを作ってわかったのですが、テレビやピアノは壁を必要としています。

リビングを広く取ると壁が無くなってテレビや家具が置けなくなります。
毎月でも宴会やるなら必要ですが、そうでないならリビングをあまり広くする意味はないと考えています

私の場合、現在の狭いアパートの反動で広いリビングが絶対条件でしたが、家族の幸せの絶対条件でないことに最近気がつきました。
皆さんの場合、この辺は建て始める前の家族会議の結果で判断してください


ちなみに２階はこんな感じで用意してみました。



すみません、適当です。
一応１階の壁に合わせてるので、建たないことは無いと思いますが、適当です。。。

私の場合、２階は寝る場所程度に考えているので、あんまり力が入ってないです。
子供部屋は２部屋用意して、最初は繋げておくかってくらいです。

ちなみに今回の間取りだと外観はこんな感じです



駐車場も作ってみました。
ポルシェはハリボテです。

中を見るとようやく生活のイメージができてきます。
テレビが床に置いてあるのはご愛嬌
実際にはグリグリ動くので、仕切りの雰囲気や開口の確認ができます。


こちらではカウンターテーブルの様子も見えます。
朝食はカウンターでぱぱっと済ませる感じでしょうか
あるいはカウンターテーブルが子供の遊び場になるかもしれません。


今回使用したソフトは前回から紹介している
です。
イメージを実現してくれるのは設計屋さんですが、その前にこういったソフトで準備しておくのも有効です。

3D マイホームデザイナー LS3

一戸建てる際に間取りを自分で決められる進め方があります。
今回は自由な間取りの際の自分で考える間取りのお話です。

自分で間取りを考えるのは楽しいものです。
３Dマイホームデザイナーを使ってサンプル間取りを作ってみました。

始めは部屋と部屋の繋がりや大きさを大体つかめればいいので、
実際に建つかは建築屋さんに任せましょう。

ただ、ハウスメーカーの営業は「何度でも設計やり直しますよっ」て言いますが、嘘と思ったほうがいいでしょう。
設計担当と話す前に、どうありたいかはイメージしておいて損はないと思います。

では、サンプルのお話です。

私の場合、玄関位置は南東、１階はLDK＋和室とイメージしてます。
さらに最近流行のとおり、廊下は最小限とし、二階へはリビングを通るようにします
ちなみに今回は１階だけの紹介です。

で、サンプルの１番目はLDKを固めて東半分、水周りが北西、残った南西を和室とします
長方形にしているのは建物の強度、コスト効率の点を考慮しています。


何も家具を置いていないので広く見えますが、キッチン、ダイニングはキッツキツです。
また、収納を全然表現していないので、和室やダイニングあたりは収納を追加となるでしょう


サンプルの２番目は階段位置を変えてみました。
数字上はキッチンが狭くなり、リビングが広がりました。
今回は１階だけの紹介ですが、階段位置が変わることで、二階の間取りも変わってきます。

廊下が１畳分少なくなり、階段下収納がパントリー的に使えてより効率的な間取りとなります。

３番目のサンプルは和室の位置を変えて、LDKを狭くし、小さい家にしてみました。
テレビやテーブルの置き場が困るかもしれません。


以上ドアや窓もないサンプルですが、似たような間取りをハウスメーカーのカタログで見たことありますので、的外れな案ではないと思います。

重要なのは、自分で間取りを書くことによって、生活のイメージを高めていくという点です。
また、自分の作った間取りを自分の土地に当てはめることで、自分の土地に入る家の大きさがわかるようになります。
つまり、広告やカタログの間取りが自分の土地に合うか、見ただけで何となくわかるようになってくるのです。

設計担当が出してくる図面には最低限の家具は入っていますが、私達が本当に持っていく家具は入っていませんので、次回は設備類を追加したサンプルを紹介したいと思います。


今回使用したソフトは３DマイホームデザイナーLS3です
有償だけあって、変な動きはないし、素材は多いし、外観や内装のチェックも活用できるのでお勧めです。

3DマイホームデザイナーLS3 間取りがわかる!書籍付

書籍からの情報収集

一戸建てる際に自分で決断・交渉するためにはある程度の知識武装が必要です
おそらく本を１冊も読まずに家を建てる人はいないでしょう

ただ、普段から本を読んでいない方にとって文字だらけの本を読むことは苦痛でしょう。
できれば文字が少ない本を選びたいという方、中身が見えれば簡単ですが、
表紙からも大体中身が想像できます。

