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2018年08月26日

不動産フィンテックの次なる一手

◇不動産市場の転換点
不動産の流動性を高めたのが90年代から日本に本格導入された証券化が契機となりました。それまでは実物不動産の売買が中心であった不動産業界において、信託受益権を小口にペーパー化して誰にでも気軽に投資できる環境が整備されるようになります。当時金融方面の要請でデューデリジェンスなどを通じて不動産の情報開示が進み、金融関係者をはじめ一般の方々に向けてブラックボックスとなっていた不動産の実態が明るみになりました。

2000年代に出版された「ハゲタカ」という小説があります。不良債権処理で窮地に陥る邦銀からエクイティーファンドを駆使した転売で巨万の富を得る外資系金融機関に勤務する鷲津を中心とした物語。この中では、現代では当たり前のデューデリジェンスやエンジニアリングリポートなど当時の日本人には耳慣れない用語がオンパレードに散りばめられているが、この物語から私達が学ぶべき事柄は、如何にバブル時代の不動産の価値が裏付けがなかった資産であったのかが重要です。

現実世界でも「カンポの宿」をバルクセールでオリックスの宮内が購入することが決定していたが、当時の鳩山が安値で売ることに反対して契約が反故になったことがあった。私ふまんだらけから言わせれば、当時郵政が購入した金額の方が何の裏付けもない不当に高額な金額であり、宮内側がデューデリジェンスした結果導きだされた金額の方が少なくと根拠のある金額であったことは間違いありません。この時にこれからの時代、不動産は資産価値がある一方で使用価値が備わっていなければ何の価値もないことを決定付けた契機でもあります。


◇買い続けるギャンブル好きなデベロッパー
不動産業界では景気が下り坂になると真っ先に影響を受けるのは分譲を専門とした「建売」を営んでいる業者やその不動産ファンドを専門とした業者です。彼らの最大の弱点は、仕入から製品化して売却できるまでのタイムラグと会社の経営規模にあります。前提として本来建売分譲業は利益を確保し易い業態です。100憶円投資したら5憶円位利益がでる感じですが、金融機関からの借入でレバレッジを効かせているので自己資金に対する利益率は相当なものでしょう。誤解を恐れずに言うと、デベロッパー業は土地さえ確保できるのであれば、バカでも運用できる非常に敷居の低い業態です。実際にマンションを建築するのはゼネコンであり、販売面も販売業者に任せることができます。そのため、景気が良い時期は、どこからともなく振興の業者が現れて借入を積極的に積み上げて物件を増やしていくことになりますが、一旦景気が後退し始めると担保割れなどの回避のため金融機関は貸し剥がしに動きます。

私ふまんだらけは、デベロッパー業は少数又は個人でやってこそ利益が確保できる業態だと考えています。つまり、地価のサイクルを見極めて攻める時は攻め、守るときは守るというフットワークの軽さがが必要であり、それができない業者は淘汰されるでしょう。現実問題、不動産業で実績を積み、独立して一人で活躍していた人がさらに規模を拡大して従業員を多く抱えるようになった振興系の不動産業者で業歴が長い業者はほとんどいません。買いから参入して常に買い続けるスタンスではそのうち遅かれ早かれ破綻します。デベロッパー業で生き残る賢い方は、最終的に売っている状態です。100憶円の物件を何件が手掛け利益を確保した後は、しばらくは営業しないといったスタンスが長く営業を続けることの秘訣ですが、まずこのやり方は法人組織では不可能でしょう。


◇OwnersBookの展開と今後の可能性
中古のオフィスビルや中古マンションなどをリノベーションして再販する業者もいます。ロードスターキャピタルなどもこの性質の業者です。既に既存の物件があるわけですから、借入期間は建売デベロッパーが負っている期間よりは短くなりますが、本質的なリスクは変わりありません。しかしOwnersBookという位置づけが他の業者と決定的に違うところでしょう。金融機関と異なり貸し手が個人というのは非常にすそ野が広く、貸し剥がしもない、資金を集めやすいツールと考えています。少なくとも不況下で優良物件がゴロゴロ市場に転がっていても、どこの金融機関や投資家も資金を融通してくれなかったために倒産や投資が出来なかった業者とは異なり、不動産の価値を正当に評価できれば、ソーシャルレンディングを通じて個人から資金は集まる可能性は高いと思います。しかしこれは完全なるニッチ産業です。フィンテックを活用した次世代の取り組みであるのであれば、ニッチ産業ではなく、将来の中心となり得るポジションを確保できる次の一手を私ふまんだらけはロードスターキャピタルには期待しています。


私ふまんだらけも投資するソーシャルレンディング業者です。ソーシャルレンディングに興味がある方は、まず最初に利用する業者はOwnersBookをおススメします。利回りは5%前後とリターンが控えめではありますが「安全性」に優れたソーシャルレンディング業者です。ご興味のある方は下記に掲載しておきましたので宜しくお願いします。






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中野の「まんだらけ」によく出没。ソーシャルレンディングで2300万円分運用。その他に株式投資、NISA、iDeCoをメインに運用中。 趣味は、草むしり、食べ歩き、アニメ(fateシリーズ、物語シリーズ)、読書です( `・ω・´)ノ
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