町管ネット事務局ブログ

　




（出典）京都市消防局　

　国土交通省は、マンションの建替え等の円滑化に関する法律の改正を踏まえ、除却の必要性に係る認定（以下「要除却認定」という。）、及び団地の敷地分割事業の実務の円滑化の観点から、「要除却認定実務マニュアル」及び「団地型マンション再生のための敷地分割ガイドライン」を策定・公開しました。

　各管理組合では、この「要除却認定実務マニュアル」を読んで将来ビジョン検討の際にマンションの終末まで話し合いましょう。

　また、団地管理管理組合では、団地の将来像を検討の際に、団地の終末として団地一括で対応するほかに各棟毎に敷地分割して各棟毎に対応することも選択肢として検討しましょう。


◎マニュアル及びガイドラインの概要

（出典）国土交通省　2021/12/15　「要除却認定実務マニュアル」及び「団地型マンション再生のための敷地分割ガイドライン」を策定しました。

　国土交通省は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律の改正を踏まえ、令和４年４月１日に施行するマンション管理計画認定制度に係るガイドラインを２件策定しました。

（ガイドライン１）

（ガイドライン２）

　管理組合では、マンション管理計画認定制度について対応策を検討して、自治体による指導及び勧告をうけずに適切な管理状況と認定されるようにしましょう。

（マンション管理・再生ポータルサイト）
　また、国土交通省が「マンション管理・再生ポータルサイト」を立ち上げましたので、マンション管理及び再生に向けて活用しましょう。

（出典）国土交通省　2021/11/30　「マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の２に基づく助言・指導及び勧告に関するガイドライン」を策定しました

（出典）国土交通省　2021/11/30　「マンションの管理の適正化の推進に関する法律第５条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン」を策定しました

（サイト）　マンション管理・再生ポータルサイト

　国土交通省は、建築物の定期調査報告における調査及び定期点検における点検の項目、方法及び結果
の判定基準などの改訂について１２月１日パブリックコメントを開始しました。

＜改正概要 ＞
(1) 規則の一部改正
�@ 建築確認申請時に必要な添付図書の明確化（規則第１条の３関係）
�A 建築確認の様式の見直し（規則別記第２号様式及び第３号様式関係）
�B 中間検査申請書及び完了検査申請書の見直し（規則別記第 19 号及び第 26 号様式関係）
�C 建築物の計画の変更に係る建築確認を要しない軽微な変更の見直し（規則第３条の２関係）
�D その他所要の改正
(2) 建築物の維持保全に関する準則又は計画の作成に関し必要な指針の一部改正
(3) 建築物の定期調査報告における調査及び定期点検における点検の項目、方法及び結果の判定基準並びに調査結果表を定める件の一部改正

　このうち、（３）の概要については、以下の通りです。
�@ 屋外に設ける階段を木造とする場合における階段各部の劣化及び損傷の状況に関する調査方法及び判定基準を追加することとする。　・・・２０２３年５月施行
�A 外装仕上げ材等におけるタイル、石貼り等（乾式工法によるものを除く。）、モルタル等の劣化及び損傷の状況の調査について、無人航空機による赤外線調査等であって、テストハンマーによる打診と同等以上の精度を有するものによることができることとする。・・・２０２２年４月施行






建築基準法に基づく定期報告精度の改正
平成20年4月1日から建築基準法第12条に基づく定期報告制度について見直しが実施されました。特殊建築物等は竣工、外壁改修などから10年を経てから最初の特殊建築物定期報告調査時の際、及び10年毎の定期報告調査時に外壁タイルなどの『全面打診等』による浮きの調査が必要です。

赤外線調査が「特殊建築物定期調査」で対象に
『全面打診等』が現在では主に赤外線調査（赤外線法）を指しています。建物の外壁調査の方法には主に打診棒にて壁面を叩いた反響音や手の感触から浮きを判定する打診法が主流でしたが、ビルなどの外壁の全面を打診するとなると、どうしても足場組やゴンドラの設置、高所作業車からの打診が必要となり、診断にかかる費用を押し上る大きな要因となります。

特殊建築物定期調査での外壁調査で建物外壁タイルなどの浮きを赤外線カメラで撮影し、解析する赤外線調査（赤外線サーモグラフィ法）ですと、足場組やゴンドラ設置に要するコストが不要となりますので、調査費用（コスト）を大きく抑えることが可能となります。


Benefit.2
12条点検の調査結果で使用可能


特殊（特定）建築物は、物件の規模や用途によって10年毎に全面打診が義務化されています。
その際、全面打診では足場組やゴンドラ、ロープアクセスによる打診ではコストが膨大になるため、ドローンを使用した調査が注目されています。
打診の代わりとして、赤外線調査はＯＫであったものの、精度の問題（地上からの照射では、高さに限界がある等）であまり活用されていませんでした。
しかし、ドローンが登場したことによって、基本的にはどんな高さであっても水平に撮影する事ができるため、12条点検の調査結果として使用可能になりました。

Benefit.3
調査費用大幅カット


マンション等の大型物件の外壁点検をする際は足場やゴンドラを組まなければいけませんが、ドローン調査では必要ありません。
足場代は意外と高額なもので、建物の構造にもよりますが数百万円かかることもあります。
マンションやビルの赤外線調査は立地の関係で隣のビルから撮影しなければいけないケースもありましたが、ドローンを使えば問題なく調査が行えるのでコストの大幅な削減につながります。

