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空き家問題で人口減少と直結するみたいな粗い話があるのは論外だけれども、海外では空き家問題はないのか？
アメリカの統計を見ていて？と思った。
空き家率は日本と変わらないじゃないか・・・と。

ちなみに、アメリカは人口も増えているし世帯数も増えている。日本は人口は減ってもまだ世帯数が増えているところがほとんど。これはおひとり様が増えているから。
世帯の増ということは、子供が生まれて成人して独立して世帯を持つということの繰り返し。
子供が2人以上できると１世帯が2世帯になる。結婚すると２から1世帯になったりもするのだけれども。離婚したらやっぱり増えることに・・また、寿命が延びると世帯数はなかなか減らないということもある。

U.S. Department of Housing and Urban Development
OFFICE OF POLICY DEVELOPMENT AND RESEARCH
https://www2.census.gov/programs-surveys/ahs/2013/factsheets/ahs13-1_UnitedStates.pdf
2013 Housing Profile: United States
Issued May 2015
より、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　Number Percent
Total Units　　　　　　　　　132,832,000　100.0
Owner-occupied units　　　　　　75,650,000　　57.0
Renter-occupied units　　　　　　40,201,000　　30.3
Vacant units　　　　　　　　　　　　12,914,000　　　9.7
Seasonal units　　　　　　　　　　　　4,067,000　　　3.1　　

Ｖａｃａｎｔ　＋　Ｓｅａｓｏｎａｌ　　　　　16,981,000　12.8%

参考）
金融支援機構の国際対応担当部長　小林 正宏のレポートより、
欧米との比較における日本の住宅市場の特徴
住宅金融支援機構 調査部 海外調査担当部長（併任）経営企画部
http://www.jhf.go.jp/files/300249967.pdf

これによると、
商務省は空き家率（Vacancy Rate）について、持 家と貸家に分けて算出して公 表しているが、アメリカの区分では、日本の「その他の住宅」に該当する「Other vacant」※は分子にも分母にも含まれない。アメリカの基準で日本の空き家率を算出すると、持家が0.9%とアメリカよりも低い一方、貸家は18.8%とアメリカの2.77倍・・・

※　アメリカのOther vacantには差押え物件も含まれ・・・　これは日本も同じだろうが日本の数は少ないだろう。

ということで、Ｏｔｈｅｒ　Ｖａｃａｎｔというその他空き家はアメリカで３．０％、日本で５．３％だから、アメリカ基準の空き家率から言えば、日本はアメリカよりも低い、８．２％（アメリカ９．８％）ということになる。
そしてそもそも空き家率の議論するときに違和感を感じるのだが、日本の空き家のほとんどは賃貸住宅の空き家であり、７．１％を占める。
これはアメリカの２．６％に比べるて遥かに高いのだが、あくまで賃貸住宅の話だ。賃貸事業というビジネスについてとやかく言う話ではそもそもないだろう。
なぜ、賃貸事業の空き家率を国を挙げて気にする必要があるのか？
飲食店の原価率の是非を議論することは国レベルではしないことと同じとすれば、そもそも空き家問題というのは存在しないと言ってもいい。
ただし、古い住宅が相続のために共有財産となったため（何も対策をしないとそうなる）、放置されて老朽化が進み、周辺には迷惑をかけるという例は散見されるようになってきているというのが空き家問題の本質だ。
つまり、相続＝共有、住みもしないし、売りもしないし、貸もしないし、壊しもしないという物件が増え続けているというのが大きな問題なのだ。
解決する方法はあるが、相続前に対策を打つということが必要で、そこに至らないというのが今の日本の問題だ。
年金についても関心をもつように年金定期便などがなされる時代。
今後は相続財産についても同様に通知をして、共有財産となるために売ることも貸すことも処分もできない不動産を減らす取り組みが必要だ。
基本的には相続人及び相続する財産を持っている親族が取り組む話なのだ。
しかし、本当にこうした空き家問題というものが問題だとすれば、相続手続きに日本人が積極的に取り組む必要があるだろう。
ファイナンシャルプランを皆が考えるようになれば相続するだろう財産についても考える必要があることに気付くもの。
相続財産をもつ高齢者にしても、自分が認知症になったら、その財産を処分して治療費に充てようとしても充てられないという現実に備えて、今できることをする必要があるのだ。
財産の管理、金の管理についてあまりに無防備な日本人だが、そろそろこのことについては改める必要がある。
そのためには税については全て申告が必要とするということなのかもしれない。
財産を共有物にしない方法は家族信託という方法（民事信託）があり、これなら相続人のすべての者の了解は不要で、被相続人が頼りになる相続人一人と信託契約を結ぶことにより生前に所有権を事前に移転することが可能。
もちろん遺留分請求権は残るので、それは信託財産を所有する相続人の一人がよく考えればいい話だ。
もちろん、では、共有物として改めて登記をしようという結論となるかもしれない。
しかし、最初から共有物にならない、ということが大切なのだ。
アメリカの統計を見ていて？と思った。
空き家率は日本と変わらないじゃないか・・・と。

