不動産基礎・売買手数料・宅建受験〜トラブル解消法

空き家など、建物を解体しようとする場合に気にかかるのは、
「解体費は、いくらかかるのか？」と、いうことだと思います。


　解体費は、作業現場の条件によって違ってきます。

　たとえば、
　・広い道路に面している。
　・交通量の少ない道路に面している。
　・道路と等高である。
　・隣家と距離がある。
　・土地が広く重機やトラックが入りやすい　など

　逆に、上記の逆の条件の場合には、単価は高くなります。
　車が入れないような道路に面した建物の解体などは、
　手作業で解体が必要になるため、割高となります。

　地域格差もあります。
　都会では高く、田舎は安い。

　敢えて住宅の解体単価の目安を書けば
　　坪当たり　3.5万円±１万円
　を考えておけば、地域、構造の種類によらず解体できると思います。

　具体的にお知りになりたい方は、
　無料相談をしているようです。相談してみて下さい。↓






　１．解体は、建物の躯体の解体、建物の基礎の撤去です。
　　　建物内の動産類の処分は含まれていません。
　　　塀などの撤去費用は含まれていません。

　　　※建物基礎、上水道や下水道の配管などは必ず撤去してもらいましょう。
　　　　自分でその土地に建物を建築する場合の支障になります。
　　　　また、売却後に発見された場合などは、トラブルになります。

　　　両親などが以前住んでいて、生活用品がそのまま
　　　残されている場合などは、解体前にこの動産類の処分が必要です。

　　　建物内の動産処分も目安が必要だと思いますので、
　　　動産類の量や種類によって大きく金額が変わることを承知で
　　　敢えて数字を書けば、床面積30坪程度、特別動産やゴミが
　　　多い場合を除けば
　　　　　30万円〜40万円

　　　一般の方がゴミだと思うものでも、買い取ってくれるところあるようです。↓

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２．解体後、殆どの場合には土地が低くなり、
　　盛り土が必要になるます。

「空家等」
　　居住していないことが常態であるもの及びその敷地
　建物だけではなく、敷地内の工作物や立木等も含まれます。

「特定空家」
　　放置することが不適切な状態であると認められもの。
　　具体的には
　　　　　１倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態。
　　　　　　例）建築物の著しい傾斜
　　　　　　　　・構造上主要な部分の損傷等
　　　　　　　　・屋根の変形
　　　　　　　　・屋根ふき材の剥落

　　　　　２．そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態。
　　　　　　例）次のような状態が原因で、地域住民の日常生活に影響を及ぼしている状態
　　　　　　　　・汚物等の流失による臭気の発生。
　　　　　　　　・排水等の流失で臭気の発生。
　　　　　　　　・ゴミ等の放置、不法投棄による臭気の発生。
　　　　　　　　・ゴミ等の放置、不法投棄による多数のねずみ、ハエ、蚊等の発生。
　　
　　　　　３．適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態。
　　　　　　例）地域で定めた景観保全のルールに著しく適合しない。
　　　　　　　　・屋根、外壁等が汚物や落書き等で外見上大きく傷んだり、汚れたまま
　　　　　　　　　放置されている状態。
　　　　　　　　・多数の窓ガラスが割れたまま放置されている状態。
　　　　　　　　・立木等が建物の全面を覆うまで繁茂している状態。
　　　　　　
　　　　　４．周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
　　　　　　例）・立木等の枝等が近隣の道路等にはみ出し、歩行者の通行を妨げている
　　　　　　　　　状態。
　　　　　　　　・動物のフン尿その他の汚物の放置により、臭気が発生し地域住民の日常
　　　　　　　　　生活に支障を及ぼしている状態。
　　　　　　　　・シロアリが大量に発生し、近隣の家屋に飛来し、地域住民の生活環境に
　　　　　　　　　悪影響を及ぼすおそれのある状態。
　　　　　　　　・　門扉が施錠されていない、窓ガラスが割れている等で、不特定の者が
　　　　　　　　　　容易に侵入できる状態で放置されているもの。

空き家、特定空き家とは具体的にどのようなものをいうのか。
特定空き家を所有した場合のデメリットをまとめてみました。


建築物又はこれに附属する工作物であって
居住その他の使用がなされていないことが
常態であるもの及びその敷地（立木その他の
土地に定着するものを含む。）をいう。
（空き家対策特別措置法第2条1項）


「居住その他の使用がなされていないことが
常態である」ということの判断基準として、
1年間使用されていないことが1つの目安となる
という考えが「基本指針」で示されました。

