一戸建てる！（サラリーマンのマイホーム記録）

先日、土地代のローン申し込みをしました。

私の場合、土地と建物のローンのタイミングが違うので、まずは土地から始まります。
ローン契約を結ぶ際にはいくつか決断しないといけない点があります。

それは「変動金利」にするか、「固定金利」にするかです

自分の場合、工務店の営業担当に洗脳されて変動１択でしたが、
契約直前で流石に将来のリスクを知らずに借りるのも怖いなと思うようになりました。

で、事前に銀行の担当の方にお願いしました。
「変動金利を選択した場合の金利上昇リスクを加味したシミュレーション出して」と
あえなくスルーされました・・・

出てきたのは私に提示された金利の35年間の支払いの明細です。
あとは１０年固定金利の話も出てきまして、
それとの比較で月々1.5万円の差額が出るから、
それを取っておいて繰上げ返済すればいいと丸め込まれました。

変動金利と固定金利の差額の話はもっともなので、月に1.5万、年間18万程度は繰り上げ返済していこうかと心に誓いました。

でも、私の求めているのは変動金利の目に見えるリスクです。

変動金利のリスクとしてよく目にするのは急激な金利上昇です。
平凡サラリーマンの私としては急激な金利上昇はないと踏んでいますが、
現在の金利が35年続くとも思えません。
このため、どの程度の金利上昇でアウトか知っておく必要があります。

参考に変動と固定の比較シミュレーションをさせてもらったサイトを紹介します。

沢渡 みかげ　さんのサイトへの私が作成した資料へのリンク
http://loan.mikage.to/loan/cmp/plan/201107092343143dd971369520

こちらは変動金利のシミュレーションができるすばらしいサイトです。
銀行の担当にスルーされた資料もこちらのサイトのおかげで解決しました。

リンクの内容はサンプルなので、私のリアルな数字ではありあません。
また、私の頭には変動かフラットかしかないので、比較は答えありきな部分もありますが、参考になるのでないでしょうか

こういった試算をする際の注意点ですが、金利変動などは自分の都合のいい数字にすると都合のいい結果にしかなりません。
例えば、10年目以降の返済が苦しそうだから、10年目の金利下げるとか・・・何の意味もないですね？
金利だけは感情を除外した客観的な数字を入れて、将来のリスクを認識しましょう。

また、噂に聞く繰上げ返済ですが、あまり多く割り当てても取らぬ狸になるようです。
この辺もボーナスだけ一定額を見込む程度がいいのでないでしょうか

今日は私が一戸建てようとしている今、情報収集から整理までに利用しているツールを紹介します。

１．パソコン系
　インターネット：メーカーサイト、建築系の表面的な知識、口コミ・ブログ（評判はあくまで他人の意見）
　マインドマップ(フリーマインドなど)：自分の考えの拡張・整理
　表計算ソフト(Excelなど)：家族の意見整理や予算・オプションシミュレーション
　間取りソフト（3Dマイホームデザイナー）：間取りの検討、外観、外講の検討
　iPad：情報の持ち運び（建築のプロも使ってます）

２．物理系
　質問ノート：疑問、アイデア、決めたことはその場でメモ
　図書館：２週で５冊ほどを毎週（子供の本を１０冊借りるついで）
　本：購入は１０冊ほど

３．その他
　これまで取得してきた技術：公私ともに自分が鍛えてきた能力


インターネット活用なんかはこのブログを見ている方にとっては普通の話でしょう。

で、ちょっと他人と違うところはマインドマップでしょうか
これってなにかというと、真ん中にタイトル置いて、
周りにどんどん関係することを置いていき、
思考を発展させていくって手法です。

元は紙とカラフルなマジックで描くってだけの手法なんですが、
それをパソコンでやれるのがフリーソフトもあります。（例：フリーマインド）

例えば、私の場合、センターに「一戸建てる！」と置きました
で、周りにバラバラと項目を置きます

項目例
　目的
　間取り
　防犯
　管理
　引越し

と、こんな風にレベル感も関係なく置いていきます。
で、思いついたことをどんどんくっつけていくのです。

一戸建てに関係する知識・チェックポイントは膨大です。
思いついたときに記録しておかないと、その案は今回の家造りに反映できない可能性があります。
マインドマップを作成するのはこういったアイデアを記録するとともに、
関連する内容を同時に眺めながら思考を展開するためです。

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今のところの情報収集から整理まではこんな流れになっています。
　情報収集
　　２週に１回は本を借りてきてくる
　　気になる分野はインターネットで調べる
　記録
　　採用したい内容や注意点などをマインドマップに反映する
　　疑問点は質問ノートに記録し、業者との打ち合わせの際に確認する
　　いつでも眺めたい情報はPDFにしてiPadで確認する(間取りなど)
　整理
　　家族のチェックポイントは表計算ソフトで整理する
　　マインドマップ上の不採用案に理由と×印をつける

素人なりに一戸建ての建築について調べてみました。

建築を知らないと営業との相性で建築屋を決めることになります。
でも、希望の間取り、空間があるなら実は工法により制限があるということも知っていないといけません。

まず工法を大雑把にわけると、木造、鉄骨、コンクリートがあります。
次に建築物の強度確保の仕方で、柱で支えるのか、壁で支えるのかに分けられます。

それぞれにメリット、デメリットがありますので、簡単に紹介しましょう。
ただ、コンクリ・鉄筋は私の選択肢になかったため、ざっくりです。

工法
　木造・・・メリット：無垢材なら耐久性高い、環境負荷低い、湿度調整
　　　　　　デメリット：集成材の場合は接着剤による環境負荷や耐久性に難あり、間口があまり広くとれない
　鉄骨・メリット：強度が高く、間口を広く取ることが可能
　　　　　　デメリット：結露対策が必要、耐火性能も微妙（鉄は溶ける）
　コンクリ・・・メリット：強度、防音、防湿
　　　　　　　　デメリット：コストが高い、工期長い、業者が少ない

柱で支える（在来工法、鉄骨）
　メリット：間取りの自由度が高い
　デメリット：気密、耐火、耐震の性能確保がそれぞれ必要
壁で支える（ツーバイフォー、ユニット工法）
　メリット：気密、耐震は確保される
　デメリット：開口が取れないことあり


木造の在来工法は大抵の建築屋さんが対応してますが、
ツーバイフォー・鉄骨・コンクリはやってるとこが限られます
ですので木造在来以外の工法を希望しているようなら
対応している建築屋に絞って話しをしましょう。

土地の建築条件付も建築屋＝工法の制約が付いてくるので、
土地探しの時点で気をつける必要があります。

こういった工法のお話も↓のような年１回発行の雑誌に載っていますので、参考にしてください

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ちなみに、私は現在木造ツーバイフォーで話が進んでいます。
決め手は営業トークですが、色々調べると無垢で建てる在来工法も悪くないと思うようになってきました。
ただし今のハウスメーカーで無垢在来工法だと１００万アップと言われています

構造はツーバイフォーにして、床材や壁材にお金をかけるべきか、基本に立ち返り構造にお金をかけるべきか・・・
悩みどころです。

↓のような本を読むと無垢の木を使って在来工法で建てないといけない！って洗脳されます。
ただ、昔ながらの家が日本の風土に合っているのは当たり前で、ここ30年程度で導入された工法・技術を採用するなら人柱覚悟ということは言えるでしょうね

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