U.S. Department of Housing and Urban Development
OFFICE OF POLICY DEVELOPMENT AND RESEARCH
https://www2.census.gov/programs-surveys/ahs/2013/factsheets/ahs13-1_UnitedStates.pdf
2013 Housing Profile: United States
Issued May 2015
より、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　Number Percent
Total Units　　　　　　　　　132,832,000　100.0
Owner-occupied units　　　　　　75,650,000　　57.0
Renter-occupied units　　　　　　40,201,000　　30.3
Vacant units　　　　　　　　　　　　12,914,000　　　9.7
Seasonal units　　　　　　　　　　　　4,067,000　　　3.1　　

Ｖａｃａｎｔ　＋　Ｓｅａｓｏｎａｌ　　　　　16,981,000　12.8%

参考）
金融支援機構の国際対応担当部長　小林 正宏のレポートより、
欧米との比較における日本の住宅市場の特徴
住宅金融支援機構 調査部 海外調査担当部長（併任）経営企画部
http://www.jhf.go.jp/files/300249967.pdf

これによると、
商務省は空き家率（Vacancy Rate）について、持 家と貸家に分けて算出して公 表しているが、アメリカの区分では、日本の「その他の住宅」に該当する「Other vacant」※は分子にも分母にも含まれない。アメリカの基準で日本の空き家率を算出すると、持家が0.9%とアメリカよりも低い一方、貸家は18.8%とアメリカの2.77倍・・・

※　アメリカのOther vacantには差押え物件も含まれ・・・　これは日本も同じだろうが日本の数は少ないだろう。

ということで、Ｏｔｈｅｒ　Ｖａｃａｎｔというその他空き家はアメリカで３．０％、日本で５．３％だから、アメリカ基準の空き家率から言えば、日本はアメリカよりも低い、８．２％（アメリカ９．８％）ということになる。
そしてそもそも空き家率の議論するときに違和感を感じるのだが、日本の空き家のほとんどは賃貸住宅の空き家であり、７．１％を占める。
これはアメリカの２．６％に比べるて遥かに高いのだが、あくまで賃貸住宅の話だ。賃貸事業というビジネスについてとやかく言う話ではそもそもないだろう。
なぜ、賃貸事業の空き家率を国を挙げて気にする必要があるのか？
飲食店の原価率の是非を議論することは国レベルではしないことと同じとすれば、そもそも空き家問題というのは存在しないと言ってもいい。
ただし、古い住宅が相続のために共有財産となったため（何も対策をしないとそうなる）、放置されて老朽化が進み、周辺には迷惑をかけるという例は散見されるようになってきているというのが空き家問題の本質だ。
つまり、相続＝共有、住みもしないし、売りもしないし、貸もしないし、壊しもしないという物件が増え続けているというのが大きな問題なのだ。
解決する方法はあるが、相続前に対策を打つということが必要で、そこに至らないというのが今の日本の問題だ。
年金についても関心をもつように年金定期便などがなされる時代。
今後は相続財産についても同様に通知をして、共有財産となるために売ることも貸すことも処分もできない不動産を減らす取り組みが必要だ。
基本的には相続人及び相続する財産を持っている親族が取り組む話なのだ。
しかし、本当にこうした空き家問題というものが問題だとすれば、相続手続きに日本人が積極的に取り組む必要があるだろう。
ファイナンシャルプランを皆が考えるようになれば相続するだろう財産についても考える必要があることに気付くもの。
相続財産をもつ高齢者にしても、自分が認知症になったら、その財産を処分して治療費に充てようとしても充てられないという現実に備えて、今できることをする必要があるのだ。
財産の管理、金の管理についてあまりに無防備な日本人だが、そろそろこのことについては改める必要がある。
そのためには税については全て申告が必要とするということなのかもしれない。
財産を共有物にしない方法は家族信託という方法（民事信託）があり、これなら相続人のすべての者の了解は不要で、被相続人が頼りになる相続人一人と信託契約を結ぶことにより生前に所有権を事前に移転することが可能。
もちろん遺留分請求権は残るので、それは信託財産を所有する相続人の一人がよく考えればいい話だ。
もちろん、では、共有物として改めて登記をしようという結論となるかもしれない。
しかし、最初から共有物にならない、ということが大切なのだ。