表紙の見方ですが、
写真の場合は大抵サンプル満載です
逆に文字だけの場合は中も文字だけです
漫画絵の場合は文字がメインだけど、挿絵も多めの可能性があります

また、タイトルで間取りやインテリア、エクステリアなどポイント絞っている本は写真や挿絵による説明が多いです。

例えば文字が苦手な方はこういったハウツー雑誌がお勧めです。
文字が得意な方も１冊は持っておいた方がいいでしょう






文字が多くても構わないから、深く知りたいという方は
フェーズによってお勧め本があるので紹介します

なお、フェーズが進んだら前のフェーズの本を新たに読むのは無駄ですので、やめましょう。
購入済みの本から関わりある内容を読み返すのは問題ないです。
例：木造軸組工法で契約したのに、鉄筋コンクリートの本を読む

まず、本当に一戸建てでいいの？というフェーズの場合
※一戸建てを迷っている時期に読んでください





次に一戸建てるけど、どうしようというフェーズ
※一戸建てると決めてから土地・建築屋の契約前に読んでおいた方がいい分類です





次に間取りどうしようというフェーズ
※ポイント絞り系ですが、間取りだけは避けて通れません
　設計担当と話す前に間取りに必要な考えを整理しておきましょう
　本当のプロが相手ならポイントは引き出してくれますが、設計屋と契約しない限り、
　どんな設計担当が当たるかは運です





次に着工前のフェーズ
※施工管理のためのチェック用です






自分の場合、そろそろ情報過多気味ですので、必要な情報以外はどんどん忘れるようにしています。
例：自分が採用しない設備（OMソーラー、二重通気）

今回は建築屋選びの中でもハウスメーカーに焦点を当てて考えてみます。

ハウスメーカーというのは家を建てる際に設計・施工を任せられる業者さんです
場合によっては設計・施工以外の部分、土地やローン、外講なども支援してもらえます。

また、施工の点では内容が規格・標準化されていて、
性能や仕様が一定の品質であることが約束されます。

性能というと工法由来の耐震、耐火、断熱などの基本性能だったり、
外壁・内装材、キッチン・バスなどの設備類などがあります。

コスト面でいくと、ハウスメーカーが用意している標準品を採用すれば安く、
標準外を採用すると高くなります。
また、モデルハウスやテレビＣＭを多く展開しているメーカーであれば、
それもコストに乗っかってきます。


以上おさらい終わり


では実際にハウスメーカーはどのように比較しましょう？
情報収集の例を紹介します

・広告、雑誌
　メリット
　　ポイントを手軽に調べられる
　　記録を取っておける
　デメリット
　　呼び水表現があるので鵜呑みは危険
　　悪いことは書いてない

・インターネット（口コミ、比較サイト）
　メリット
　　色々な声が聞ける
　　手軽
　デメリット
　　全ての業者に対して批判の声がある（やらせ、感情的）
　　主観の表現が多く、客観的評価が少ない（具体的な数字や根拠）

・住宅展示場
　メリット
　　現物チェックできる
　デメリット
　　名前を書いた時点で担当営業が決まる
　　標準仕様とは限らない（オプション満載の可能性あり）
　　営業対応に時間を取られる可能性あり
　　１箇所２時間くらい覚悟

・実際建てられたお宅訪問
　メリット
　　本当の家の姿が分かる
　　実際の声が聞ける
　デメリット
　　何件も行けない（自分の時間、相手の見つけ方）
　　施主から本音を引き出すには対人能力が問われる


決め方の始めとして、何を重視するかでアクションが変わります。

・外見重視派の動き
　雑誌、広告で気に入った情報を取っておく
　実際の住宅を見る（展示場やモデルハウス、施主訪問）

・性能重視派の動き
　書籍やインターネットで住宅の性能に関する情報収集
　工法など基本性能を元に業者候補を決める
　実際の住宅を見る

・コスト重視派の動き
　書籍、広告で安価な業者を探す
　※コスト重視であればハウスメーカー以外の業者検討も必要かと


最後にハウスメーカー選びに役立つ書籍を紹介します
プロによる各社の特徴や評価が分かるのでお勧めです。

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間違いだらけのハウスメーカー選び 新品価格 ￥788から (2011/7/22 10:00時点)

