不動産基礎・売買手数料・宅建受験〜トラブル解消法

住宅ローン減税はほとんど方が知っていますが「すまい給付金」は
意外と知られていません。

すまい給付金は、消費税増税による住宅取得時の消費税負担を軽
減するため、現金を給付制度です。


誰がもらえるのか　

消費税引上げ後の税率が適用された住宅を購入された方。
中古住宅の場合には、宅地建物取引業者による買取再販など、
消費税の課税対象となる住宅購入が対象となり、個人から購入
した場合などで、売買代金に消費税が含まれていない場合には
対象外となります。

いくらもらえるのか

収入に応じ最大30万円を受け取ることができます。

何時もらえるのか

給付申請から1.5か月〜2か月

受け取り方法

すまい給付金事務局から申請した指定の口座に給付金が振り込まれます。

申請方法
申請者は住宅取得者。住宅事業者等による手続代行も可能です。
専用の申請書類で、全国の専用窓口か郵送ですまい給付金事務局に申請します。

いつまでに申請するのか
住宅の引き渡しを受けてから1年以内。当面、1年3ヶ月に延長されています。

住宅ローン以外の借金が原因で住宅ローンの返済が苦しい場合には、
個人民事再生手続きによって住宅は残したうえ、住宅ローン以外の借
入を大幅に圧縮することができます。


個人民事再生は、債務者が借金全額の返済は難しいが少しずつでも
借金を返していくことができそうな場合、住宅等の資産を残したまま、
住宅ローン以外の借入を大幅に減額したうえで、分割して原則3年で
返済することで手続きです。

• 個人であること。
• 債務が返済不能となる恐れがあること
• 借金の総額が5,000万円以下であること
• 継続的または反復して収入が見込めること。

　安定した収入がないと判断されると個人民事再生手続きはとることはできません。

個人民事再生には、小規模民事再生と給与所得者等再生があり、収入や
債権者の状況によってどちらの手続を取った方がいいかを検討する必要があります。

１．最低弁済額とは、下記の表の通りです。
２．清算価値とは現金・預金・財形貯蓄・退職金・生命保険・家財道具などの財産。
　　住宅ローンを住宅の価値を上回る場合などは、その上回る価値を清算価値に加
　　算されます。
３．可処分所得とは、手取り収入−最低限の必要生活費
　　可処分所得が含まれるのは給与所得者等再生に限られます。
　　年収が多く扶養者等が少ない場合は、一般的に返済額が高額になります。






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債務整理とは借金の圧縮、借金をゼロにする手段です。
債務整理には
１．過払い金返還請求　２．特定調停　３．任意整理　４．個人民事再生　５．破産
があり、それぞれの特徴は次の通りです。

１． 過払い金返還請求
主にサラ金などに払いすぎた利息を取り戻す請求。

２． 特定調停
簡易裁判所で債権者と債務者が、調停員の仲裁のもとに支払条件の変更に
ついて話し合う方法。減額効果は、ほぼ任意と同等です。
合意に至らないケースも多くあります。

３． 任意整理
債権者と利息や支払条件などについて交渉し、借金を圧縮する方法。
支払い過ぎた利息を法定利率で計算し直し、計算後の残高は支払う必要
があります。

４． 個人民事再生
住宅ローン以外の借金を圧縮し原則3年間で支払いをし続けることで、住宅
ローン以外の借金の返済義務がなくなります。住宅を残すことが可能。

小規模個人再生は主に自営業者
給与所得者等再生は主にサラリーマンなど。


５． 破産
所有する財産をお金に換えて債権者へ支払うことで、残った借金の返済義務
は無くなります。

返済義務を帳消しにする方法としては、破産しかありません。
その他の方法では、法定利息で計算し直した場合に完済になっているケース
を除き支払を続けなければなりません。

