ゴゴらぼ | マンション投資をもっと身近に

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自宅も欲しい、投資用マンションも欲しい方
ここで質問です
２つのパターン
どちらが正解だと思いますか？
�@Aさん
先に自宅用のマンションを購入
�ABさん
先に投資用マンションを購入

計算しやすいように
自宅用マンションを5,000万円
投資用マンションを2,500万円
頭金に 200万円 用意できる
とします


先に自宅用マンションを購入
大半の方は このパターンを選択すると思います

頭金と諸費用に200万円を使って
残りは住宅ローン
（金利負担は一旦、無視すると）
約35年かけて5,000万円を自腹で返済
自己負担額は5,200万円
金利負担を考えると もっと多い金額を自腹で負担して
自宅を手に入れることになります

途中で頑張って1,000万円の早期返済をしたとしても
自己負担額が元金5,200万円を下回ることはありません



先に投資用マンションを２戸購入します
１つのマンションにつき
頭金と諸費用で100万円ずつ　計200万円
残りは2,500万円ずつのローンで 計5,000万円のローン
スタートで使う頭金とローン与信枠は
自宅を購入する場合と一緒です

しかし、仮に
家賃収入が35年継続した場合
入居者が払った家賃をスライドしているので
35年で完済したときの
自己負担額は　ほぼゼロです
その後の家賃収入は すべて生活費の足しになります

仮に
途中で1,000万円の早期返済をすれば
35年を待たずに2戸分の家賃収入が手に入ります

その後に
5,000万円の自宅用マンションを購入すれば
自己負担の返済に加えて
家賃収入を充当できるので
自己負担額は5,000万円より少なく済みます
単純に考えると 2,500万円で済む。
という感じです


実際に 私の事例で説明します

先に投資用マンションを買えるだけ購入
最後に自宅用マンションを購入しました

投資用マンションを6戸購入
頭金と諸経費で各100万円なので
約600万円の自腹
そこからはほとんど持ち出しナシ
仮に固定資産税分だけ持ち出しとしても
60,000円、年間360,000円の負担

15年間持ち続けたあとに4戸を売却
1戸あたり最低@500万円の売却益が出るから
その売却益で残りの2戸を完済
すると2戸分の家賃収入で
自宅マンションのローン返済が出来るようになりました。

これまでに使ったお金は
頭金600万円
固定資産税360万円
自宅の頭金500万円
合計の自己負担額は1500万円です

手に入ったものは
2戸の投資用マンション（ローン完済）
1戸の自宅用マンション（ローン継続中）
自宅の住宅ローンは生命保険として残しつつ
支払いは2戸の家賃収入をスライド
現在の自己負担は ほぼナシの状態です

もし
自宅用を先に購入したと考えると
頭金500万円
毎月のローン返済16万円×12ヶ月＝200万円
15年で約3,000万円
3,500万円を自腹で払っても
まだ住宅ローンを一生懸命返済している状態だったと思います

どっちがお得か？
振り返ってみれば
一目瞭然ですが
10〜15年前にこの話をしても
行動に移せない人は多かったです


この話にはひとつ大きなヌケがあります
自宅用マンションを購入するまでの住まい
家賃の負担です
これを如何に最小限に抑えることができるか？
がポイントとなります

�@実家に住む
�A社宅に住む
�B会社の家賃補助を利用する
サラリーマンだと�A�Bの可能性も高くなります
よって
あなたが普通のサラリーマンなら
早いうちに
投資用マンションを２戸買え！
というアドバイスをします

自分の恵まれた状況を理解して
購入の順番さえ間違えなければ
豊かな老後を過ごせると思います


このブログでは
37歳でマンション投資を始めて
55歳でサラリーマンを卒業した私が
マンション投資をもっと身近に感じていただきたく
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方
など実体験を交えながら発信しています

不動産投資に興味がある
これから不動産投資をやってみたい方の
ご参考になれば幸いです
ぜひフォローして待っててください。

色々な情報を得たい方は
下記もご参考に！

53歳で自宅を購入するに至った背景は
社宅の売却でした
解体されるので強制退去

賃貸を探すが希望に合う物件は少ない
気に入った物件の家賃は驚くほど高い
よって「購入」を決定

都心に近づくほどに
億ションとなるので
定年後を見据えて
都心から離れた住環境の良い場所に
新築分譲マンションを購入するに
至りました


新築分譲マンションの購入
可能であれば出来るだけ住宅ローンで
と考えて銀行に問い合わせますが

・投資用ワンルームマンション６戸
・大阪にセカンドハウスマンション１戸
・福岡の両親が住む中古マンション１戸
計８戸のローンが
1億5,000万ほどありましたので
いきなり門前払いされるケースもありました。

