一戸建てる！（サラリーマンのマイホーム記録）

一戸建てる際に避けて通れないローン

のはずが、周りの人に聞いたら親支援により１０年ローン程度で終わるらしく、
参考にならなかったので自分で考えるしかありません。

ちなみに、変動ありきですので、フラットで考えている人は見ないでください。

検討手順
※例は3000万を35年返済が基本、試算は前回紹介した「みかローン」サイトを利用させてもらってます

１．現在の金利が変動しない変動金利の試算
　　銀行の試算と大差ないことを確認
　　例：http://loan.mikage.to/loan/plan/20110711230939069762758889

２．自分が想定する最悪の変動金利の試算
　　これが問題ない返済計画ならローンで心配する必要なし
　　また、11年目以降の金利がフラット35Sを超えると考えているなら35Sを採用
　　例：http://loan.mikage.to/loan/plan/20110711231117069799310141

３．３５年フラットの試算
　　比較のために準備
　　例：http://loan.mikage.to/loan/plan/20110711230444069735925708

４．２に対して繰上げを検討
　　例えば１０年くらいはボーナス充当として年１回４０万返してみる
　　例：http://loan.mikage.to/loan/plan/20110713003102383246610459

５．２の期間を減らした試算
　　期間繰り上げずに最初から３０年で借りたパターン（４との比較）
　　例：http://loan.mikage.to/loan/plan/20110713002629383263904716

６．３５年フラットで繰り上げの試算
　　変動だけ繰り上げするのもおかしいので、フラットも繰り上げてみる
　　例：http://loan.mikage.to/loan/plan/20110713003744383216875339

とりあえず比較対象としてこんなもんでしょう
で、比べるべきは２と３、４と６でしょうか
http://loan.mikage.to/loan/cmp/plan/20110713011325456548619021

私の場合、繰上げ返済なしなら３、繰上げ返済ありなら４が候補となりそうです。
２は変動金利のリスクがもろ出ているので、怖さがあります。

また、５と６を比べると、最終の支払額がそんなに変わりません。
後半の金利上昇は昇給と子離れで余裕あるはずってことで許容します

最初の10年間毎年40万繰上げ返済するなら変動もフラット35Sも大差ないと判断しました。
最大の問題は40万/年の確保ですが

先日、土地代のローン申し込みをしました。

私の場合、土地と建物のローンのタイミングが違うので、まずは土地から始まります。
ローン契約を結ぶ際にはいくつか決断しないといけない点があります。

それは「変動金利」にするか、「固定金利」にするかです

自分の場合、工務店の営業担当に洗脳されて変動１択でしたが、
契約直前で流石に将来のリスクを知らずに借りるのも怖いなと思うようになりました。

で、事前に銀行の担当の方にお願いしました。
「変動金利を選択した場合の金利上昇リスクを加味したシミュレーション出して」と
あえなくスルーされました・・・

出てきたのは私に提示された金利の35年間の支払いの明細です。
あとは１０年固定金利の話も出てきまして、
それとの比較で月々1.5万円の差額が出るから、
それを取っておいて繰上げ返済すればいいと丸め込まれました。

変動金利と固定金利の差額の話はもっともなので、月に1.5万、年間18万程度は繰り上げ返済していこうかと心に誓いました。

でも、私の求めているのは変動金利の目に見えるリスクです。

変動金利のリスクとしてよく目にするのは急激な金利上昇です。
平凡サラリーマンの私としては急激な金利上昇はないと踏んでいますが、
現在の金利が35年続くとも思えません。
このため、どの程度の金利上昇でアウトか知っておく必要があります。

参考に変動と固定の比較シミュレーションをさせてもらったサイトを紹介します。

沢渡 みかげ　さんのサイトへの私が作成した資料へのリンク
http://loan.mikage.to/loan/cmp/plan/201107092343143dd971369520

こちらは変動金利のシミュレーションができるすばらしいサイトです。
銀行の担当にスルーされた資料もこちらのサイトのおかげで解決しました。

リンクの内容はサンプルなので、私のリアルな数字ではありあません。
また、私の頭には変動かフラットかしかないので、比較は答えありきな部分もありますが、参考になるのでないでしょうか

こういった試算をする際の注意点ですが、金利変動などは自分の都合のいい数字にすると都合のいい結果にしかなりません。
例えば、10年目以降の返済が苦しそうだから、10年目の金利下げるとか・・・何の意味もないですね？
金利だけは感情を除外した客観的な数字を入れて、将来のリスクを認識しましょう。

また、噂に聞く繰上げ返済ですが、あまり多く割り当てても取らぬ狸になるようです。
この辺もボーナスだけ一定額を見込む程度がいいのでないでしょうか

前回に引き続き、お金の話です。
今回は毎月の支払額は？ってことでローンのお話です
引き続き素人分野なので話半分で聞いてください。

このブログは平凡なサラリーマンが一戸建てを建てる記録を紹介していますので、
マンションや中古物件については触れてないですが、ローンについては参考になる話もあるでしょう。

