不動産基礎・売買手数料・宅建受験〜トラブル解消法

全国地価マップは、
一般財団法人資産評価システム研究センターが提供していて、

・実勢価格
・公示地価、地価調査価格
・相続税路線価
・固定資産税路線価

を調べることができます。

全国地価マップは、調べたい場所の4つの評価情報を
画面を移動せずに、どの価格も調べることができるため便利です。

無料で全国の4つの公的評価情報を見ることができます。

全国地価マップ
クリックすると下の画面が開きます
画面に表示される指示通り選択して行き価格を調べます。

調べることができるのは

相続税路線価
固定資産税路線価
地価公示価格 ・地価調査価格

価格は次のような画面で表示されます。

（固定資産税路線価）



固定資産税の路線価とは、
街路に沿接する標準的な土地の1�u）当たりの価格を表示したものです。
路線価に各土地の形状等に応じた補正率（画地補正率）を乗じて単位地積当たり価額を求め、
これに地積を乗じることで、評価額を算出します


（相続税路線価）

（公示価格・地価調査価格）




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国土交通省の土地総合情報ライブラリー
不動産取引価格情報を閲覧する。

不動産取引価格情報には地域ごとに
実際に取引された不動産の種類
（土地、中古住宅、マンションなど）別に

取引年月日、価格、面積等が確認できます。

国土交通省不動産取引価格情報

クリックすると下の画面が表示されます



上の画面の左上で種類を選び



次に地域を選びます


地域を選んだら、検索をクリックすると
選んだ取引情報が表示されます。




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不動産価格を調べる方法

所有する土地、または購入を検討している地域の土地の価格が
どのくらいするのかを調べる方法についてご紹介します。

１．公示価格、地価調査価格を参考にする。

　　�@地価公示とは？
　　
　　国土交通省土地鑑定委員会が地価公示法に基づいて、
　　発表するその年の1月1日の土地価格のことをいいます。


　　�A地価調査とは？
　　都道府県知事が国土利用計画法に基づき発表する、
　　その年の7月1日の土地価格のことをいいます。


　　�B発表される目的は？

　　一般の土地取引価格の指標を与えること。
　　公共事業用地の損失補償金の算定基準とすること。
　　適正な地価の形成に寄与することです。


　　　地価公示・地価調査は

　　国土交通省の標準地・基準地検索システム
　　
　　　で調べることができます。

　　土地の適正な価格を判断するにあたっての客観的な目安となります。
　　同じ地域内でも土地の価格は
　　道路条件、地形や周辺環境などさまざまな条件によって変わります。


　　たとえば、下の図の土地の価格は面積はいずれも同じでも、
　　道路条件が違うことから、土地の価値は次の順に「なると考えられます。
　　　　
　
　　C地>A地>B地











土地形による違い
土地の形によっても価格は変わります。
これは、同じ面積でも地形によって有効に利用できる面積が変わるからです。













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二項道路　（にこうどうろ）

建築基準法上で定める道路とは、幅員が４ｍ以上の道路です。
建物を建築する為には、
４ｍ以上の道路に２ｍ以上接道することが要件となりますが、

４ｍ未満の道路でも、2項道路に指定されていれば、
建物を建てることができます。



2項道路とは

建築基準法第42条第2項で規定されていることから、

「二項道路」と呼ばれています。
また「みなし道路」ともいいます。

多くの市町村などで、狭あい道路というと
2項道路のことを指していたりします。



2項道路の要件

・幅員1.8ｍ以上、4ｍ未満

・昭和25年11月25日建築基準法施行以前から
　その道路を使って建物が建ち並んでいた道路。
　（都市計画区域への編入が昭和25年以降の場合は、
　都市計画への編入以前）

・上記要件を満たしていると特定行政庁が認め、
　道路として指定したものです。


道路の中心線から２ｍセットバック（後退）した
ところに道路境界線があるとみなされます。




例）
前面道路の幅員が３ｍの場合、
中心線から２ｍまでセットバックしなければなりませんので、
現在の道路境界から0.5ｍセットバックすることになります。








但し、道路の向側が川やがけの場合には
その境界線から４ｍセットバックしたところが
道路境界線とみなされます。

例）
前面道路の幅員が３ｍの場合、
川やがけなどと道路との境界から４ｍまでセットバックしなければ
いけませんので、現在の道路境界から１ｍセットバックすることになります。








セットバック部分に建物や塀や門などを建てることは出来ません。
また、セットバック部分の土地は、建ぺい率や容積率を算定する際に、
敷地面積には含めることが出来ません。



特定行政庁とは
建築主事を置く地方公共団体、およびその長のことです。

建築主事とは
建築士又は同等以上の実務経験を持ち、建築基準適合判定資格者検定に合格した者の中から、
市町村長または都道府県知事によって任命されます。

都道府県には必ず建築主事が置かれ、政令で定める人口25万人以上の市でも、
建築主事が必ず置かれています。それ以外の市町村は任意なります。

「現況実測図」

　土地面積、形状や辺長など、あくまで現況を測量し
　測量図面等を作成し、作成された図面を現況測量図といいます。

　この測量では境界を確定することはできません。

　
　現況測量が必要になる主なケース

　１．建物の新築（建物配置等の設計のため）
　２．土地の高低差の調査
　３．真北の調査
　４．確定測量の事前データ―として

　特　徴

　官民査定の省略
　隣接地所有者の立会があるケースと、無いケースがある。
　隣接地との境界確認を行わず作成された図面もある。





「確定測量図」

　
境界等について事前調査を行った上で、
全隣接地所有者の現地立会いのうえ、境界について承諾書と
承諾書への署名、捺印をもらい作成された測量図面です。

境界標がない場合は、設置されます。

また、確定測量の事前調査資料として現況測量が行われます。

　