これは
投資用マンションを買い過ぎて
自宅が買えなくなるパターン？？？



マンションの販売担当者からも
これほど所有しているとは思いませんでした。。。
という反応でしたが
不動産収支が黒字の確定申告
３年分のコピーを提出すると
「良かった、コレなら大丈夫です」

「不動産投資で赤字にして
　税金還付を受けていると
　金融機関からの印象が悪い」

「以前はそうしてましたが
　税務調査・追徴課税で
　痛い目にあったので
　今は 黒字申告して
　しっかり税金払ってます」

これが功を奏して
メガバンクからの融資が決定しました


メガバンクとの住宅ローン契約のために
所有している不動産の登記情報や
ローン残債の明細など
色んな書類の提出と共に
面談を実施

対応してくれたのは
すでに定年して再雇用中
不動産投資にも詳しいベテラン担当者の方でした

銀行から見た不動産評価の状況も教えてくれて
ひと通り手続きも終わった頃
「これだけの不動産をお持ちなら
　青色申告すればいいのに
　控除も増えてお得ですよ
　実は 私もそうしてますよ」
と色々教えてくれました

「もっと早く 仲良くなりたかったです！」

銀行員などお金の知識に詳しい方
実際に不動産投資をされてる方と
もっと知り合いになりたい と感じた体験でした


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生まれ育った実家の相続・解体
更地にして土地の売却も完了
51歳で
・投資用ワンルームマンション６戸
・大阪にセカンドハウスマンション１戸
・福岡の両親が住む中古マンション１戸
計８戸の不動産オーナー
という状態になりました


しばらくして
現在、私自身が住んでいる社宅の売却が決定しました

数回に渡り説明会が実施され
・会社の状況
・売却の経緯
・売却契約は完了
・売却先との契約で2年間だけ猶予をもらった
・2022年10月末までに全員退去
・その後は解体
・新しいマンションが建設される
という話でした

要するに
２年以内に出ていけ


改めて
持ち家か？賃貸か？
という選択を迫られるコトとなりました

・持ち家を購入すれば
　引越し費用は会社負担
　購入費用は当然、全額自己負担

・賃貸を選択すれば
　引越し費用は会社負担
　その後の家賃補助も規定通り

そろそろ買うか？
定年まで賃貸で引っ張るか？

結論
悩んでも仕方ないので
まずはギリギリまで社宅継続
2022年のGWになったら
とりあえず
どちらの可能性も残しつつ物件探しスタート


社宅の退去期限を半年後に控えた
2022年GW
まず賃貸で探す
探してみると分かりますが
なかなか良い物件が無い

まず狙い目は
造りも仕様も良い
比較的 築年数の浅い
分譲タイプのファミリー物件
探しましたが・・・
丁度よい物件が無い

たまにあるのは
家賃が高すぎる高級物件

家を買った途端に異動させられた
昭和タイプのサラリーマン
令和には存在しないと痛感しました

賃貸専用のファミリー物件やUR賃貸
新築はなかなか出ない
中古は 造りも設備も
どこか安っぽく見えてしまう

定年後ならまだ選択肢も広がるが
まだ53歳
通勤の便利さを考えると
家賃が高すぎる・・・

だったら
購入した方がマシ
という考えに至りました


持ち家で探すことで決定
戸建か？
マンションか？

これについては
・両親の実家（木造戸建）売却
・中古マンション購入・引越し
の経験を踏まえて
・頑丈で災害にも強く
・防犯性も高い
・将来的に管理がラク
という理由から
マンションに決定しました


マンション探し
都心に近づくと ほぼ億ションとなるので
・都心から離れつつ
・通勤の乗り換えが少ない路線
・土地が頑丈
・駅近くのファミリーマンション
横浜、千葉、埼玉エリアをまんべんなく探し
条件に合う物件を絞り込み
モデルルーム見学３件

２件目に見た
マンション（150戸超）に決定
希望の住戸タイプは１つだけ
第一期販売で売り出されたフロアに
申込を入れて抽選、そして落選
第二期販売でも抽選で落選
第三期販売でようやく決定しました

第一期販売〜第三期まで約１ヵ月半
狙いの住戸が手に入らなかったら
諦めるつもりでしたので
クジ運の悪い自分に
悶々とした日々を過ごしました


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福岡の実家
引越し先の中古マンションを先に購入しました

・ゆっくりと引越しが可能
・ゆっくりと売却（＝高値売却）が可能
という理由からです


住み替え、買い替えの方法は大きく３つあります
�@同時に売却、購入
�A先に売却、後から購入
�B先に購入、あとから売却

�@同時に売却、購入
　これが出来れば
　無駄はありませんが
　売却のタイミングを合わせると
　一般の方への売却ではなく
　不動産会社買取となり、
　売却価格は（ある程度）低く査定されることを
　覚悟しなければなりません
　同時に引越しの段取りも重なり
　高齢の両親には負担が大きい、と考えました