おそらくこれから家を建てるぞ！ってサラリーマンはローンを組むことでしょう。
その際の月々の支払いですが、営業トークを鵜呑みにして
今の家賃＝ローンと考えているなら危険です。

家を建てたら間違いなく出費は増えます。
あなたが建築屋の営業と話しているだけなら黄色信号間違いなしです。

現在かっつかつで家賃払っていてその金額でローンを考えているなら
本当に大丈夫か見直しましょう。

例えば、光熱費・・・アパートより大きい家に住んで下がるわけないですよね？
あるいは修繕費・・・一戸建ては事故修復する生き物ではありません。

家賃＋貯金ができていて、小遣いもちゃんとあるなら大丈夫です。
小遣い減らせばいいだけですから

以前も紹介しましたが、無理なく返せるのは統計的に年収の20%〜25%までらしいです。
つまり、サラリーマンの平均年収400万として年100万程度返済が無理ないローンなのです。
で、この条件でUFJのサイトでシミュレーションすると、35年ローンで2400万程度借りられます。
月々85,478円、ボーナス払いなしの返済です。

他の年収でも試算してみました。

年 収：年間返済：借り入れ額
400万：　100万　:　2400万
500万：　125万　:　2640万
600万：　150万　:　3170万
700万：　175万　:　3700万

この試算＋頭金をまずは予算とし、あまりにイメージ予算と差があるなら
見直したらいかがでしょうか？

もちろんイメージ予算の方が小さければ問題ありません。

で、この予算感覚が確立できたら建築屋にちゃんと伝えましょう。
特に契約間近の段階では予算の話はちゃんとしておきましょう。
でないとローンの話しやコストダウンの話もできないですからね。

家のコストダウンのやり方は建築屋が一番わかっていますし、
ローンも仲介してもらえれば有利な金利が出てくることもあります。

ですので、契約がほぼ決まっている相手なら自分の年収、
イメージ予算はちゃんと伝えましょう。

ちなみに、ローンの言葉で変動とか固定とかフラットとか出てきますが、
それぞれリスクがありますから、それぞれの特徴を承知で借りましょうね。

ざっくり今が大事なら変動、安定が大事ならフラットということになるでしょうか
自分は仲介営業の言葉に踊らされて変動を選びました

銀行の試算上で、余程の金利上昇がなければ固定のメリットはないことと、
フラットも開始までが博打になる点で長期の博打を打つことにしました。

私と同じように変動選んだ方は金利が上がったときに連動して上がる何かに投資しておかないと危険です

今回はマイホームの予算の話です。
と言っても私は金融につよくないので、本で学んだことと、実体験だけ紹介します。

ちなみに私は新築で家を建てつつありますので、中古や建売はまた別の感覚だと思います。


これからマイホーム建てるという方はある程度の金額をイメージしていると思います。

そのイメージ予算ですが、１世帯住宅でしたら、
おそらく2000万〜5000万に入るのでないでしょうか？

私の地域の場合、建てて住むまでの不満のない予算はざっくり4000万程度かな？という感触です。

このざっくり予算は地域差があるので、ご自分の地域で確認してもらうとして、重要なことは自分の希望する家がいくらで建てれるの？毎月の支払いはいくら？だと思います。

マイホームにかかる費用の内訳をざっくり分けると

1.土地
2.家
3.その他

でしょう。

土地は言うまでもないですが、家というのは建築屋に払う部分のことを指します。
つまり、庭や駐車場などの外溝工事は別です。

このため、税金や手続きも含め、その他は500万ほど覚悟した方がいいようです。
さらに家具・家電の入れ替えも発生するでしょうから、住むまでを考えるならもう100万の600万ほど見込んだ方がいいでしょう

土地と家以外に600万かかるイメージしてますか？
自分はイメージしてませんでした。

でもかかるものは仕方ないです。
腹を決めて、単純な計算で土地と建物の配分をしてみます。

私の地域のざっくり予算4000万だと

1.土地　1600万
2.建物　1800万
3.その他 600万

この辺がざっくり配分です

皆さんのイメージ予算と比べてどうでしょう？
特に土地は地域差が激しいでしょうし、建物も寒冷地では平均予算は異なると思います。

例えば私の地域では街中の宅地60坪で2000万くらいしますが、１時間くらい山の方へ行けば60坪600万とかです。

家も建築屋・工法によって差が出るところです。
例えば鉄筋ハウスメーカーであれば2000万程度が普通でしょうし、
ローコスト系ハウスメーカーや分離発注方式であれば1000万で建つこともあるでしょう。

このように「いくらで建つ？」については予算バランス次第ですが、ざっくり規模感は掴んでいただけたでしょうか？

↓のような本にも取得初期の話が載っていますので、参考にどうぞ！

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次回は「毎月の支払いは？」について取り上げたいと思います。