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動産・不動産に関する信託

動産信託
・動産信託は信託財産として受け入れた動産を、信託終了時までに売却することが一般的である。
・動産信託において信託財産に生じた収益は受託者に対して課税はされず、実質的な所有者である受益者の収益金とみなして課税される。
・信託銀行が受託できる動産の種類は、法令上特段の制限は無く、償却資産や登記・登録制度が設けられている財産に限られるものではない
・元本補てんの特約を付すことができるのは運用の特定されない金銭信託に限られるため、動産信託にこの特約を付すことはできない
・信託銀行は「業務の種類及び方法書」に受託できる動産の種類などの細目を記載しなければならない
・動産信託の受益権を分割し不特定多数の投資家に販売することは行われていないが、同質の受益権として数量的に分割して特定かつ複数の投資家に譲渡することは可能であり、実務上も行われている。

不動産信託
・不動産管理処分信託の受託者は、信託期間中に不動産の管理を行うとともに、その不動産から生じる賃貸料を信託収益の計算期間ごとに受益者に収益金として交付する
・不動産管理処分信託では税法上受益者が信託財産を保有するものとみなして課税される
・不動産管理処分信託の受益権の譲渡については金融商品取引法の適用がある
・国や地方公共団体が所有する土地や建物の不動産のうち普通財産については信託設定可能であるが、行政資産は信託銀行が信託財産として引き受けできない
・農地法では信託を利用して耕作者以外の者が農地の実質的な所有者となることが禁止されており、信託銀行は農地を信託財産として引き受けることができない

土地信託
土地信託の仕組み
・土地信託の利用について委託者の属性に関する制限はないため、法人の委託者に限らず個人も委託者となることができる
・信託は実績配当が原則である。元本補てんや利益補足の特約を付すことができるのは運用の特定されない金銭信託に限られるため、土地信託にこの特約を付すことはできない
・土地信託にかかる固定資産税は所得税や法人税等の実質課税主義がとられておらず、納税義務者は信託不動産の名義上の所有者である受託者となる。
・受益者である法人が会計処理において信託建物を減価償却することができる
・土地信託において信託設定に伴う信託登記は所有者移転の登記と同時に申請することとされている
・建築された建物の管理や賃貸運営は受託者が行い、その事務については専門の管理会社に委託することができる

賃貸型土地信託
・信託した土地上に建築された建物は信託の登記をしなくても当然に信託財産に帰属する
・受託者は建物の建設のために必要な借入を行う場合、法令上受託者の銀行勘定から借入することができる
・賃貸型土地信託は、処分型土地信託とは異なり、土地を手放さずに有効利用する仕組みであるため、信託が終了した場合受託者は信託財産を現状有姿で受益者へ交付する。

税制・その他
不動産信託の税法上の扱い
・信託終了による受託者から委託者への信託不動産の交付や、委託者から受託者へ信託譲渡は形式的な移転にあたるため不動産所得税や登記に伴う登録免許税は課税されない
・委託者から受託者への移転登記と同時に行われる信託の登記には登録免許税が課税される