�A先に売却すれば
　希望価格で売れるかもしれませんが
　今後は そのタイミングで
　気に入った物件が買えない恐れもあります
　その間、住む場所を確保しなければならず
　引っ越しや賃貸の負担も大きく
　これも高齢の両親には不向き

よって
�B気に入った物件をまず購入
　徐々に 引越しをして
　引越し完了してから
　売却手続きに入る
　としました。

　物件の購入は、もちろん
　可能な限り住宅ローンを活用
　時間を味方につけます



４月に中古マンションを購入
GWから本格的に荷物を移動

私が大阪の単身赴任を
解消されたタイミングも重なり
使わなくなった冷蔵庫や洗濯機
電子レンジ、トースターなどを
持ち込みました。

両親の荷物は
身の回りのものだけで
充分に生活が可能でしたが
新居に荷物を運んでも
泊まらずに実家に戻って寝る

２重生活の状態を約１ヵ月続けて
徐々に新居に泊まる回数を増やしていき
ようやく引っ越しが完了したのは６月末

高齢の両親が
今までの家に気持ちの整理をつけ
新居に慣れるために必要な時間でした



実家の再活用も検討しました
�@アパート経営
�A駐車場経営

�@アパートについては
　２階建て４戸のワンルームが可能でしたが
　駅から２０分以上
　この場所で 借りる人いるか？？
　という疑問が払しょくできず断念

�A駐車場活用の提案もありましたが
　５台分のスペース確保のための工事
　その後の駐車場収入を考えて
　あまりメリットを感じず断念

売却ですることで決定


売却することで決めました

実家を相続したときから
「物件をお売りください」
「売却相談なら当社へ」
という封書が届いていましたので
３社ほどに連絡して、
そのうち対応の良かった１社（ハウスメーカー系）に
「一般媒介」でお願いしました

同時に
中古マンションを仲介してくれた
福岡地元の不動産会社にも
「一般媒介」でお願い

２社ともに
2,000万台後半でお願いしましたが
半年経過しても反響ナシ

地元不動産会社から
「既存の建物が残ったままだと印象悪いので
　更地にしませんか？」という提案もあり
約100万円かけて実家を解体しました。

＊解体前には帰省して
　思い出 写真を撮りまくりました

解体が完了
更地になると なるほど
「広く見えるし、印象も良い」

その後、2,000万台半ばまで
値下げしたところで買付が入り
無事に売却となりました。

近くの病院が
従業員用の駐車場を探していて
更地を見つけてちょうど良かった。
という理由でした。

駐車場使用での購入
ということでしたので
売却後も一切のクレームもなく
良い売却が出来た。と実感しました


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40代半ばで実家を相続
断捨離も終わり約５年が経過

50代になって年末の同窓会で帰省
冬の実家は異様に寒い

改めて家を見渡す
築４５年以上の木造平屋建て
・雨モレが染みついた天井
・薄い壁
・湿った畳
・傾いた洗面所
・タイルの在来浴室
ガタがきている

リフォーム？建替？
相当のお金がかかるが
80代の両親は
「いつまで生きられるか
　わからないので
　このままでいい」
という

このまま死ぬまで我慢しながら暮らす？？
そんな生き方はありえない
引越しさせよう！と決意しました


駅から歩いて20分以上
築45年の木造平屋建て

両親の説得
率直に質問しました
「親父、おふくろ
　この家には思い出がいっぱいあるな
　でも、その思い出を一旦、ヨコに置いてみて
　この家に住み続ける＝縛られる理由ってある？」

「思い出をヨコに置かれたら・・・
　特に 理由は無いわねぇ・・・」

「もっと利便性の良い
　駅近くの中古マンションに引っ越すのはどう？
　防犯的にも自然災害的にも安心」

「マンション住まいをしたことないから
　不安だし、今じゃなくて
　私かお父さんのどちらかが
　亡くなってからでいいんじゃない？」

「どちらかが亡くなって
　ひとりになったショック状態で
　新しい住まいに慣れる不安のダブルパンチと
　今、少しでも元気なうちに
　一緒に引っ越して
　ひとりになっても便利な
　新しい生活に慣れておく
　どう考えても　今でしょ！」