ただ、こういった本を読むとハウスメーカーで建てるの止めようかと思ってしまうこともあります。
最後は自分の感性を信じて決めるのも必要です。

今回は一戸建てる際の工法について木造に絞って検討してみます。

木造の工法は大きく分けて２つ
在来工法（軸組工法）とツーバイフォー（枠組壁工法）です。

在来は柱がメイン、ツーバイフォーは壁がメインと考えることができますが、
詳細を調べる中でそれぞれメリットデメリットが見えてきました。

ちなみに古来から日本で行われてきた工法は伝統工法と呼ばれ、在来工法とは別モノとします
また、主観で意見を述べている情報をみると、ツーバイフォーを頭から否定するものもあり、客観的な検証が少ないように思いました。

私自身、合板の寿命や集成材の柱の寿命などを計測したわけでありませんので、
そういった情報がみつかったら紹介したいと思います。

「ツーバイフォー」
メリット
　耐震、耐火、断熱、遮音など住宅としての基本性能が高い
　大工の能力依存が少ない

デメリット
　構造材が合板（ベニヤ板、接着剤、ホルムなんちゃら）
　基本的に使用される樹種は海外もの（SPFなどの安物）
　合板部分は薄いため、腐りに弱い（小まめな点検が必要）
　間取りの制限あり（開口が広く取れなかったり、ドア位置が部屋隅にとれないなど）
　いわゆる西洋の考えで建てられる(北米、カナダでは普通の工法、国内では1970年ごろから始まる)
　日本の湿度に弱いのではないかと言われている

「在来工法」
メリット
　日本の考えで建てられる
　構造材に無垢の木が使える
　無垢材であれば高寿命
　柱は太いため、腐りにほどほどに強い（メンテナンスの手抜きしてもほどほどに耐える）

デメリット
　柱が集成材の場合、寿命が短い（木を接着剤で張り合わせてるだけ）
　耐火、耐震、断熱などの性能に工夫が必要（金具の結合では耐震性能不安）
　大工の能力依存が大きい
　古来からの工法ではない（1960年頃からの工法）

このように比較すると、無垢材を使用した在来工法で耐震・耐火・断熱性能を高めるのが最強のように見えますが、当然費用も変わってきます。

私の検討している建築屋ではどちらの工法も可能ですが、無垢材の使用は１００万コストアップと言われています。

また、耐震・断熱は一段劣るとも言われていますので、例えば外張り断熱にしたり、制震工法を取り入れたりとさらなるコストアップを検討しなくてはなりません。

このようにツーバイフォーの基本性能を無垢材の在来工法で検討すると、300万くらい値上がりします。

私の判断としては、ツーバイフォーで内装を自然素材とするか、無垢の在来工法で内装はほどほどにするかの２択と考えています。

集成材の在来工法は選択しない理由は、合板と集成材は私の中の評価が同等だからです。

工法については↓の本にいろいろ載っています。

史上最強カラー図解 プロが教える建築のすべてがわかる本 新品価格 ￥1,680から (2011/7/21 14:14時点)

また、↓の本には集成材の評価結果が載っています。
ただ、こういう本を読むと洗脳気味になります

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皆さんのお宅は、どんな風に料理して、どんなスタイルで食べるでしょうか？

我が家の一戸建て後プランでは料理は子供も手伝う
あるいは、料理中に子供の姿が見えるようにしたい

そして食べるのは椅子に座ってテーブルでと考えています。

ですので、対面キッチンか壁キッチンでも横にテーブルを置くかと考えています
また、嫁さんの料理中に子供が見えるように、キッチン横にスタディコーナーがあるのもいいなと話しています。


ただ、個人的な最大の問題は、椅子に座って食べる生活というのは
３０年以上の歴史で初めてのことになるので不安です。

実家は畳部屋、現在のアパートはフローリングをコルクマット敷いて座布団スタイル
座ってしまうと動かなくなるので、嫁さん的には椅子の方がいいんでしょうね・・・

愚痴はこのくらいにして、キッチン、ダイニングの注意点です

・キッチンはメインに使う人に決めさせる
・キッチンの動線も考慮（冷蔵庫→シンク→コンロ→テーブル）
・ダイニングの照明は料理おいしく見えるものを選ぶ（ペンダント３連など）
・パントリー（食料庫）が必要なら早い段階で要望
・カウンターキッチンにするとカウンターチェアがほしくなる
・オープンキッチンは臭いが広がる
・ダイニングとリビングの区分けを検討する（一緒でいいか、別の役割か）

