2015年08月11日
住宅ローンと管理費と修繕積立金を返そう
住宅ローンを返せば月々の支払無くなる?
住宅ローンの返済計画を立てている時に、
思わずやってしまう間違いとは、
住宅ローンを繰り上げ返済で返し終わったら、
毎月の家に関する支払いが無くなるから、楽になるね。
「○万円、この銀行口座から色々落とされていたのが
０円になるんだから」
と、
私は月々の支払の計算をしたときに勘違いしていました。
「えっ、違うの?」
と思った方は、同じ勘違いをしている可能性が有ります。
タイトルにあるように、毎月支払う住宅関係の項目は
・住宅ローンの返済
・管理費(共益費)
・修繕積立金
の３種類が有ります。
もし、住宅ローンを全額返済しても
「管理費」「修繕積立金」の２つは払い続けなくてはいけないのです。
「何それ?」
と言う方は、ここで少し勉強をしておきましょう。
管理費
これは、何となく想像できる方は
管理費とは、毎月の共用部分にかかる費用の事です。
管理費からは以下のものなどが支払われてます。
・管理会社の委託料
・エレベーター等の点検費用
・各種保険の費用
・共用部分の光熱費
・小規模な修繕費用
・日常の通常清掃ではなく、業者さんによる特別清掃
・庭などの管理委託料
等
共用部分に掛かる様々な費用を
入居者の皆さんから少しずつ徴収していくのです。
だから
「支払いの性格上住んでいる限り、ずっと払い続けないといけない費用」
なのです。
「なるほど!」
修繕積立金
聞きなれない名前ですよね。
「積立金」と言うんだから
「何か今後の大きな支払いのために積み立てるんでしょうけど」
「修繕って何?」
という感じでは、無いでしょうか?
それは
「修繕」とは「大規模修繕」の事です。
大規模修繕とは、１０〜１５年に１回行う
マンションの色々、月日が経って壊れてきたところを
まとめて直そうよ。
漏水とかしても嫌だしね。
と言う感じの
改修工事の事です。
１回行うと、費用も何千万〜と言うオーダーで、超高額。
だから、
「大規模修繕しますから、来月１戸当たり１００万円徴収します」
と、急に言われても用意できませんよね。
そういうことにならない為に、
少しずつ貯蓄しておくのが修繕積立金です。
この大規模修繕は、一般的には
・仮設の足場の費用
・塗装の塗り替え
・タイルの下地処理又は張替え
・防水の改修
・共用部の床の改修
・機械設備の改修
等があり、
金額は、そのマンションの条件によってまちまちですが
１戸当たり１００万くらいが目安なのかな?
という印象です。
重点的に確認するポイント
・現金で購入するからローンは組まない
・早々に繰り上げ返済するからローンは無くなる
という方は、
「月々の固定費は安くしたいよね」
という願望があるでしょう。
そのポイントを１つ挙げるなら
例えば、
・ほとんど機械式駐車場のマンション
・全て平面駐車場のマンション
これは、想像つきますよね。
そう、
「全て平面駐車場のマンション」の方が安いです。
それは、
・機械式駐車場は、いずれ更新の時期を迎える為に
その時に、多大な費用がかかる（２５〜３０年後）
・機械で動くものは「メンテナンス契約(保守契約)」を
結ぶので、その金額は結構バカにならない金額となり
その金額が月々の管理費に反映される
よって、
「管理費」も「修繕積立金」のどちらの面においても
安くつくのです。
あと、もう一つ
修繕積立金は、「何年後に値上げされる設定」になっている事が有る。
・〜 ５年目 １万円
・〜１０年目 ２万円
・１０年〜 ３万円
のように、なっている事があるので
事前にその当たりの金額もチェックしておくことをお勧めします。
つまり
月々の固定費は
「住宅ローン」「管理費」「修繕積立金」の３つがある。
「管理費」「修繕積立金」は、住み続ける限り支払い義務が発生し
備え付けられている機械設備などによって、金額は変わってくる。
更に
「修繕積立金」は、年を追うごとに値上がりする傾向になるので
最終的な金額で支払いができるかチェックすることがお勧めです。
これって、ローンの金利をもう一度見直す必要有る?
と思った方は、以下の記事も合わせて読んでみて下さい。
↓ ↓ ↓
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しかし逆に言えば、中古市場の流通の少なさは武器にもなります。
ベル＆ロス全般に言える傾向ですが、こういった品質のせいか売却価格は高くないので、新品で、かつ定価にて購入するのはかなり「危険」だと考えています（よって中古で安く買えば、また売るときの損失額は小さくて済む）。
つまりは「売れまくった製品が中古市場に流入し、しかしもう人気がなくなったので価格が下がり続ける」という現象。
なおベル＆ロスはもともとウォッチメゾン（メーカー）ではなく、腕時計オタク2人（ブルーノ・ベラミッシュ氏とカルロス・ロシロ氏）が1991年、パリにて創業した”デザイナーズ”腕時計ブランド（1998年にシャネルと提携し、最近は”自社”ムーブメントもリリース）。
その高いデザイン性が評価され、多くのセレブや著名人に愛用されることとなりますが、デザイナーズブランドということで、地位がやや低く見られたり、機械式腕時計マニアからは評価が低いという事実もあるようです（最近はかなり改善されてきましたが）。
ロレックスなどの超有名ブランドに比べてファンが多くなく、まだまだ「知る人ぞ知る」ブランドであるベル＆ロスは、腕時計初心者には敷居が高め。
つまり、ベル＆ロスの腕時計は今が売り時！ ベル＆ロスの腕時計の中でも特に人気が高いモデルです。
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