「でも不動産屋とか知らないし、恐い・・・」

「そこは俺の出番でしょ」



・思い出を除けば、今の家に縛られる理由は無い
・元気なうちに、一緒に新しい生活に慣れる

両親も納得したので
中古マンション探しをスタートしました

ここでもスーモを活用
・駅近く徒歩10分以内
・徒歩圏内に病院、スーパー、コンビニ
・マンション（RC造）かつ
　実家よりも若い築年数（築40年以内ならOK）
・広さは40〜60�uもあれば十分
・価格は 2,000万円以下

気になる物件２〜３件に内覧予約を入れました


両親にとっては 初めてのマンション内覧です

・内覧したからと言って
　買うわけではない
・気に入らなければ 断れる
・部屋の中を見て
　住めるかな？いいかな？
　それとも嫌な感じかな？と
　感じるだけでいい

疲れを考慮しつつ
午前中に２件
午後に３件案内してもらいました

不動産屋も２社にわかれていましたので
担当者の対応も比較できました



内覧が終わって実家に帰り
落ち着いてから
・どの部屋はダメ
・どの部屋はOK
という物件の整理と
どっちの不動産屋が良かったか？
を整理しました。

・最初に見たリノベーション済の部屋
・部屋の広さ 45�u
・築年数は 40年　
・価格は 1,500万以下
・不動産屋は午後に案内してくれた会社
　（30代で独立した不動産会社の社長と担当者２名で対応
　　社長は 大変よく気が利く方でした）

ということで意見がまとまったので
次の日に不動産屋と連絡を取り
「この物件を、
　あと100万円値引きしてくれたら買う」
と意思表示しました。

同時に
住宅ローンの申込
ここは 大阪でセカンドハウスを購入したときの
銀行代行の担当者が また活躍してくれました。

こうして
福岡の地元不動産会社と
大阪の銀行代行会社の協力
どちらも良い担当者との出会いにより
無事に実家引っ越し用の中古マンションを購入できました

これにより50歳で
・ワンルームマンション投資用６戸
・大阪にセカンドハウス１戸
・福岡の実家（木造平屋建て）を相続
・福岡の実家 引越し先の中古マンション１戸
計９戸の不動産オーナー
という状態になりました


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実家の相続手続きをするために
久しぶりに実家に帰省

お互いの近況報告
「最近どうね？」

「テーブルの脚やタンスの角に
　小指をぶつけてばっかりよ」

「相変わらず
　おっちょこちょいやね
　もっとゆっくり動かんね」
と笑いつつ
改めて各部屋を見渡す

家具が多い・・・


高齢者２人の生活としては
明らかに家具が多すぎる

６畳の和室に
テレビ台とサイドボードが１つ
タンスが３つ、テーブル１つ
ひとが通れるスペースは１畳半くらい

隣の部屋は
６畳に本棚、タンス、室内洗濯物干し
ひとが使えるスペースは３畳くらい

ダイニングキッチンは
食器棚２台、テレビ台、大きなテーブル
テーブルの椅子にひとが座ると
行き来できるスペース無

寝室用の和室は
タンス２台、サイドボード１台
ソファーベッドは荷物置き状態
布団１組が敷けるスペースのみ

約２０年前
私と妹が使っていた家具が
そのまま放置されている状態・・・


家具を捨てるのがもったいないのは理解する
けど
高齢者２人の生活としては
明らかにタンスが多すぎる

引き出しの中には何が入っているの？？？
ちょっと見せて

・引き出し１段目
　来ていない洋服
　次の寝巻になるかも
・２段目
　ボロボロになったタオル
　いずれは雑巾として復活予定
　もしもの水害時に活躍予定
・３段目
　百貨店やお土産の紙袋
　丈夫なので色々と使えるはず
・４段目
　スーパーやコンビニのビニール袋