キッチンが変わって料理が好きになったという友人もいますので、
料理担当の方にとっては幸せがかかっていることです。
このため、動線や調理スペース・器具の配置は重要でしょう。

ちなみにコストダウンの可能性としては
・システムキッチンのグレードを下げる
・システムキッチンのオプションをつけない(カウンターキッチンや昇降棚)
・システムキッチンをやめる（あるいは型落ちを施主支給する）
・食器洗い乾燥機をあきらめる
・オール電化をやめる（ガスにする）
・食器棚を施主支給する（自分で準備する）
といったあたりでしょうか

また、ダイニングを検討している際に見かけたおもしろ案として
・畳スペースをダイニングとする（実は私の理想）
・キッチンを１段下げてカウンターキッチンと普通の椅子が組み合わせる（料理中も目線が合う）
・カウンターキッチンにして、バーカウンター（お酒好きな友人が多いなら是非）
・円卓掘りごたつ（案外人数が座れる）
・朝日の当たる東側
といったものがありました
現状だと朝日を当てる案くらいしか採用できませんが、バーカウンターくらいは後付でもなんとかなりそうです。


キッチンについてはこういった本を参考に夫婦で一緒に考えてみてはいかがでしょうか？

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私は一戸建てを新築で建てようとしています。

現在は築40年のアパートに嫁と娘の３人で住んでいます
以前も書きましたが、私が一戸建てを考えたのは家族の幸せのためです。
ただ、新築でなければならない理由はそんなに大きくないです。

たまたま好条件の分譲地が見つかったのが最大の理由ですが、
中古物件を見る前に決まってしまったというのも１つの理由です。

住まいとして考えるといくつかのパターンがあることはご承知でしょう。

・一戸建て
・マンション
・アパート
・市営

こんなところでしょうか

また、契約のパターンとしてもいくつかあるわけです。
・賃貸
・中古
・新築
・土地だけ賃貸

どの組み合わせにするかは皆さん悩むところでしょう。
地域性もあるでしょうから、どれがいいという答えは自分の中にしかありません。

私の選んだ組み合わせは最終的には新築一戸建てですが、
中古の一戸建てを購入するパターンも選択肢としては考えていました。

例えば築１０年くらいの中古一戸建てであれば土地代＋＠で購入することができます。
これをもう１０年住んで建替えorリフォームするのです。

建替えるつもりならこの辺が注意点でしょうか
・建替え可能な物件であること（業者に念押ししてから契約）
・今すぐ建替えないなら、きわどい物件はやめる（法律は変わります）
・家族の費用増加、収入減少を考慮
・建替え時に必要なローンが組めるか試算すること（１０年後に３５年ローンは組めないでしょう）


リフォーム前提だとさらに注意点が増えます
・間取りの気に入った物件にする（間取りの大幅変更はリフォーム代がかさむ）
・保障や証明書付きのものが理想（最低限のレベルが保障される）
・基礎構造の耐用年数がそれなりにあること（RC造や無垢の木造なら素材としては安心）


中古のメリットは家は３回建てないと満足しないと言われる内の１回が安くできる点です。
もし中古物件の取得以前に一戸建てに住んでいたなら、リフォームを合わせて３回となります。

つまり、私のような平凡サラリーマンであっても３回一戸建てを住み替えることができるのです。
まぁそれは半分冗談として、リフォームであれば新築より費用を抑えれえるでしょうし、
ローンの時期をずらすことでリスク分散にもなります。

私のように腰が重いサラリーマンだと、中古で買って結局そのままという可能性もあるでしょうけど、
それならそれでいいんじゃないでしょうか。

住めば都ですから。
ちなみに私が新築を選択した本当の最大の理由は嫁さんの一存です・・・

事前にリフォームについて調べるのもいいでしょう。
自分は新築ですが、リフォームの視点からも検討しようと思って読んでみました。

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一戸建てるにはパワーが必要です。

私の場合、比較検討するのが趣味ということもあり、
気づいた項目全てを比較せざる終えないのです。

この結果、建築屋さんとの契約後にはへろへろになってました。
同時に嫁さんもへろへろになって楽しくないと言われてしまいました。

ただ、物事始めが肝心
最初の１〜２ヶ月はおのずと力が入ることでしょう
特に最初の１〜２ヶ月というと土地や業者の選定真っ最中でしょうから
体調も崩しやすくなります。