　　　　　　各手続きのメリット・デメリットを一覧

















※民事再生の債権者の同意は、小規模再生の場合のみ必要になります。

自己破産の手続きは自分で行おうと思えば、時間はかかるかもしれませんが
出来ないことはありません。申し立てに必要になる書類や添付する書類は、
裁判所のホームぺージにひな形や添付書類の一覧が掲載されていますし、記
入の仕方も詳しく説明されています。

自分で手続きをする場合、
同時廃止を前提とすれば、免責決定までの費用は3万円程度で済みます。

自分自身で手続きを行う場合、書類への記入ミスや必要書類に不備があるな
どで、裁判所へ何度か足を運ばなければなりません。

結果、弁護士などの専門家に依頼するよりも、手続き終了まで時間はかかっ
てしまうと思います。



報酬はかかりますが司法書士や弁護士に依頼する場合、一度必要書類さえ集
めてしまえば、殆ど任せっきりで手続きは終了してしまいます。
費用の目安は
弁護士30万円　　司法書士20万円

この費用の違いは、弁護士に依頼した場合には破産申し立てなどの手続きを
依頼人に代わって手続きしてもらえますが、

司法書士の場合、書類の作成はしてもらえますが代理権がないため、裁判所
への申し立てなどなは依頼者自身が行わなければなりません。


弁護士や司法書士に依頼した場合、手続きや書類の作成を任せられるという
こともありますが、破産の影響を正確に理解できるということではないでし
ょうか。

破産が及ぼす影響は、自分自身や債権者だけでは済まないケースもあります。
例えば、保証人付き借入があった場合の保証人への影響など。

破産の及ぼす影響は、個々の事情や状況によって異なりますので、やはり手
続き以外のところでも、法律の専門家に正しいアドバイスを受けられるとい
うことで、安心して手続きを進めることが出来ます。
手続き費用と安心料と考えれば、決して弁護士や司法書士の報酬は高いもの
ではないとおもいます。

とはいえ20万円、30万円というと大金です。
お金が大変だから手続きをとるのに、そんなお金を準備できるはずがないと
いう方は多いと思います。

このように報酬を準備できない場合、
法律扶助制度といって、報酬を立て替えてくれる制度があります。収入の一
定要件を満たせば、公的資金で援助が受けられる制度です。
援助を受けた資金については、月々5,000円程度の分割返済ができます。

法律扶助制度
自分では弁護士や司法書士の報酬や裁判費用を支払うことが困難な方のため
に、公的な資金で援助を行う制度のことで、法テラス（日本司法支援センタ
ー）の業務の一つです。

　
同時廃止の場合は破産申し立てから免責決定まで約３ヶ月〜6ヶ月、
管財事件の場合は財産に多少にもよりますが約１年かかります。
ここでは自分で破産申し立をする場合を例にとって、大まかな手続き
の流れと、期間について説明します。


破産破産申し立て


　　住所地を管轄する裁判所に破産申立書、
　　必要書類、必要資金を提出します。

　　　必要費用
　　　　１ 現金 　　１万０２９０円
　　　　２ 収入印紙　１５００円分 （破産１０００円，免責５００円の合計）
　　　　３ 郵便切手　８０円 ×１５組 ○ ８０円×債権者の数

 　 　  　  　 　   　　　　　必要書類
　　　 　　　　　　　　　　　１ 申立書　　
　　　　　　 　　　　　　　　２ 陳述書　
　　　　　　 　　　　　　　　３ 債権者一覧表　
　　　　　　 　　　　　　　　４ 財産目録
　　　　　　 　　　　　　　　５家計状況
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　 　　　　　　上記の書類は、裁判書のホームページでダウンロードすることができます。
　　　　　　 　　　　　　また、記入方法も詳しく説明されています。