他にも
　飲まない薬ばかりの引き出し
　プチプチばかりの引き出し
　謎の ぬいぐるみ や おもちゃ
　またまた紙袋だらけ
　またまたタオルだらけ

「いつ使うの？」
「いつか、何かあったときに」
「これまでに この紙袋 使った？」
「ここ２０年は使ってない・・・」

「ほとんど ゴミ（＝必要ない）」


ほぼ使うことのない引き出しの中身
そのためのタンス

じゃ食器棚は？
レギュラーで使っている食器は
全部で１０〜２０程度

「この湯呑の大群は？」
「この皿のセットは？」
「こんなに箸やフォークいる？」

問いただすと
母か 父のどちらかが
亡くなったとき
葬式の後に 親戚が家に集まる
この時に 使ってもらう予定
とのこと


母は ５人姉妹の末っ子
父は ９人兄弟の８番目

確かに 子どもの頃は
祝い事や法事などで
親戚の集まりが多かった記憶はある

しかし私が高校入学後
ここ３０年間近くで
そんなに集まった記憶はない

「今でも そんなに集まってるの？」

「子ども達も大きくなったので
　ほとんど参加しない
　親戚兄弟も
　みんな高齢化で長居もしない」

「ちなみに兄弟は何人他界されたっけ？
　何人 生きてるの？」

「私たちの兄弟・姉妹は ほとんど亡くなったので
　あとは私たちと 父の姉さんがひとりだけよ」

「じゃ、この先
　何かあったとしても
　食器類、こんなに要らないよね」

「確かに そうね・・・」

・・・恐るべし ”思い込み”


タンスの中身も食器も
ほとんど使わないものばかり
ということが改めて判明

断捨離を決行

反抗期だった息子に
・ストレス発散に実家の家具を壊しにいく
・バイト代として 小遣いもらえるハズ
と話を持ち掛け
シルバーウィーク３泊４日で断捨離帰省

タンス８台
食器棚・本棚３台
ソファーベッド１台
壊して壊して捨てまくり

部屋の中の
８割近くを占めていた家具を
３割程度まで減らして
使うものだけに囲まれた
シンプルな部屋にしました

それまで塞がれていた各部屋の窓も
開放できるようになり
風通しも改善

両親も改めて喜び
”慣れで生活することの恐ろしさ”
を実感
久しぶりに会うことで解決できた体験となりました


　このブログは
　・普通のサラリーマンが
　・37歳からマンション投資をスタートして
　　投資用６戸、自宅用３戸
　　の不動産を手に入れたあと
　　55歳でサラリーマンを卒業
　・自分の実体験を紹介しているブログとなります

　若い頃の自分に伝えたい
　自分の息子に伝えたい目線で書いていますので
　不動産投資に興味ある方の参考になれば幸いです


他にも
リモート面談やリモートセミナーなど
便利な時代になりましたので
下記も紹介します

�@資産運用について　はじめの一歩





�A無料の資産形成＆運用サポート



　　
�Bいきなり高額な不動産投資は怖い。という方
　クラウドファンディングで1万円から可能

話は少し前後しますが
40代半ばで
実家を相続しました。

理由は、
社宅費用の値上げ対策

東京へ異動して
社宅にお世話になっていました
最初の数年は２〜３割負担でOKという
夢のようなありがたい制度でしたが
５年を経過すると
５割負担〜全額負担というように
負担が増えていきました

要するに、
社宅を出て自宅を買いなさい。
という話です。



自宅を購入しようか？迷います
気に入った物件は なかなか見つからない

社宅仲間に
どうしてる？どうする？
訊いてみると
「社宅費は上がらないから
　どうもしない」という回答

「え？なんで？？」

「大阪に自宅を所有しているから」

なるほど！
家を買った途端に飛ばされた
可哀想なひと達は
何年経過しても家賃負担は増えない
社宅規定に書いてありました


さっそく人事担当に確認です
「両親も高齢なので
　今後、実家を相続することになりそうです
　これは自宅所有していると
　見なされますか？」

「現在、社宅費用に関して
　規定の見直しが入ろうとしています
　が、現時点では
　実家を相続、本人が所有している
　というエビデンス（登記簿）を
　提出すれば大丈夫です」

　要するに
　今ならセーフ！
　ということでした

　早速、実家の相続だ！


「親父、おふくろ！
　実家を相続するから手続きさせてくれ！」

２０歳で福岡の実家を飛び出して一人暮らしを始め
その後 実家に戻ることもなく就職
大阪、東京と どんどん遠くへ異動し
実家にほとんど帰省もしなかった息子から
久しぶりの電話で
「実家を俺にくれ！」
と言われた両親は
当然、猛反対となりました。


電話では埒が明かないので
実際に数回、会いに行きました

・現状の近況報告
・自宅を購入したいが今ではない
・しばらく社宅に住み続ける
・社宅費負担が上がるので、
　実家を相続して自宅所有の形としたい

両親の心配（妄想）は
息子は誰かに騙されていて
実家を相続した途端に
恐い方々が乗り込んできて
「この家は差し押さえだ！
　すぐに出ていけ！」
と心配していたようです

そんなことは絶対にない
今後の住まいも保証する
と約束しましたが

最後は
「息子に騙されるのなら本望だ」
という あきらめ感で
相続手続きすることが出来ました



実際の相続手続きは
・ネットで調べて 書類を作成
・法務局へ書類提出
・翌年、税務署へ相続税の支払い
・抵当権抹消手続きを忘れていたために行政書士へ依頼
などで数十万かかりました。