1年間にわたって使われていないかどうかは

建築物等への人の出入りの有無
電気・ガス・水道の使用状況、
建築物等の適切な管理が行われているかどうか

などから判断されます。


空家がそのまま指導、勧告、代執行などの対象となるわけではありません。
指導、勧告、代執行の対象となるのは「特定空き家」です。

特定空家の定義



著しく保安上の危険となるおそれがある空き、
著しく衛生上有害となるおそれがある空き家
著しく景観を損なっている空き家7
周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状態にあると認められる空き家

この「特定空き家」に対し市町村が指導・勧告・命令を
行うことが出来るようになりました。




１．市町村に立ち入り調査権を付与

　　特定空き家に該当する住宅などに対して、市町村長は、
　　建築士、土地家屋調査士などに立ち入り調査をさせることができる。

　　調査を拒んだり妨げたりすれば20万円以下の過料。

２．調査結果に基づき撤去や修繕など指導・勧告・命令

　�@指導・勧告
　　調査結果に基づき必要な措置を所有者に対し助言・指導

　�A勧告
　　助言・指導を受けながら改善されない場合、勧告が出されます。
　　
　　勧告の対象となった特定空き家の土地は、固定資産税及び都市計画税の
　　住宅用地特例から除外され、固定資産税は約6倍、都市計画税は約3倍になります

　
　�B命令
　　勧告を受けても改善されない場合、命令が出されます。
　　命令に従わなければ、50万円以下の過料を科せられます。


　　市町村は強制的に建物を解体するばど行政代執行も可能となっています。
　　尚、行政代執行にかかる建物解体費用などはは所有者へ請求されます。


特定空き家に指定されているか否かに関わらず、
建物を解体してしまうと土地の固定資産税は約6倍、
都市計画税は約３倍になります。
これは、更地にすることで住宅用地の特例が建物を
解体することで受けることができなくなるからです



相続・住み替え・空き家問題解決【さてオク】

　任意売却や競売によって住宅をお金に換えて支払っても、
　ローンを完済できない場合には、
　残ったローンを支払い続けなければなりません。
　住宅は借入金の担保にすぎませんので、担保がなくなったからといって
　借金がなくなるわけではないのです。


これまでの毎月の支払、ボーナス払が困難で、競売又は任意売却によって
住宅を処分する結果になった訳ですから、今までと同額の返済を求められる
ことはまずありません。

残ったローンの支払い額や条件は、債権者との協議となります。

債権者の多くは、債務者（借主）の
生活状況と可処分所得によって毎月の支払額を判断します。

可処分所得とは　収入から、衣食住に掛かる費用、水道光熱費等差し引いた残り。
つまりは、支払える範囲で支払っていくケースが殆どです。

しかし、これまで住宅ローンの支払をしていないということは、
住居費の支払いをしていないことですから、競売や任意売却で住宅を失った後は
「アパートや借家の賃料　+　残ったローンの支払い」が新たに発生し、
住宅を処分したからといって毎月のやり繰りが楽になる訳ではありません。

購入したものが目の前にある、または利用している、無くては困るなどの場合、
ローンを支払うモチベーションを保つことができますが、失った物のローンを
支払うモチベーションを保つことはかなり難しいと思います。


減額の大小を問わなけれな可能性はあります。
金融機関によっては任売や競売後、残った債権をサービサー（債権回収会社）に
売却するケースがあります。この売買される債権（ローン残の請求権）は、
ローン残高よりも非常に少ない金額で売買されますので、サービサーに債権が
売却された後であれば、交渉しローン残よりも非常に少ない金額を一括で支払う
などして完済できる可能性は高くなります。


誰もが考えつく方法ですが、自己破産しかありません。
自己破産の主なデメリットとローン滞納のデメリットを比較してみると
ほぼ同じなのです。





　


注意１．あくまでも主なデメリットです。
注意２．信用情報機関の事故情報にも、長期延滞や貸倒など色々あります。
　　　　　自己破産と長期延滞では、情報が登録される期間も異なります。
　　　　　しかし、俗にいうブラック括りでいると同じです。