　　　　　　　　　　　　　必要資料
　　　　　　　　　　　　　　　１．身分に関する資料
　　　　　　　　　　　　　　　　住民票　申立前 ３か月以内 に交付されたもの
　　　　　　　　　　　　　　　２ 職業や収入に関する資料
　　　　　　　　　　　　　　　（１）勤めている場合　　直近２か月の給与明細　源泉徴収票
　　　　　　　　　　　　　　　（２）自営の場合　　税務申告書控え（直近２年分　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　事業者用報告書　　事業資産目録など
　　　　　　　　　　　　　　　（３）無職の場合　　役所の発行する所得証明　課税証明
　　　　　　　　　　　　　　　３ 現在の住居に関する資料
　　　　　　　　　　　　　　　　　持家の場合は不動産登記簿謄本　
　　　　　　　　　　　　　　　　　アパート・借家の場合は賃貸契約書コピーなど
　　　　　　　　　　　　　　　４ 資産に関する書類
　　　　　　　　　　　　　　　（１）不動産を所有していない場合　
　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産が課税台帳に記載のないことの証明　
　　　　　　　　　　　　　　　　　（役所　税務課から発行してもらえます）
　　　　　　　　　　　　　　　（２）不動産を所有している場合
　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産登記簿謄本　　固定資産評価証明書
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 （役所　税務課から発行してもらえます）
　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産の実勢価格が分かる資料（不動産業者の査定書）
　　　　　　　　　　　　　　　　　抵当などの担保権が設定されている場合は残高価証明書
　　　　　　　　　　　　　　　（３）車・バイク
　　　　　　　　　　　　　　　　　現在車を所有している場合　
　　　　　　　　　　　　　　　　　車検証のコピー　　中古業者の査定車
　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　国産車普通車で初年度登録から６年、国産軽自動車・バイクは
　　　　　　　　　　　　　　　　　４年経過の場合には査定書を省略できます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　過去２年以内に車やバイクを処分した場合　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　売買契約書　代金使途

　　　　　　　　　　　　　　　（４）保険
　　　　　　　　　　　　　　　　　現在保険に加入している場合（生命保険、損害保険など）
　　　　　　　　　　　　　　　　　保険証書　　解約返戻金試算書（保険会社からもらう）

　　　　　　　　　　　　　　　　　過去２年以内に解約返戻金を受け取っていた場合　
　　　　　　　　　　　　　　　　　解約返戻金の使途報告書
　　　　　　　　　　　　　　　（５）預貯金
　　　　　　　　　　　　　　　　　自分名義の全通帳のコピー。
　　　　　　　　　　　　　　　　　申し立て１週間以内に記帳
　　　　　　　　　　　　　　　　　残高がゼロでも過去１年間分を提出。
　　　　　　　　　　　　　　　（６）その他
　　　　　　　　　　　　　　　　　その他の残財産価値のあるものの資料
　　　　　　　　　　　　　　　　（購入時の領収書、契約書のコピー）

約1ヶ月後　破産の審尋

　　　支払い能力の有無の確認、支払え無くなった理由などについて
　　　裁判官から30分程度質問を受けます。

　　　自己破産の申告者が無断で審尋を欠席した場合は「免責不許可事由」に
　　　該当し、破産できません。





審尋の数日後　破産開始決定 ・同時廃止

　　　破産の決定がなされます。
　　　財産がない場合は同時廃止の決定がなされます。
　 　　　→財産がある場合は管財事件へ
　　　住宅ローンが残っている持ち家の場合、
　　　その残っているローンが明らかに持ち家の価値をうわまる場合(オーバー
　　　ローン)の場合には同時廃止廃止となります。
　　　住宅は住宅ローンの債権者により競売等で処分されます。

　　　　　　　　　　　　　　同時廃止とは
　　　　　　　　　　　　　破産手続きとは、申立人の財産をお金に換えて債権者に平等に配当する手
　　　　　　　　　　　　　続です。その手続きを開始する事を破産手続き開始決定といい、その手続
　　　　　　　　　　　　　きは破産財人が裁判所から選任されて行います。しかし、申し立て人にお
　　　　　　　　　　　　　金に換える財産がない場合、財産がをお金に換える手続きがありませんの
　　　　　　　　　　　　　で、破産管財人を選任せずに破産手続を廃止します。破産開始の決定と破
　　　　　　　　　　　　　産手続き廃止を同時にされることを同時廃止とい言います。