が、
これで実家の相続が完了
ワンルームマンション投資用で６戸
大阪にセカンドハウス１戸
福岡の実家（木造平屋建て）を相続して所有
これで
計８戸の不動産オーナー
結果オーライ！！！


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首都圏でマンション６戸を所有したまま
大阪での単身赴任を続けていました

その間
・家賃収入は安定
・ローンも減り続けている
・確定申告は 徐々にプラスになり
　税金を追加で納めている
という状態でした

そして
約４年が経過したころ
50歳を目前に控え
大阪も住み心地いいなぁ
定年後に備えて
この辺りでマンション探しをしてみようか
という気持ちも芽生えてきました


大阪で単身赴任していた場所は
「天満橋」という駅近くでした
ここは
・京阪電車と地下鉄、両方が使える
・職場からも近い
・出張や帰省のための新幹線利用
　「新大阪駅」へのアクセスもスムーズ
・官公庁や警察署が密集している地域で治安が良い
・大阪城まで歩いて行ける
・地盤も良い
・ひとり飲みできる店が多い

小さな子育てには不向きですが
定年後を考えると申し分なし
さっそく色々と調べてみることにしました


マンション投資のパートナー会社は
首都圏特化の会社なので
大阪の物件探しには頼れない

大阪の不動産屋に知り合いもいない
スーモでリサーチしました

新築は ほとんど出ない
中古をメインに探します
色々と条件を絞り込んでいくと
近畿圏で有名な
分譲マンション専門会社の物件が
売りに出されていました
早速、スーモ経由で
不動産会社へ内覧の予約を入れました。


物件概要
・分譲マンションで有名なブランド名
・最寄り駅は「天満橋」徒歩８分
・総戸数８０戸程度
・部屋の広さ３５�uの１Ｋ
・４階の住戸
・部屋の設備は分譲仕様なのでハイグレード
・駐車場付き
・販売価格は ２，０００万円以下
立地や住み心地は
４年間の単身赴任生活で熟知していましたので
購入する意思はすぐに固まり
内覧の日に、即決しました



即決をした もうひとつの理由は
不動産会社との出会い
担当者との出会いでした

不動産会社は
天満橋周辺物件の仲介や賃貸管理に特化した
地元の不動産会社
案内をしてくれた担当者は
２０代後半の男性で、第一印象から良く
その後も親切丁寧に対応してくれました

お昼の内覧でしたので
「１００万円 値引きしてくれたら即決する」
という私のお願いにすぐ動いてくれて
売主と交渉
夕方には
「８０万円の値引きＯＫもらいました！」と
訪ねてきてくれました。

購入したあとも
２人で飲みにいく程
仲良くなりましたが、
気の合う担当者との出会いは貴重です


大阪のマンションは３０�u以上ですので
住宅ローンが使えます。
私は 自宅を所有していなかったので
大丈夫なのですが
投資用マンションを６戸も所有していたことで
・借り入れが多すぎる
・住宅ローンを活用した投資じゃないか？
　と怪しまれる部分もあり
銀行探しには難航しました。

・所有物件は 売れば利益が出るので
　返済が困ったときには ひとつ売却してなんとかする
・今回の物件は
　大阪で単身赴任４年
　このまま単身赴任が続くなら
　定年後を見据えて購入を決めた
・長男が就職探しのタイミング
　その後、次男も続くので
　どちらかが大阪で就職する場合は住まわせる
　後々、相続してもよい
など説明しますが、すんなり通らない

３つほど断られたタイミングで
不動産会社の担当者が
「救世主」をみつけてくれました

ジャックス系の代行会社の方でしたが
不動産投資についても熟知されていて
・所有物件についても評価するので
　借入額としては大丈夫
・住宅ローン活用の背景についても
　理解しました
・あとは
　「私の決裁書の上げ方次第」
　ですので任してください！

本当かぁ？と疑うほど
ノリの良い方でしたが
本当に大丈夫でした。

こうして
その後はトントン拍子に
契約・購入・引き渡しまでが完了し
投資用マンションを購入する時とは違った
「一般オーナーさんから中古を購入する」
という経験も出来ました