破産の詳しいデメリットについては
　こちらをご覧ください。


　　どの程度のローンが残るかにもよりますが、おそらく破産します。
　　デメリットは承知していますが、先ほど書いた通りローンを長期延滞した場合、
　　クレジットは利用できず、住宅は失い、破産した場合のデメリットとさほど違いはない
　　ように思えます。
　　「借りたものは、払わなければなければならいない」と言って、厳しい生活の中からやり繰りし、
　　いつ終わるとも知れないローンを払い続ける程、私は善良な人間ではありません。
　　自分の生活や家族の生活を優先してしまいます。
　　破産し、借金についてリセットしてしまいます。

理由は、居住用の建物を解体して更地にした場合には
住宅用地の特例（軽減措置）を受けることが出来なくな
るからです。

解体しなくても
空き家対策特別措置法にもとづいて「特定空き家」に指定され、
勧告を受けると、住宅用地特例の対象外となります。

空き家の固定資産税が6倍になると騒がれた理由は、
住宅用地特例が受けられなくなるからです。
しかし、
人が住んでいない＝空き家＝住宅用地特例の対象外　ではありません。
住宅用特例の対象外になる空き家は、「特定空き家」に指定され
勧告を受けた場合です。




固定資産税、都市計画税は評価額に住宅用地特例、負担軽減措置の
調整を行った固定資産税課税標準額を基に課税されます。


住宅用地特例は200�uを境に次の通りです。



計算例）　300�u　評価額1,800万円の土地に住宅が1棟建っている場合と
　　　　　住宅がない場合の土地固定資産税額の比較。

　　　　　
　　　　　（住宅がある場合）

　　　　　300�uのうち　　　　200�uが小規模住宅用地（課税標準額は評価額の１/6）
　　　　　　　　　　　　　　　100�uが一般住宅用地（課税標準価額は評価額の１/3）

　　　　小規模住宅用地の課税標準額　　評価額1,800万円×200�u／300�u×1/6　≒　200万円
　　　　一般住宅用地標準額　　　　　　評価額1,800万円×100�u／300�u×1/3　≒　200万円　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　課税標準額の合計400万円

　　　　　
　　　　　課税標準額400万円　×1.4／100　＝　年間固定資産税額56,000円

　
　　　　　（住宅がない場合）　　
　　　　　　　　　　　　住宅用地の特例を受けることは出来ません

　　　　　評価額1,800万円　×1.4／100　　＝　年間固定資産税252,000円

※固定資産税の標準税率は100分の1.4

住宅ローンを支払えなくなった場合の不動産の処分には、
競売と任意売却があります。

競売は抵当権者（債権者）が、裁判所に申し立てをすることで実行されます。
任意売却は、所有者が不動産業者へ売却を依頼することで実行することができます。


抵当権者（債権者）が競売の売却代金で貸付金の回収を図ることを言います。


抵当権を設定して借入したローンが払えなくなった時に、融資を受けている金融機関から
売却価格、売却に伴う諸費用、金融機関への支払い可能額についての承諾を取り付けたう
えで、所有者の意思を持って住宅を売却することを言います。

※競売、任意売却のいずれの場合でも売却後に残ったローンは支払い続けなければなりません。
競売になれば、残ったローンは支払わなくてよいと勘違いされている方がおられますが、それ
は間違いです。残ったローンを支払わずに済む方法としては破産以外にありません。
住宅などの不動産は借入金の担保に過ぎず、担保物件が無くなっても借金が無くなる訳では
ないからです。



◆金融機関の承諾が不要になるケース

住宅の売れる価格　＞　ローン残高
売却価格が、ローン残高を上回る場合。
※売却価格について金融機関の承諾を得る必要はありません。
　売却代金でローンを完済してしまえばよいからです。
完済すれば、抵当権は解除できます。
　

◆金融機関の承諾が必要になるケース

住宅の売れる価格　＜　ローン残高
売却価格が、ローン残高を下回る場合。
　　※担保を処分して返済しても、完済できない担保割れのケースです。

◆承諾が必要になる理由は、
原則的には借入を完済しなければ、担保権を解除してもらえないからです。

しかし、金融機関（抵当権者）も競売と任意売却での時間的な利益、回収出来る金額
的な利益を比較し、任意売却が優る場合には、借入金の一部入金によって抵当権を解
除の承諾をする場合があるのです。

抵当権が解除されない不動産を第三者が購入することはありません。
なぜなら、売主を債務者とする抵当権が残ったまま購入し、売主がローンを支払わな
い場合には、抵当権を実行（競売）をされ、購入した不動産を失ってしまうからです。

　住宅ローンが支払えなくなった場合には、自分のケースは売却してローンを完成出来
るのか、完済出来ないのか、完済出来ないとすればどの位ローンが残るのかを確認しておく
必要があります。

