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まちづくり三法とは、中心市街地活性化法、大規模小売店舗立地法、都市計画法の3つである。中心市街地活性化法は、都市中心部の衰退化現象に歯止めをかけるべく、都市中心部に対して政策的に資源を集中しようとするものであり、従来の振興政策の系譜の中での取り組みである。都市計画法ではゾーニング的手法によって商業施設の立地を計画的に誘導することが期待され、大規模小売店舗立地法では施設周辺の生活環境を保持する観点からチェックが行われる。

中心市街地活性化法は、中心市街地における都市機能の増進および経済活力の向上を一体的に進めるため、中心市街地による主体的な取り組みおよび計画を、国が選択し集中的に支援する振興政策のことである。都市中心部の衰退化現象に歯止めをかけるべく、都市中心部に対して政策的に資源を集中しようとするもの。

中心市街地活性化法のスキームは以下の通り。 中心市街地活性化本部(本部長内閣総理大臣)が基本方針案を作成し、政府が基本方針を定め公表する。その基本方針に基づき、市町村が中心市街地活性化基本計画を作成し、中心 市街地整備推進機構や商工会議所等が組織化する中心市街 地活性化協議会が民意を反映させるべく意見を提示する。その基本計画が内閣総理大臣の認定を受けると、様々な支援措置が講じられる。

中心市街地活性化法が定める中心市街地の要件は次の3つである。
(1)集積要件
相当数の小売商業者が集積し、及び都市機能が相当程度集積しており、その存在している市町村の中心としての役割を果たしている市街地であること。
(2)趨勢要件
当該市街地の土地利用及び商業活動の状況等からみて、機能的な都市活動の確保又は経済活力の維持に支障を生じ、又は生ずるおそれがあると認められる市街地であること。
(3)広域効果要件
当該市街地における都市機能の増進及び経済活力の向上を総合 的かつ一体的に推進することが、当該市街地の存在する市町村及びその周辺の地域の発展にとって有効かつ適切であると認められること。

小売業の顧客の増加や小売事業者の経営の効率化を支援するソフト事業を認定する制度を設けることとなった。中心市街地への来訪者や就業者、小売業の売上高を相当程度増加させるなどの効果が高い民間プロジェクトを支援対象として認定することとなった。

平成 12 年に前身となる大規模小売店舗法が廃止され、同法が制定されている。大規模小売店舗法は中小商業の事業機会の保護を目的として、郊外における大型店の立地を規制する特色が強かったが、国際的および経済的な知 見から、大型店と地域社会の融和が重要視されるようになり、規制緩和を経て廃止へと至った。そして、まちづくり三法の制定に合わせ、大規模小売店舗立地法が施行された。同法は、大型店の立地に際し、周辺の生活環境の保持に対する配慮がなされることを確保し、国民経済および地域社会の健全な発展ならびに国民生活の向上に寄与することを目的としている。大規模小売店舗法と異なり、大規模小売店舗立地法は小売店舗が営利活動を営んでいるかどうかを問題としないため、生協や農協の大規模店舗も同法の対象となる。建物の設置者が配慮すべき駐車場の収容台数や荷捌き施設の位置などの具体的な事項は、大規模小売店舗立地法に基づく指針で定められている。

大規模小売店舗立地法は、大規模小売店舗の設置者に対し、特に周辺地域の生活環境の保持のため、その施設の配置および運営方法について合理的な範囲で配慮を求めている。大規模小売店舗を設置する者が配慮すべき基本的な事項は以下。

1. 立地に伴う周辺の地域の生活環境への影響についての十分な調査や予測
2. 地域住民への適切な説明
3. 都道府県からの意見に対する誠意ある対応
4. 大規模小売店舗の開店後における適切な対応
5. 騒音の発生に係る事項への配慮（左記に関連して閉店時刻を繰り下げるときは届出が必要）
6. 駐車需要の充足等交通に係る事項への配慮
7. 廃棄物に係る事項等への配慮
8. 街並みづくり等への配慮

なお、地域商業の需給調整への配慮の定めはない。

大規模小売店舗立地法が適用対象とする小売業は以下。

1. 飲食店は含まれない。補足として、洋服のイージーオー ダー、ワイシャツの委託加工等の物品加工修理業は対象として含まれる。
2. 店舗面積が1,000m2を超えるもの。店舗面積とは、小売業を行うための店舗の用に供される床面積のことである。 店舗面積には売場やショーウインド、ショールーム等が含まれるが、階段、エレベーター、売り場通路等は含まれない。なお、店舗面積であり敷地面積ではない
3. 大規模小売店舗立地法は、国民経済および地域社会の健全な発展ならびに国民生活の向上に寄与することが目的である。また、大規模小売店舗立地法の施行に伴い、大規模小売店舗法は規制緩和ではなく廃止されている
4. 同法9条第7項に「当該勧告に係る届出をした者が、正当な理由がなく、当該勧告に従わなかったときは、その旨を公表することができる」と定められている。

都市計画法は無秩序な土地利用や都市機能の拡散を防ぐため、ゾーニング的手法によって計画的なまちづくりを行う政策である。同法では大規模集客施設の立地制限も用途地域ごとに定められている。都市計画法の改正は、大型店等の郊外立地にブレーキをかける目的が強い。モータリゼーションの進展等を背景として、�@都市の無秩序な拡散の加速化、 �A高齢者等が病院などの公共公益施設に歩いて行けないという問題、�B中心市街地の社会資本が有効利用されない一方で郊外では新規の公共投資が必要になるといった公共投資の非効率性、�C環境負荷の増大などの問題、が発生した。 今後人口減少・超高齢社会が到来する中で、これらの問題について地域の主体的な判断により的確に対応するため、都市構造に広域的に大きな影響を与える大規模集客施設(法律では「特定大規模建築物」と定義)や公共公益施設について、その立地に際し都市計画の手続を経ることを通じて出店を規制し、地域の判断を反映させた適切な立地を確保するために都市計画法が改正された。

都市計画区域は、自然的、社会的条件や人口、土地利用、交通量などの現況および推移を勘案して、一体の都市として総合的に整備、開発および保全する必要がある区域であり、 都道府県が指定するものである。都市計画区域において、無秩序な市街化を防止し計画的な市街化を図るために市街化区域と市街化調整区域との区分を定めることを区域区分という。用途地域とは都市計画法により、都市の環境保全や利便性の向上を目的として、ある地域における建物の用途に一定の制限を行う地域のことである。例えば、床面積が１万�uを超える店舗の出店が可能な地域は、原則として近隣商業地域、商業地域、準工業地域の３地域である。

床面積が 15,000�uの店舗の場合、近隣商業地域に出店することができる。