以前のブログで
家を買ったら飛ばされる
という都市伝説の話をしました。

物件の引き渡しも終わり
自分でコツコツ荷物を運んで引越し完了
住み始めて半年が過ぎたころ
「異動です、東京へ戻りなさい」
という辞令が出ました。

マジか？！と思いましたが
断れません。

仲良くなった不動産会社と連絡を取り合い
・賃貸に出す
・管理は任せる
ということで話はまとまりました。

住宅ローンで購入して
他人に賃貸して高い利回りを得る

これはバレたら即刻、全額返済
ということになりますので
注意が必要です

私は、
しばらくビクビクしながら
この状態を続けていましたが
この度、サラリーマン卒業の際に残りを完済

今では優秀な
家賃収入物件として
頑張ってくれています。
結果オーライ！！！


このブログでは
37歳でマンション投資を始めて
55歳でサラリーマンを卒業した私が
マンション投資をもっと身近に感じていただきたく
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方
など実体験を交えながら発信しています

不動産投資に興味がある
これから不動産投資をやってみたい方の
ご参考になれば幸いです
ぜひフォローして待っててください。

色々な情報を得たい方は
下記もご参考に！

成長するなら実体験をするのが一番だと考えます
そのために基礎知識
・読書、数冊を併読する
・セミナーに参加
・ネット（ＳＮＳやブログ）情報収集
などを１〜６カ月ほどやったあとは
少しでも早く１戸所有してみることを
おすすめしています。

その後、
その１戸の経験を基準にしながら
・毎月の収支確認
・毎年の確定申告
を踏まえて
複数戸所有を目指していきます


37歳からマンション投資を始めて
45歳で大阪へ単身赴任している間に
経験したことは
・新築ワンルームマンションの購入
・中古ワンルームマンションの購入
・合計６戸の毎月収支確認
・合計６戸分の確定申告
更に
・税務調査〜修正申告、追徴課税
・３戸分の借り換え

�@不動産会社との契約
�A銀行とのローン申込み、借り換え
�B税務署との確定申告、税務調査
など一通り経験しましたので

�C不動産投資の出口
　”売却”も体験してみたくなりました

２人の友人が
５年を過ぎたタイミングで売却して
約５００万円 の利益を確定させた状況もみてきましたので
自分もそろそろ、という意識も芽生えたタイミングでした



投資用マンションの売却方法には
大きく３つあります

�@購入したパートナー（不動産）会社に買い取ってもらう
これは最も簡単で安全な方法です
自社開発をしているパートナー（不動産）会社は
自社のマンションブランド物件が
他社に流れることを嫌います。
よって、ある程度の査定価格で買い取ってくれます

しかも自社買取なので仲介手数料はかからず
物件に関する書類なども すでに持っているので
改めての準備不要
売却後のクレーム対応なども不要です
査定価格に納得できれば、
すぐに売却手続きが可能で
現金化が最も早い。と言えます

私の友人は２人とも この方法を選択しました。


�A買取専門の不動産会社に買い取ってもらう
これは、正直おすすめしません
不動産を所有していると
登記簿情報から調べて
様々な不動産会社から
「売却の相談なら当社へ」
「売ってください」
「あなたの物件を ２，０００万円で購入したい方が２名います」
などといった封書が届きまくります。

ほとんどの場合
色々な理由や不安を煽って
実際の査定よりも安く叩かれてしまうケースが多いので
よほどの知識や交渉力を持たない
普通のサラリーマンには おすすめしません


�B一般個人オーナーや実際に住む個人に買ってもらう
この方法は、不動産会社に仲介をお願いして
一般の個人投資家や、実際に住む個人を探してもらう方法です
もし、自分の希望価格で購入してくれる方が１人見つかれば
売買は成立しますので、一番 儲けが大きい方法となります

ただし、すぐに購入者が現れるかどうかは
タイミング次第ですので
すぐに現金化したい方には不向きです

私は
・すぐに現金化したいわけではない
・できれば高く売りたい
・時間的には 余裕がある
　（売却に１年かかってもいい）
状況でしたので�Bを選択しました


不動産仲介会社を探さなくてはなりません
ネットで調べると
数社へ一括査定をお願いできるサイトが見つかりましたので
さっそく登録してみました
売却希望価格は高めに設定

数日のうちに各社から連絡がありました
・住友不動産販売
・ノムコム（野村不動産の仲介）
・東急リバブル（東急不動産の仲介）

各社ごとに提案内容は違うので
この経験も大変参考になりました

・私が売却検討している物件周辺で
　これまでに契約された事例を数件 提示しながら
　「この辺りが 妥当な価格ですね」という話を
　していただける会社

・データや事例などは無で
　「査定すると この位の金額でいかがでしょうか？」
　という会社

・「お客様の希望価格で大丈夫ですよ
　（売れないかもしれませんが）」
　という会社



仲介の契約方法には
「専任媒介」と「一般媒介」があります

報告や情報登録などの違いはありますが
仲介する会社からみた大きな違いは

「専任媒介」
必ず契約に絡むことができるので仲介手数料が入る
よって仲介会社としては利益確約のために力が入る

「一般媒介」
どの仲介会社とも契約可能
早く購入者を見つけてきた会社が勝ちなので
仲介会社にしてみれば あまり力が入らない

といった違いがあります

最終的には
東急リバブルに「専任媒介」での契約で決めました


最終的には
東急リバブルに「専任媒介」での契約で決めました

これは「専任媒介」にすると
通常のネット紹介とは別に
東急リバブルが毎月主催している
「不動産投資セミナー」に参加した方を対象に
セミナー後の個別購入相談で
「私の物件を紹介する」
というサービスがあったからでした