また、通常の工期であれば、契約後は１工程１ヶ月以内で決断することになります

決めることはたくさんありますが、１ヶ月かけるというと間取りくらいでしょうか
他にも建築屋との話だけでも内壁、外壁、床、天井、扉、窓、水周り設備などなど

このため設計〜着工までは毎週打ち合わせの覚悟をしておいた方がいいかと思います。
ちなみに我が家の嫁さんはそんな気全然ないって言ってます・・・

まとめですが、家を建てるにはペース配分を気をつけましょう。
特に、契約までは気が張っているでしょうから、そこから後燃え尽きないように
作業ボリュームを承知した上で力を入れるところ、手を抜いて業者に任せるところを判断しましょう。

↓のような書籍から事前の情報収集をした上で
どこにこだわりを置くかをイメージしておくと、
ずーっと気を張りっぱなしにはならないことでしょう。

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一戸建てる際には土地探しが必要です。

親族の土地があったり、建替えだったりしたらなんの問題もないですが、
親が地元を飛び出してきた先の次男坊にとっては当てになりません。

で、餅は餅屋、土地は土地屋ということで、不動産屋巡りをするはずなのですが、
私の場合、ハウスメーカーのやり手営業に餌をぶら下げられて、ほぼ即決だったわけです。

この土地自体は後悔してないですが、手順としては反省すべき点がありますので、紹介します。
ポイントは４つに絞ってみます。

１．業者
２．土地
３．価格
４．契約

まず１．業者ですが、私の場合はハウスメーカーの営業さんに仲介してもらいました。
ただし、決まる直前には３社に声をかけている状態でした。
で、やるべきだったことは自分でも直接不動産屋に声をかけるべきだったという点です。

土地選びと建築屋選びを分ける点でも重要です。
建築屋に任せるとその建築屋が利益を得られる土地を提案してきます

建築屋はこちらの予算から土地代を引いたのが家の予算と見ます。
つまり、家の予算に合わない土地は提案してきません。

また、よその建築屋の建築条件が付いている土地も紹介されませんし、
土地が決まったらその土地を紹介した建築屋と契約しないといけない錯覚に陥ります。
せっかく土地と建築屋を別で探しているのに、建築条件付を選択した結果となってしまいます。

このため、自分で不動産屋巡りをするメリットはあるのですが、注意点もあります。
・残り物に手を出さない（いい土地ははすぐ売れるので残っているわけないが、これから出てくる）
・不動産屋はこちらを舐めている（相手はプロ、私は素人なので当たり前、仲介手数料3%は予算に入れておくべし）
・不動産屋にとってこちらの家はどうでもいい（相手は土地が売れればいい）
・契約前には必ず建築関係に詳しい人に重要事項説明書を見てもらう（下手すると家が建てられない土地、数百万余分にかかる土地の可能性あり）
といったところでしょうか

次に２.土地ですが、これは土地そのもののチェックです。
その土地に建てたい形の家が建つのかってのは当然やりました。

私の場合、ハウスメーカーが間に入っていますから、土地が見つかった時点で、
すぐに図面を引いてきたので、この点は安心でした。

ただ、チェックポイントとして
・地域の文化（祭事や寄り合いなど）
・嫌悪施設（ゴミ系、学校、葬儀系、暴力団関係、宗教、畑、動物系、風俗）
といった点のチェックが甘かったなと感じています。

私の場合、あとから認識したのが
・動物病院・・・臭いが不安
・鉄道・・・駅が近いから当たり前だけど、ちゃんとチェックはしてなかった（音や鉄粉）
・放置気味のビニールハウス・・・虫の発生源になりそう
といったところです。
この辺は決める前にご近所に声かけすればよかったと反省しています。

また、検討した分譲地の中には２回目に通りかかったときに、隣の原っぱがお墓になっているところもありました。
近所の原っぱについては動向を調査してもらった方がいいかもしれません。

次に３．価格ですが、私の場合は土地予算目いっぱいの物件を購入してしまいました。
本当は２００万くらい安いところを狙っていたのですが、価格感がないがゆえに
飛びついてしまったのです。

どうすればよかったかと言えば
・とにかく不動産情報を見る・・・私はハウスメーカーの営業に10件ほど説明されただけ、１００件は見る覚悟をしましょう
・自分で相場地図を作る・・・1万分の1の地図に坪単価を書き込み、地域の相場感を掴む
といったところでしょうか
数をこなして、蓄積する手法です。