　　　　　　　　　　　　　官報に氏名・住所・破産手続きが開始された日時
　　　　　　　　　　　　　・裁判所などが記載されます。



免責の審尋

　　裁判官から簡単な免責不許可事由の有無の確認と氏名，本籍，住所等の変
　　更が無いかを質問され、時間は20分程度です。
　







１ケ月〜2ヶ月 免責許可決定

　　 審尋から1〜2ヶ月間の間に債権者から異議の申し立てが無ければ免責が決
　　定します。破産手続開始決定が下りると約90％以上の方が免責許可の決定
　　を受けています。
　　　官報に氏名・住所・免責決定の日時・裁判所などが記載されます。






1ヶ月後　免責の確定・復権

　　借金の支払い義務が無くなります。
　　資格制限などがなくなります。
　　免責許可決定後約2週間で官報に載ります。その後2週の不服申し立て可能
　　期間内に債権者などの利害関係人からの不服申し立てがなければ免責許可
　　が確定します。




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破産のデメリットは財産処分、資格制限（免責決定までの期間、一定職業に就くことができない）、
住所移動と旅行の制限、官報への住所・氏名の記載、信用情報機関への事故情報（ブラックリス
ト）の登録などがあります。

破産後に残る生活へ影響は、信用情報機関への事故情報です。俗にいうブラックリストへの登録
によって、銀行は勿論、その他の金融機関からの借入が出来なくなります。
たとえばクレジットで物を購入する、携帯電話を分割して購入するなどができなくなります。

しかし、破産する前に、借入金の支払に延滞が既にあった場合は、すでに信用情報機関に事故情
報が登録されていて、破産していなくても借入は既にできなくなっているはずです。

そう考えると、破産を考えなければいけない状況に陥っている場合、破産前と破産後の生活に大き
な違いはないことになります。

※信用情報機関の事故情報の掲載期間は、事故の内容によってその期間が異なります。

住宅を所有していた場合には、今まで住んでいた住宅を手放すことになりますが、ローンが
と滞っていれば、破産しようがしまいが競売にかけられ失うことは一緒です。

そう考えると、破産手続き中の一時的な制限はあるものの破産によるデメリットはないといえるのか
もしれません。


このように書くと破産を安易に勧めているように思うかもしれませんが、破産以外方法のない方に
進めているのです。

住宅ローンが払えず任売せざるを得ない方や、破産手続きにより住宅を処分せざるを得ない方に
たくさんお会いしていますが、

破産以外方法のない方に限って、支払いに一生懸命で、どうしたら支払えるか以外考えないことが
多いのです。

客観的に見て破産を勧めたい方に限って「貸してくれた金融機関の担当者に申し訳ない」「借りたも
のは支払わなければ」と言って無理を続け、家族まで巻き込み、その家族までがどうにもやり繰りが
出来なくなって初めて破産という方法に気づくからです。

自分だけで支払いや解決ができない状態に陥った際には、その傷口を広げる前に破産手続きを取
るべきです。

自己破産のデメリットとは？

自己破産によって、借入を帳消しにすることは出来ますが、
財産の処分のほかに、制限や役所が保管する書類に住所・
氏名が記載されるなどのデメリットがあります。

生活必需品を除く20万円を超える財産の全てを処分する必要があります。

※破産された方は財産の処分権を失いますので、財産の処分は破産管財人が行い、
　その売却代金は破産財団にプールされた後、債権者へ支払われます。。

　
生命保険の扱いは？
掛け捨て型の場合は継続することができます。しかし、
積立型の場合で、解約返戻金が20万円を超える場合には
解約して債権者への支払いに充てられます。