　具体的には次の手順で確認します

　１．住宅ローン残の確認
償還表などを参考に確認できますが、何度か支払いを延滞してしまっている場合には
融資を受けている金融機関に問い合わせをしてみる必要があります。

　２．住宅はいくらで売れるのかの不動産査定
不動産業者に査定を依頼することで確認できます。
但し、査定額＝絶対に売れる価格ではないことから、出来だけ多くの査定を取得し平均
的な価格を参考にしましょう。

　３．売却後にどの程度のローンが残るか
ローンの残高と不動産の価格査定をすることで、売却によって余剰金があるのか、ローン
が残るのかを確認できます。

不動産価格査定とは、その不動産の成約見込み額を
不動産業者が評価するものです。
つまり、売却の必要性がある場合を除き不要です。

所有し続ける場合には、その不動産の評価がいくらだろうと構わないからです。
固定資産税や都市計画税は評価に比例し課税されますので、所有し続ける限りは
評価が低いに越したことがないとも言えます。


不動産の価格査定は不動産の売却、破産申し立て等に必要になります。
所有者が査定を依頼する以外にも、金融機関や弁護士などが不動産査定を
依頼するケースも多いのです。
金融機関は担保物件としての価値判断のため、弁護士は破産事件や
管財事件に伴う財産価値判断のため。当然、所有者からの依頼が最も多いのです。


１．机上査定
　　現地を確認せずに、査定対象地の依頼者より提供された不動産情報や住宅地図、
　　ストリートビユー、公図、建物平面図を基に周辺成約事例や売り物件の価格を参考
　　にして、査定をするものです。

　　実際に物件を見て評価するものではありませんので、建物のコンディションなどの
　　現地調査を行わない限り判断出来ない要素は、価格に反映されません。
　　あくまでも価格目安ということになります。
　　
　　
２．実査定　　
　現地訪問調査による査定です。周辺環境、建物のコンディション、法令上の制限等を
　調査したうで、査定に必要な要素の全てを確認したうで査定するものです。


いずれの場合でも無料で査定をしてもらえます。
また、査定を依頼しても、売却を依頼する必要はありません。



登記簿謄本（土地・建物）　公図　間取図や設計図　権利証など。
準備がなくても構いませんが、不動産の所在、土地・建物の面積、間取り、建築時期、建物の構造、
売却希望期間などは把握しておくことが必要です。

※更地の査定を依頼する場合には、不動産業者が場所の特定に苦労する場合がありますので、
　　住宅地図などにマークして依頼するか、口頭でも場所を説明出来るようにしておくことが必要です。


不動産査定は不動産業者へ依頼します。しかし、全ての業者が対応してくれる訳ではありません。
ネットなどで調べて依頼すると、直接会って依頼する必要がないので頼みやすいかもしれません。

不動産情報を入力すると数社に一括して査定を依頼出来るサイトもあります。
一度の情報入力で複数社の査定価格を知ることが出来て便利です。

複数社に依頼した場合、それぞれの査定価格が一致することはまずありません。
なぜなら査定は、価格の参考とした情報量や担当者の経験などによっても異なるからです。
複数社の査定価格の標準値が、最も実勢価格に近いと言えますので、複数社の査定を取ることも必要です。

住宅ローンの返済が出来なくなるという可能性は、
住宅ローンを利用している以上はゼロではありません。

現在まで一度も遅れなく支払っている方でも、リストラ、
倒産や病気による就労不能などによって現在の収入を失えば、
返済不能に陥るのは当然であり、私を含め誰にでも起こり得
ることです。

実際に、売りに出されている住宅の売却理由には、
ローンの返済が困難になったことによる物件も多いのです。

住宅を一度購入すると、殆どの方がその住宅を必死で守ろう
とするあまり、住宅ローン返済の為に借金をしたり、住宅ローンに
追われ家族の日常生活を犠牲にした挙句、最終的には破綻し住宅を
失うという方が非常に多いのです。

無理を重ねて住宅を守ろうとしても
何一つ良いことはありません。

◎住宅は、生活のための道具です。

　　その道具のために自分自身や家族の生活を犠牲にしてはいけません。
　　 道具である住宅を守る為に、生活を犠牲にすることは本末転倒です。

◎住宅ローン返済の為の借金は絶対にしてはいけません。。

　　　住宅ローンの金利以上に安い金利はありません。
　　　住宅ローン返済のために借金をするということは、
　　　安い金利 を高い金利に書き換えていることになります。

※自分の経済状況は、自分自身では正しく判断できなくなっていることが多いのです。
　住宅ローンの返済が苦しくなったら、経済状況について客観的に判断できる方に
　できるだけ早い時期に相談してみることが必要です。