相場感がわかれば値下げ交渉も可能です。
国土交通省のサイトに地価の情報があるので、こういったものも利用しましょう
国土交通省の地価調査サイト


最後の４．契約ですが、ここで失敗すると悲劇がまっています。
例えば家が建たない土地を買っても、契約の際の説明書に載っていたら終わりです。
安全なのは、建築条件付きとか分譲地とかですが、そうもいかないこともあるでしょう。

ではどうするか？
契約前に建築屋が決まっているならそこに最低限の事前確認と契約の際の立会いを依頼しましょう。
建築屋が決まっていないなら、近所の設計屋さんにお願いしましょう。
この際に、土地購入の支援のみで、設計に関する契約は別だという点を了解してもらえる相手を選ぶ必要があります。

また、建築条件付きの土地なのに、契約後に一回解約させられて建売の契約をされるパターンもあるそうです。
これは不動産屋が手数料を２度受け取る手口のようなので、契約の際にこんな話が出てきたら要注意です。
手数料は一般に３％ですので、1000万の土地なら30万、2000万の建売なら60万取られます。

こういったことを平気でしてくるのが不動産屋ですので、普段交渉事をしていない私のようなサラリーマンではイチコロで丸め込まれてしまいます。

前述のように立会い人にプロを用意できなければ、せめて両親や上司など親身になってくれるような人を集めましょう。
素人で交渉にあたるのであれば人数を集めるしかありません。相手の２倍、最低４人は用意しましょう。

そして、事前に土地の契約について学びましょう

プロに任せないなら自分で知識を身につけて対処する。
でなければ使い物にならない土地を取得するリスクを被る覚悟をする
というところでしょうか

この点は家作り全般に同じことが言えますが、土地は流石に自分でも知識を持った方がいいと思います。

↓の本は土地の購入前に買っていたのですが、今読み返すとやっとけばよかったな〜という内容が盛りだくさんでした。

改訂新版 コワ~い土地の話 (宝島SUGOI文庫) 新品価格 ￥500から (2011/7/17 01:25時点)

一戸建てる際に避けて通れないローン

のはずが、周りの人に聞いたら親支援により１０年ローン程度で終わるらしく、
参考にならなかったので自分で考えるしかありません。

ちなみに、変動ありきですので、フラットで考えている人は見ないでください。

検討手順
※例は3000万を35年返済が基本、試算は前回紹介した「みかローン」サイトを利用させてもらってます

１．現在の金利が変動しない変動金利の試算
　　銀行の試算と大差ないことを確認
　　例：http://loan.mikage.to/loan/plan/20110711230939069762758889

２．自分が想定する最悪の変動金利の試算
　　これが問題ない返済計画ならローンで心配する必要なし
　　また、11年目以降の金利がフラット35Sを超えると考えているなら35Sを採用
　　例：http://loan.mikage.to/loan/plan/20110711231117069799310141

３．３５年フラットの試算
　　比較のために準備
　　例：http://loan.mikage.to/loan/plan/20110711230444069735925708

４．２に対して繰上げを検討
　　例えば１０年くらいはボーナス充当として年１回４０万返してみる
　　例：http://loan.mikage.to/loan/plan/20110713003102383246610459

５．２の期間を減らした試算
　　期間繰り上げずに最初から３０年で借りたパターン（４との比較）
　　例：http://loan.mikage.to/loan/plan/20110713002629383263904716

６．３５年フラットで繰り上げの試算
　　変動だけ繰り上げするのもおかしいので、フラットも繰り上げてみる
　　例：http://loan.mikage.to/loan/plan/20110713003744383216875339

とりあえず比較対象としてこんなもんでしょう
で、比べるべきは２と３、４と６でしょうか
http://loan.mikage.to/loan/cmp/plan/20110713011325456548619021

私の場合、繰上げ返済なしなら３、繰上げ返済ありなら４が候補となりそうです。
２は変動金利のリスクがもろ出ているので、怖さがあります。

また、５と６を比べると、最終の支払額がそんなに変わりません。
後半の金利上昇は昇給と子離れで余裕あるはずってことで許容します

最初の10年間毎年40万繰上げ返済するなら変動もフラット35Sも大差ないと判断しました。
最大の問題は40万/年の確保ですが