退職金の扱いは？
�@現在勤務していて、退職する予定もない場合
　退職した場合の退職金の額を勤務先に試算してもらい、
　その額の８分の１が財産としてみなされます。

�A破産手続き中に退職する場合、
　既に退職したが退職金を未だ受け取っていない場合。
　退職金の4分の１が財産とみなされます。
　　　

引越や長期の旅行を行う場合,裁判所の許可が必要になります。
郵便物は破産管財人へ転送をされ、破産管財人が郵便物を開封し
その内容を確認します。

自己破産の申請を行うと、破産開始決定後、免責許可決定までの
数か月間は、次のような職業に就くことができす資格も制限されます。

弁護士、税理士、会計士などの仕業　
宅地建物取引士　生命保険 生命保険募集員 警備員など
免責許可後は復権し、職業や資格の制限はなくなります。

法律・政令等の制定・改正の情報やなどが掲載される国発行の官報に
破産開始決定、免責許可決定に伴い住所、氏名が載ります。

免責決定までの期間、本籍地の市区町村役場の破産者名簿に氏名が記載されます。

市区町村役場の破産者名簿に記載されている間、
役場で発行する身分証明書に破産の事実が記載されます。

身分証明書とは、
「禁治産又は準禁治産の宣告の通知を受けていない」
「後見の登記の通知を受けていない」
「破産宣告又は破産手続開始決定の通知を受けていない」
　という内容についての証明する書類です。

　身分証明書は資格取得の際の必要書類などで使われ、
　宅地建物取引士の登録申請の際にも必要になります。


　しかし、破産者名簿に記載されるのは、自己破産手続開始決定から
　免責までの期間で、免責決定後は破産者名簿から削除されますので、
　身分証明書にも破産の記載はなくなります。　

　※戸籍や住民票に記載されることはありません。

信用情報機関に事故情報が登録、俗に言うブラックリストに載ります。
破産事故情報の保有期間は10年程度と言われていますが、実際には
前後数年の誤差があるようです。

※事故情報が残っている期間は、金融機関からの借り入れや
　クレジットでの買い物は利用は出来なくなります。
　携帯電話も分割での購入は出来なくなります。

保証人付きの借り入れがある場合、
借主が自己破産すると、保証人は借主である破産者に代わり
借金を返済しなくてはなりません。


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仕事がら破産に伴う不動産処分に携わるケースも多いので、
自己破産についてまとめてみました。

借金の返済が不能になた人を救済するための裁判上の手続きです。

破産申立書をして免責許可を受けることで
全ての借金の支払い義務がなくなります。
つまり、借金を払わなくて良くなります。

注意     税金や国民健康保険料は、その納税義務や支払い義務は無くなりません。



収入、資産、借金の状況、債務者の状態から本当に支払い能力がないかどうかを
総合的に裁判所が判断します。借入額の基準はありません。


 自己破産をする場合、20万円以上の価値がある財産がある場合には、
その財産はお金に換えて、借入額に応じ債権者に支払わなけ ればなりません。

ここでいう財産には、家具などの生活用品は、原則として含まれず、
不動産、現金、預金、保険の解約返戻金、車などの20万円以上の価値があるものです。

 99万円以下の現金は手元に残すことができます。


財産の有無については、破産申し立ての際に提出する財産リスト等を元に判断されますので、
自宅に調査に来ることはありません。 

【破産開始手続開始後の手続きの種類】

️ 財産がない場合️ 同時廃止
　　　　財産がない場合は、破産手続開始の決定と同時に
　　　　破産手続を終了させてしまいます。これを同時廃止と言います。

️ 債権者に配分するまでの財産がない場合️少額管財事件
　　　　破産申立人に一定額の財産があるが、その財産を処分してお金に換えても、
　　　　債権者に分配するほどの財産がない場合や免責不許可事由がある場合。
　　　　(全ての裁判所で行っているわけではありません。また、少額管財は
　　　　弁護士が破産申立て代理人となっている場合のみ認められます。)