　確定測量が必要になる主なケース

　１．土地の分筆
　２．土地売買（実測売買の場合。実測売買のほかに公簿売買といって
　　　　　　　　登記簿に記載された面積に基づく売買があります）
　３．境界復元（境界標が無くなってしまった場合など）


　特　徴

　官民査定の実施
　全ての隣接地所有者の立会のうえ境界確定。
　全て隣接地所有者の境界確認の署名と捺印が必要。




「地積測量図」

　
分筆登記等の際に添付される測量図面で、
法務局に申請書類として保管される図面です。　


　　

官民査定（官民境界査定）
民有地と官有地（道路や水路など）との境界を確定することを官民査定といいます。

この場合、官有地を管理する国や地方自冶体等の担当者の現地立ち会いうえ
境界を確認しで測量が行われます。

地積測量図とは

土地の表題登記、地積変更・更正登記（正しい地積に直す登記）、
分筆登記（土地をいくつかに分ける登記）という土地に関する登記の際に添付され、
法務局で保管されている1筆ごとに作成された土地の測量図です。

地積測量図から何がわかるか

地積測量図からは、1筆の土地の形状・面積・方位、
境界標の種類、境界点間の距離（辺の長さ）などがわかります。

境界標にはプラスチック杭、コンクリート杭、プレートなどがあり
地積測量図には、境界標の種類や境界標を設置した位置が記されています。





















地積測量図を取得するには

地積測量図は､法務局で450円の手数料を納めることにより、
閲覧または写し(登記官の認証がついたもの)を請求することができます 。

公図・建物平面図の申請用紙（申請用紙の上が緑色）同じです。
　↓↓
申請書の書方・サンプル


※地積測量図は登記されている全ての土地について
　　備え付けられているとは限りません。

　地積測量図は、地積変更・更正の添付書類ですので、
　過去に地積変更や更生のために測量が行われていない土地には
　測量図はありません。

　また、地積測量図が作成された後に
　国土調査が行われた場合には、地積測量図は閉鎖されます。

　　　
　国土調査とは→　国土交通省の「サイトへ

　国土調が完了した地域の成果品（辺長が記載される図面もあります）は、
　市町村役場の国土調査を担当する部署で取得することができます。
　　　

相続税路線価とは

相続税路線価とは、相続税や贈与税を計算する際の基準となる価格で
土地が面する道路ごとに価格が決められ、
相続や贈与により取得した財産が評価されます。

路線価は毎年1月1日を評価時点として8月に公表されます。

≪路線価図≫


例）土地の面積が200�u、路線価285千円/�uの場合の評価
　　200�u×２８５千円/�u　＝　5,700万円
　　よって、財産評価は5千700万円となります。



※路線価は標準的な土地の価格ですので
　　次のような土地の条件によって、補正や加算して評価されます。

　　補正　　不整形地、間口が奥行きに比較して極端に狭い土地、
　　　　　　　がけ地を含む土地や無道路地であった場合には、
　　　　　　　補正（減額）して計算されます。

　　加算　　道路に二方向又は三方向面している場合などは、評価に加算されます。




路線価はどのようにして決められるか

地価公示価格、取引事例、不動産鑑定士等による鑑定評価価額等を基に決められます。

路線価は全ての土地に付けられているわけではありません。
路線価が付いていない場合（倍率地区）には、
固定資産評価額に所定の倍率をかけたものを評価としています。


路線価と実勢価格

路線価は実勢価格（実際に取引される価格）の８割程度を目途に評価されています。
よって、路線価から自分の所有する土地の実勢価格をおよそ知ることが出来ます。
路線価÷80％＝　その土地のおよその実勢価格。

※地域によっては、路線価を実勢価格が下回っている地域もあります。


路線価や評価倍率を調べるには

国税庁のホームページの路線価図から調べることができます。
　　　　　　　　

クリックすると次のような画面が現れます。

路線価の閲覧の仕方、
路線価の見方
路線価表
評価倍率に付いて知ることが出来ます。

都市計画区域内に建物を建てる場合は接道義務があり、
原則として幅員４ｍ以上の建築基準法上の道路に２ｍ以上接道してる
土地でなければ建築をする事が出来ません。


建築基準法上の道路種類

第42条１項１号　
道路法による道路

国道、市道、村道などの幅員４ｍ以上の公道。

市道などの公道でも幅員が４ｍに満たない場合には
基準法上の道路に該当しない場合もあります。
　公道＝基準法上の道路ではありません。


第42条１項２号　
開発行為、区画整理等に築造された幅員４ｍ以上の道路

住宅地造成地の道など。



第42条１項３号　
既存道路

建築基準法が施行された日（昭和25年１１月25日）又は、
道路の所在する市町村が都市計画地域へ編入した時点で
で既に存在した幅員が４ｍ以上の道路。

公道、私道の別は要件ではありません。


第42条１項４号
事業予定道路

道路法、都市計画法などにより２年以内に築造予定の道路
特定行政庁により指定された場合は道路築造前でも道路とみなされます。


第42条１項５号　
位置指定道路

幅員４ｍ以上、かつ一定の技術的基準に適合するもので、
特定行政庁から道路の位置の指定を受けたもの


第42条２項　
2項道路

建築基準法の施行日または都市計画区域への編入日時点でその道路を利用して
既に建築物が建ち並んでいた幅員４ｍ未満の道路で、特定行政庁が指定をしたもの。
「２項道路」あるいは「みなし道路」
この道路は、道路の中心から２ｍ後退した線が道路の境界とみなされます。
建物（塀や門も含む）を建てる場合は、この線からはみ出して建てることはできません。