ふまんだらけのソーシャルレンディング

OwnersBookから久し振りの募集案件です。今回の「渋谷区商業ビル第2号ファンド第1回案件」は良案件と私ふまんだらけは判断します。瞬間蒸発になるのではないでしょうか。


◇物件概要としてのチェックポイント

・物件�@−１：東京都渋谷区代官山町に所在する商業ビル1棟（1994年4月築）
　⇒1階を店舗、２階及び３階を事務所として賃貸しており、その稼働率は100%管理良好
　　※注意）本件建物は検査済証未取得で基準容積率を超過している可能性があり。

・物件�@−２：東京都渋谷区代々木に所在するマンション1室（1980年11月築）
　⇒地上11階建てで、対象物件は中層階に所在するマンション１室。大手建物管理会社に管理が委託され、総合不動産会社AEによれば、管理費・修繕積立金について建物1棟として少額の滞納は認められるものの適切な対応が取られており、大規模修繕等についても計画通りに実施されており、維持・管理の状態は良好。


姉歯による構造計算偽装事件がありました。その時の指定確認検査機関はイーホームズでした（現在は指定から外されています）。建物の建築から完成までを検査して建築計画通りに建てられたとお墨付きを与えるのが指定確認検査機関が発行した「検査済証」です。1990年代はほとんど利用されていませんでしたが、2000年代になると大半の建築で検査済証を取得するようになりました。これは検査済証が無い建築物については、国土交通省が各金融機関に対して住宅ローンの貸付を控えるように指導しているのが影響しているのかも知れません。

よって物件�@−１について今回の案件は、検査済証が無いため金融機関から融資が下りないので、業者がOwnersBookに相談を持ち込んだものと、私ふまんだらけは推察します。逆説的に言えば、2000年以前であれば融資が下りた可能性が極めて高い案件とも言えます。建築計画通りに現物が建っていない可能性があるものの、仮にそうだったとしても影響は限定的と思われます。すでに現状建物が建っているのであれば、区役所は建築計画の通り改装するように指導した事例が過去あるかと問われれば記憶にありません。また、転売するに際しても「現況有姿」で特約付加すると考えますので問題ないと思われます。代官山という希少な立地に恵まれた案件は数に限りがあるものと思われす。

物件�@−２については、立地を勘案し11階建てということなので、近隣商業地域の主要幹線道路沿いに面したペンシルビル（細長いマンション）と思われます。大規模修繕終了しているとのことですが、築年数から新耐震基準では旧法時代の建物のため耐震補強についてどういった取り組みが過去にされているかも注意が必要です（追加の補修費用の有無のため）。また残りの減価償却まで10年ほど、そこにリノベして住むとなると売却対象先はエンド向けでしょうか。中古物件をリノベして住むことがある程度浸透していますが、購入者は何らかの出口戦略を計画しておかないと、あとあと後悔しそうな案件と思われます。

ラッキーバンクの案件と「質」がかなり異なります。利回りは5％前後が多くリターンが控えめではありますが、「安全性」を重視するのであれば、おススメなソーシャルレンディング業者です。私ふまんだらけも投資しています。下記にアフィリエイト広告を添付しておきますので、ご興味のある方は宜しくお願いします。



なお、上記記載は私ふまんだらけの妄想です。正確性を担保しているものではありませんので、投資判断は各自自己責任でお願いします('◇')ゞ


皆の元気をオラに分けてくれ(*￣▽￣)ノ応援ヨロシク♪