不動産投資に興味ある方を対象に
話をしてもらった方が 成約率も上がる
と考えたからです

結論としては
１年経過しても
何の問い合わせも入らなかったので
売却を諦めて、今でも所有しています。

売却益を1,000万円以上 出したいな
ワンチャンあるかな？
と欲を出して＋300〜500万円ほど
販売価格を高く設定したことが
反響がなかった原因です。

値引きの要望がきたら応じよう・・・とも考え
利回り的に３％くらいになっていましたので
誰にも見向きをされなかったのだと思います

あれから８年以上が経過して
ローンの残債は減り、家賃価格は変わっていません
今なら1,000万円近くの売却益は確実ですが
60歳のタイミングまでは保有を決めていますので
今後の楽しみにしています

このブログでは
37歳でマンション投資を始めて
55歳でサラリーマンを卒業した私が
マンション投資をもっと身近に感じていただきたく
・良い業者の見つけ方
・良い物件の選び方
・良いパートナーとの付き合い方
など実体験を交えながら発信しています

不動産投資に興味がある
これから不動産投資をやってみたい方の
ご参考になれば幸いです
ぜひフォローして待っててください。

色々な情報を得たい方は
下記もご参考に！

マンション投資に興味がある
でも失敗したくないのであれば
まずは「始めてみる」ことが一番です

新NISA、積立投資信託と同じく
早く始めることで
時間を味方につけることで
リスクは抑えられます

私自身のスタートは37歳でしたが
もっと早く始めておけばよかった
と思います。

私が紹介した友人たちも
スタートが40代でしたので
もっと早く始めておけばよかった
と飲みながら話をしています


ひとつめのマンション投資をスタートすると
ローン契約、支払い
家賃収入の確認、費用の確認
確定申告など
普通のサラリーマンでは体験しない
経営感覚を学ぶことができます

また、
ひとつだけでは
「0か100か」という状態ですので
複数所有を目指すと更に知識がついていきます

ひとつめに購入したマンションを基準に
もっと良い部屋、条件を見極められるようになります

物件が増えるたびに
自分の所有する物件同士で比較ができ
次の失敗のリスクを減らしていけます



読書やインターネット情報もアリですが
やはり実体験が一番の近道です

そのために、
パートナー（不動産）会社に
複数所有したい意志を伝えておく

そして
�@新築マンションの情報
　出たら必ず連絡をもらう
　気に入った住戸タイプを探して見に行く
　納得すれば購入、納得しないなら買わない

�A中古マンションの情報
　条件を伝えておく
　情報が出たら、すぐに現地確認
　納得すれば購入、納得しないなら買わない

�Bたまにセミナーや勉強会に参加
　最近の市場動向
　建築価格の値上がり動向
　マンションの販売価格
　新築の供給状況
　などを得るために
　定期的（半年、又は1年に1回でも充分）に参加してみる

この３つを繰り返すことで
知識・経験値が増えていきます



実体験以外の方法としては
�C読書
　不動産投資やマンション投資について
　書かれた本を定期的に読みましょう

　誰が？（不動産会社の社員？オーナー？）
　いつ？
　何の目的？（煽り？実態の暴露？体験談？）
　で書いた本なのか？
　巻末で確認しながら読むことをおすすめします


�DSNS、ブログ
　読書と同じく
　誰が？いつ？何の目的で？
　に注目してください

　ちなみにこのブログは
　・普通のサラリーマンが
　・37歳からマンション投資をスタートして
　　55歳でサラリーマン卒業した後に
　・自分の実体験を紹介しているブログです

　若い頃の自分に伝えたい
　自分の息子に伝えたい目線で書いていますので
　不動産投資に興味ある方の参考になれば幸いです


現在は
リモート面談やリモートセミナーなど
便利な時代になりましたので
下記も紹介します

�@資産運用について　はじめの一歩





�A無料の資産形成＆運用サポート



　　
�Bいきなり高額な不動産投資は怖い。という方
　クラウドファンディングで1万円から可能