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2018年04月05日

リスクが少ない不動産価格の求め方

不動産価格は同一の不動産でも価格が異なる「一物五価」とも呼ばれています。その原因は@実勢価格、A公示価格、B基準地価、C相続税路線価、D固定資産税路線価の5つの指標を利用してそれぞれの立場の人々が不動産の価格を算定しているためです。

一般のエンドユーザー向けには「実勢価格」での評価された価格で取引されていますが、専門家が不動産価格を評価する際には、ほぼ路線価をベースとして鑑定評価しているものと思われます。私ふまんだらけも自身で不動産鑑定する際には、「相続税路線価」をベースとして算定していました。なぜ相続税路線価推しなのかというとひとつは加工が容易であること、もうひとつは鮮度の問題です。東京都心において相続税路線価が設定されていない場所はほぼ皆無です。また仮に路線価が設定されていない場合は、固定資産税路線価から「仮路線」を設定することもできます。次に固定資産税路線価は評価替えが3年に1度なのに対し相続税路線価は毎年更新されており価格のぶれが最小限ですみます(※厳密には「時点修正率」を利用して毎年の誤差は修正できますが個人には再現性が困難なので省略します)。

なお、公示価格を100とした場合、相続税路線価は80、固定資産税路線価は70となるように路線価は調整されています。東京都心では公示価格より実勢価格が高くなることが多いです。特に人気がある地域では公示価格よりかなり高額で取引されることもあります。例えば2007年プチバブルの時の南青山の土地取引では公示価格の数倍で取引されるケースもありました。

さて、ここで問題になるのがソーシャルレンディングでの担保評価としての不動産価格は何を根拠として算出されているかが非常に重要です。なぜなら取引事例などを基にした実勢価格を不動産価格とした場合は過大評価されている可能性があるからです。担保権が実行されるケースでは、事業者側のトラブル若しくは市場環境の急変などが考えられます。何らかの理由で不動産市場が冷え込んだ場合、公示価格から10〜20%下落することもあります。さらに公示価格からの上乗せされた実勢価格の落ち込みはもっと拡大すると思われます。

相続税路線価格は、その路線に面する土地の単価はすべて同じという考え方で、個々の土地における価格はその形状などに応じて補正をする手法です。
路線価を基にした評価手法を身に着けると非常に有意義です。ソーシャルレンディングの投資に限りません。私ふまんだらけも、勉強がてら身銭を切って20代の頃「競売」の入札に参加していた時期があります。投資対象は戸建てのオーナーチェンジ物件で店子が既にいる状態で競り落とし、晴れて大家になったと思ったらあっさり店子は退出してしまいました。客付けをしても良かったのですが、売却する選択をしました。その結果は地元の不動産業者へ専任依頼をして数週間でいくつもアパート経営をされている年配の方に払い下げに繋がります。購入された方は私ふまんだらけを不動産屋の社員で、仲介を頼んだ不動産屋の社員を売主だと勘違いしていました。若者が転売をしているとは夢にも思わなかったのでしょうね。ここで重要だったのは、実勢価格より安く値付けが出来たので資金を持っている方がすぐに現れたと考えています。実勢価格ではない自身で鑑定した評価ができたので、おまけ程度で売却益も抜けました。

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この記事へのコメント
貴重な情報提供ありがとうございます。
投資家同士で情報共有できる場は非常に貴重です(^^)

個人的には取引事例などは売りて側に有利と思われます。
そもそもがその事例選定基準事態(有利なモノのみチョイスもできる)が非常に不透明だからです。公平ではないですね。
Posted by ふまんだらけ at 2018年04月26日 23:37
ポケットファンディングのオンラインセミナーに参加しました。

セミナーによると、ポケットは取引事例比較法と地価公示価格を参考に不動産担保評価を行っているとのことでした。

90年バブル崩壊の地価下落スピードが東京と比べなだらかだったデータも提供されました。

ご参考までに
Posted by モー@ at 2018年04月26日 21:35
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中野の「まんだらけ」によく出没。ソーシャルレンディングで2300万円分運用。その他に株式投資、NISA、iDeCoをメインに運用中。 趣味は、草むしり、食べ歩き、アニメ(fateシリーズ、物語シリーズ)、読書です( `・ω・´)ノ
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