決済当日

立会い人(決済の場へ集まる関係者)
売主
買主
司法書士

購入する物件に抵当権が設定されている場合は、その抵当権者。
買主が融資を受ける場合は、その融資担担当者。

各人の持参書類
●売主が持参する書類
　　　　　　　　権利証
　　　　　　　　印鑑証明
　　　　　　　　実印
　　　　　　　　本人確認書類(運転免許証など)
●抵当権者が持参する書類
　　　　　　　 抵当権抹消書類

●買主側が持参する書類
　　　　　　　　住民票
　　　　　　　　印鑑
　　　　　　　　通帳、通帳印
　　　　　　　　本人確認書類(運転免許証など)

　　　　　　　　 ローン利用の場合は印鑑証明、実印



決済の場での手続きの流れ

司法書士が関係者書類を確認

　　　　　　　　1. 所有権移転に関する書類(売主、買主が持参した書類)
　　　　　　　　2.対象物件に抵当権の設定がある場合は抹消書類
　　　　　　　　3. 買主のローン利用に伴い抵当権の設定がある場合は抵当権の設定書類


司法書士への委任状と
登記原因証明情報への署名捺印

　　　　　　　　各関係者が持参した書類に不備が無いことを司法書士が確認したうえ、
　　　　　　　　売主、買主が司法書士への登記委任状と登記原因証明情報に署名と
　　　　　　　　捺印を行います。　　　　


売買代金の授受と物件の引き渡し　　

　　　　　　　　　買主へ所有権を移転するために必要な書類、抹消書類等が揃ったことが
　　　　　　　　　確認できたのちに代金決済となり、買主から売主へ売買代金や固定資産税の
　　　　　　　　　清算金が支払われ 売主からは物件の鍵などが引き渡されます。


　　　　　　　　買主が支払う金員
　　　　　　　　　　　　　　　　売買代金 ➡ 売主へ
　　　　　　　　　　　　　　　　固定資産税清算金 ➡ 売主へ
　　　　　　　　　　　　　　　　所有権移転登記料 ➡ 司法書士へ
　　　　　　　　　　　　　　　　仲介手数料 ➡ 仲介業者へ
　　　　　　　　　　　　　　　　ローンの利用がある場合は、その他ローン費用を支払。

　　　　　　　　売主が支払う金員
　　　　　　　　　　　　　　売主抵当権の設定がある場合、売主は売買代金の受領と同時 に
　　　　　　　　　　　　　　抵当権者ヘ抵当権抹消に必要な金員を抵当権者へ支払 う。
　　　　　　　　　　　　　　抹消費用（抵当権の設定がある場合） ➡ 司法書士へ
　　　　　　　　　　　　　　仲介手数料 ➡ 仲介業者へ

不動産代金決済

売買契約締結後は契約で定めた期日迄に、
売主と買主それぞれ決済の準備を行い
準備が整い次第、日程を調整のうえ
売買代金(又は残金)の支払いと物件の引き渡しを行います。
(通常は代金決済と物件の引き渡しは同時におこなわれます)


決済までの準備

⚫売主の準備

売り渡す物件が居住中の物件の場合は
引っ越しを完了させる。

建物の付帯設備については、
契約の際に残すか撤去するかを取り決めますので
その通りに残すものは残し、撤去するものは撤去する必要があります。

(撤去するべきか、残すべきか不明な物は
仲介業者に確認して行うことが無難です)

その他に、契約の際に取り決めた事項があれば、
決済日までに完了させることが必要になります。

《売主が決済日までに準備する書類》

権利書
印鑑証明
実印
本人確認書類(運転免許証など)
対象物件の固定資産評価書



⚫買主の準備

買主側の準備は資金の準備が中心です
ローンを利用する場合は、決済日迄にローンの承認を受ける。

居住用に購入する場合には、
資金準備はの他に引き渡しを受けた後の引っ越しの準備。

《買主が決済迄に、準備する書類等》

住民票
本人確認書類
通帳 通帳印

ローン利用の場合は、印鑑証明、実印等が必要。


決済場所

一般的には、買主が購入資金を預金している又は
融資を受ける銀行で決済を行います。