ふまんだらけのソーシャルレンディング

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久しぶりにmaneoで募集されている「不動産担保付きローンファンド1250号」案件に投資しています（下図参照）。でも募集の集まり具合から見て人気が無い案件です。




◇ふまんだらけの投資の着眼点
人気が今一つなのは、説明文にもあったのですが、底地上に他人の建物が建設されていると記載がります。いわゆる「借地権」と呼ばれるものです。借地借家法の詳細については、休日のふまんだらけ道場で解説することにして、今回ここでポイントとなるのは、案件担当者による担保物件の概要として「駅徒歩5分で住宅地、底地上に借地権付建物5棟が建っており、流動性が限定的であるものの現況での転売先もあるため問題ない」と述べています。

ここから先は私ふまんだらけの妄想です。フィーリングで感じたことを記します。まずこの案件は、恐らく地主が亡くなったことが契機です。昔からの地主で近隣の住民に土地を貸していたのでしょう。そのため適用される法律は旧法の借地借家法です。借地権割合は７：３（借地人：地主）で土地以外に金融資産が少ないため相続税が納付できない様子です。金融機関からは借地権が設定されている土地については担保価値が認めずらく融資を受けることができません。そこで相続人は税理士などの専門家を通じて不動産業者を紹介されました。彼らは金融機関が価値を認めてくれない土地を買い取ってくれると言われて、良い人に見えたのでしょう。そこで相続人は急いで底地部分を転売することにしました。上記の案件担当者が言うように、「流動性が限定的であるものの現況での転売先もある」と発言していますので、転売先は間違いなく5棟の借地権者であり協議が進んでいます。底地部分の買戻しであれば金融機関は手の平を返して借地権者に融資が受けられるので購入する算段と思われます。若しくは借地権者から借地権譲渡転売をする可能性もあります。どちらにしろこの組成は手慣れたプロの香りがプンプンします。ポシャルことはないと私ふまんだらけは感じましたので投資実行。


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