Pre Reit Fundに投資しない理由: ふまんだらけのソーシャルレンディング

2018年06月09日

Pre Reit Fundに投資しない理由

日本にソーシャルレンディングがエンドユーザー向けに展開してから10年以上の歳月が流れました。ここ2、3年でソーシャルレンディング業者が多く誕生したため個人投資家の多くは経験年数はまだ浅い方が大半です。もちろん私ふまんだらけもその内の一人です。株やFXと違って一度投資すれば償還されるまで基本何もやることはなく、おまけに日々の元本の変動がないことから預金好きの日本人には好まれる土壌が揃っています。もちろん事業者の信用における「ソーシャルレンディングに投資をするというリスク認識」については、個人投資家それぞれによるリスク許容度による見極めが必要です。

◇Pre Reit Fundに投資しない理由
毎月の投資状況一覧〈2018/5/31〉でも確認できますが、私ふまんだらけのはPre Reit Fundには投資をしていません。詳細は省きますが、その理由は当初のゴタゴタがあった事件とは無関係です。「OwnersBook」や「Trust Lending」に投資額を上積みする一方で「Pre Reit Fund」には今だ投資をしていないのは（口座は開設しています）、投資案件と代表者の考え方が私ふまんだらけと合わないという理由です。今年の4月にプレスもありましたが、maneoと資本業務提携をしたPre Reit Fundは財務的にも（maneo子会社）バックボーンが強固になり、投資家からすると非常に心強い投資先となっています。それ自体は非常に喜ばしいことでもあります。

Pre Reit Fundのホームページには、「社会経済発展に必要不可欠な観光・ヘルスケア・エネルギー・インフラ等の成長分野への良質な不動産ストックをリートへ供給することを目指している」と記述があります。今後の日本社会において、老人ホームなどの介護施設を社会に供給して整えること自体は大切な取り組みであることは否定しようがありません。それでもなお、私ふまんだらけは、彼らの考え方には共感できません。それは、「良質な不動産ストック」を供給するということは、現状の計画では絵に書いた餅であるからです。そして彼らは、このことに対しては一切責任を持たないということを明言している点も見逃せません。

◇スケルトン・インフィルという考え方
戦後からの生活を振り返ると、住まいや暮らし方にも予想を超える変化がありました。トイレは汲み取りだったし、内風呂のある家は少数でした。洗濯機や車を所有する人もまばらで、カラーテレビも普及していませんでした。またここ20年の携帯電話・スマートフォン・パソコン・インターネットの急激な普及ぶりからすると今後住まいや暮らし方もこれまで以上のスピードで変化していくものと思われます。

そこで変化の激しい時代に考えられるのは、建築は躯体と外装、基本設備だけにし、部屋と家具のレベルを自由に変更できるシステムにすることです。この考え方はスケルトン・インフィルと呼ばれています。住まいの基本単位を90センチ角にしてキッチン・浴室・洗面・トイレ等の水場以外の居間・食堂・和室・寝室の間取りを自由に設計できる。設備面でも後からの取り換えや補修を前提とした考え方です。実現されれば、利用者の特性に応じた変化に対応できるインフラが出来上がります。

◇スクラップ＆ビルド
今後の日本社会を見据えると、仮に出生率が2になっても、50年間は人口減少が確定します。高齢社会が進行する中で介護施設の需要が増えると考えるのはビジネスを営む上であたり前の発想です。しかしその先はどうでしょうか。高齢者がいつまでも生き続けることはありません。リートなどを通じて、市場に大量に供給された施設は空室だらけになります。社会的な要請により特化された大量の施設は行き場を失います。

都心郊外に開発されたベッドタウンは、大量の空室を抱えたまま放置されています。当時人口が増加する中でニュータウン建設が盛んに行われていましたが、今では多くの問題が発生しています。例えば入居した多くの方は働き盛りの現役の方々でした。それから数十年の時が経てマンションも高齢化、入居年齢層が偏っていたため、何かのイベントを契機として一気に空室が進行し、マンション自体の管理ができなくなっています。

業者にしろ国にしろ日本の住宅・商業施設全般に言えることですが、将来的な展望がまったく考えられていないということです。何かひとつのことに特化した施設の建設をすることには、非常に能力が高いのですが、それ以外のことについてはまったく応用が利かないということです。本来の「良質な不動産ストック」というのは、時代の変化に対応できる柔軟性を持ったスケルトン・インフィルの様な設計を指すと私ふまんだらけは考えています。ひとつのことに特化した施設というのは、その目的が達成されればただの負債です。必要がなくなったら壊すというスクラップ＆ビルドの発想では、決して良質な不動産ストックすることはできません。先を見据えた取り組みをしなければ、いつまでも上辺だけの思想で歴史は繰り返すでしょう。

◇やたらと自らを「プロ」と連呼する不動産業者には気を付けよう
冒頭の話に戻りますと、社会的な要請があるから良質な不動産ストックとして介護施設を造り、証券化して個人投資家へ転売するロードマップを引いていますが、無責任にも彼らの役目はそこで終了です（ビジネスと言われればそれまでですが）。その先に引き起こることについては、まったく関与しません。不動産リートの本質は、否定はされますがデベロッパー存続のためです。多少の旨味を残しつつ将来的な負債になりそうな予備軍をリートに引き継がせているに過ぎません。十数年前、虎ノ門界隈に多くのビルをもつあの方の会社も話していましたが、最近はあまり公に話すと売れなくなるからか黙ってますけれども・・・。簡単に言うと、当初のアウトレットみたいな発想です。売れ残ったから安くして別の場所で売るということですかね。

Pre Reit Fundと異なりOwnersBookの案件の中には、リノベーションして市場に供給するという、地道ではありますが不動産ストックに付与する取り組みをしていることに好感が持てます。またTrust Lendingについては、道路などの基幹インフラに対する投資案件が多く他のソーシャルレンディング業者にはない特色が目を引きます。本当の意味でインフラのストックに付与している業者というのは、結構目立ちません。少なくとも自分のことをやたらと「プロ」を連呼する人種は、私ふまんだらけはまったく信用していません。

Pre Reit Fundの社長は、今まで成し遂げてきたことを聞く限りは立派な方なんでしょう。しかし証券化や開発を専門としているだけであり、彼らの設計はただの「デザイン」であり「ビジネス」に過ぎません。良質な不動産ストックについて語れる程の思想や将来展望が彼らにはあるのでしょうか。出口戦略がリートである以上、将来に対して責任を持っていないのに、いくら美辞麗句を並べたところで、私ふまんだらけの心には響きません。

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