️ 財産の価値が高額である場合️管財事件
　　　　財産が多数あり、その財産が高額であるような場合、破産管財人が
　　　　裁判所の許可のもとに、財産をお金に換え債権者に支払います。

少額管財と通常管財（特定管財）とでは，予納金の金額が異なります。
通常管財の場合，予納金は最低５０万円から、少額管財の場合には最低２０万円からとなります。
また、少額管財の方が手続も簡易迅速なものとなっています。

 ※破産手続が開始されただけでは、借金の返済義務がなくなりません。
　免責許可を受けることで、初めて全ての借金の支払い義務がなくなります。

何年も前に建物を解体したが、建物滅失登記をしていなかった場合などでは、
建物滅失証明書を解体業者からもらっていたとしても、保管していないと思います。

解体工事を行った業者が、何年も前の解体の建物解体証明を
作ってくれることはありません。

また、中にはいつだれが解体したか分からないが、
存在しない建物が登記上残っているというケースもあります。

建物滅失証明がない場合には、土地家屋調査士に依頼する以外に
建物滅失登記をする方法はないと思われるかもしれませんが、

建物滅失証明がなくても、滅失登記を申請することができます。

滅失登記申請書だけを登記所に提出するだけで登記することができるのです。


この場合には、登記所で本当に建物が滅失しているかどうか
現地調査を行うため、登記が完了するまで通常の場合よりも
1週間ほど余計に時間はかかりますが、
申請書に記入する内容は、建物滅失証明を添付した場合と一緒です。

※申請書を提出する際に、建物滅失証明書が無い旨を伝える必要があります。
※建物の取壊し時期が分からない場合は、申請書の取壊し時期の欄に
　平成○○年月日不詳取壊と記載します。

建物を解体、焼失した場合、登記所に建物がなくなったことを
届なければなりません。
建物がなくなったことを登記することを建物滅失登記といいます。
建物滅失登記は、所有者が申請することで登記されます。

滅失登記は登記法57条で定められています。
建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、
その滅失の日から一月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。


登記を怠った場合には、登記法161条第1項罰則が定められています。
申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する。
※過料（かりょう）とは人々 のマナーやモラルの向上のため徴収されるもので、秩序罰です。


※お客様に費用が無い場合、
何年も前に解体した建物の滅失登記を土地家屋調査士に依頼せずに、
私が無償で滅失登記のお手伝いした経験が何度もありますが、
建物の滅失登記を怠っていたといって問題になったことは
過去一度もありません。


建物の滅失登記申請の依頼先は土地家屋調査士です。
滅失登記を土地家屋調査士に依頼した場合の費用の目安は、
一般的な住宅の場合、５万円〜６万円です。

しかし、自分で行えば０円です。
解体した建物がきちんと把握出来ていれば
滅失登記申請は自分でも簡単にできる登記です。

※建物が複数あり、その建物の一部を解体したような
　ケースは土地家屋調査士に依頼した方が無難です。


建物の滅失登記申請書は、
申請日
申請人の住所・氏名の記名、押印
建物の不動産番号（登記簿の右上に記載されています）
建物の取壊し日
以上を記入するだけです。

添付書類は
建物滅失証明書（解体業者からもらいます）
解体業者の登記事項証明書、印鑑証明書
以上を滅失登記申請書に添付します。

申請書のひな形、申請の詳しい記入方法は
法務省：不動産登記の申請書等の様式について
というサイトにＷｏｒｄ、ＰＤＦで保存されていますので、
申請内容に応じで書き直して利用します。
記入方法は非常に分かり易く説明されています。
（サイトは法務省、建物滅失登記で検索できます）

滅失登記の提出先
滅失した建物を管轄する法務局の不動産登記表示係へ
持参又は郵送で提出します。