修繕（大規模修繕）時の積算に活用


外壁修繕時（特に大規模修繕）、従来の積算は人が手の届く範囲や立入り可能なバルコニー内を打診したり、地上からの目視による積算が主でした。
しかし、建物全体を調査しない（できない）ため、修繕費用の積算と実数に大きな乖離があるケースもあります。
仮に、当初予定していた費用より上ぶれてしまった場合は、管理組合や修繕工事を手掛ける会社共に負担です。
積算時にドローンによる外壁調査を行う事で、従来では調査出来なかった箇所（妻面など）も可視・赤外線療法で調査できるため、建物全体の状況を把握した上で積算し、双方が納得した上で工事にも取り掛かれます。
また、調査時間も従来の1／4まで削減できるため、入居者の負担も軽減されます。　

【費用（例）】・・・SKYESTATE株式会社　https://sky-estate.com/lp/Sr5sQdmH/
可視カメラ+赤外線撮影　費用
1フライト　300,000円〜（税込330,000円〜）
機体：Matrice 210 RTK
カメラ：XT2、Z30
※別途費用 解析報告書作成費、交通費・宿泊費

（出典）　e-Gov　パブリック・コメント　2021/12/1　建築基準法施行規則の一部を改正する省令案等に関する意見募集について
（参考）　国土交通省　新たな定期報告制度の施行について（平成28年6月1日から）

　東京都は、省エネ窓サッシ改修についての動画を、東京都マンション管理・再生セミナー2021（オンラインセミナー）として公開しました。
　この動画では、多摩ニュータウン エステート聖ヶ丘−２−東団地で実施された省エネ窓サッシ改修工事について、計画段階から、サッシ選定、補助金利用、工事概要、長期修繕計画の見直し等について説明いただいております。
　つきましては、管理組合で先々省エネ窓サッシ改修について計画されている場合には、この動画を見ていただきご検討願います。


「東京都マンション管理・再生セミナー2021（オンラインセミナー）」
　・テーマ　:　「改修によるマンション再生〜省エネ窓サッシ改修について〜」
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（視聴時間25分）

（出典）東京都マンションポータル　2021/10/28　東京都マンション管理・再生セミナー2021（オンラインセミナー）

　東京都は、新型コロナウイルス禍での管理組合の日常対応についての動画を、東京都マンション管理・再生セミナー2021（オンラインセミナー）として公開しました。
　つきましては、コロナ禍での管理組合活動の日常業務の進め方について、この動画を見ていただきご検討願います。


「東京都マンション管理・再生セミナー2021（オンラインセミナー）」
　�T．テーマ　：　「新しい日常におけるマンション管理組合活動について」
　　・動　画　：


（出典）東京都マンションポータル　2021/10/28　東京都マンション管理・再生セミナー2021（オンラインセミナー）

　住宅金融支援機構は、「長期修繕計画」のセカンドオピニオンである「マンションライフサイクルシミュレーション〜⻑期修繕ナビ〜」について、昨年９月リリース後に寄せられた要望及び国⼟交通省の作成する「⻑期修繕計画作成ガイドライン」の改訂を踏まえ、以下の改修を行い改修版を１０月２８日公開しました。

・試算結果のExcelファイルダウンロード機能の追加
・⻑期修繕計画作成ガイドラインの改訂に伴う改修
・想定戸数規模の拡張
※　長期修繕ナビ【2021年10月の一部改修等のお知らせ】

　今回の改修により、試算結果をExcelファイルダウンロードできるようになりましたので、色々と修正して活用しましょう。

（出典）　住宅金融支援機構　2021/10/28　マンションライフサイクルシミュレーション〜長期修繕ナビ〜のシステム改修を実施しました。
（関連ページ）　2020/10/14 〜長期修繕ナビ〜（無料）を活用しよう！住宅金融支援機構
（関連ページ）　2021/9/30_長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン、修繕積立金ガイドライン改定！

　町田市は、町田市内新型コロナ新規感染者、１０月２４日　０名、累計７,３５９名！と発表しました。
　　　　　　　　新型コロナによる死者　１０月１７日現在　８８名！

　町田市内居住の１２歳以上の方（平成４年４月１日以前に生まれた方）は予約登録のうえ、町田市内の約１４０カ所の病院・診療所や集団接種会場で新型コロナワクチン接種を受けましょう！
　　　　（注）１１歳の方は、満１２歳になる前月の１日から予約を受け付けます。
　また、別途、国では自衛隊大規模接種センターにて予約登録のうえ新型コロナワクチン接種を受けられ、東京都においても大規模接種を行っています。

　また、東京都は、「リバウンド防止措置期間」を１０月２５日から「基本的対策徹底期間」に移行します。

　管理組合では、新型コロナワクチン接種予約申込方法等をご案内するとともに、マンション館内での感染防止対策を更に徹底しましょう。　


　【リバウンド防止措置期間】
　　・対象地域　：　東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県
　　・措置期間　：　１０月１日〜１０月２４日

（出典）ＮＨＫ　2021/9/28　緊急事態宣言 まん延防止等重点措置 30日すべて解除決定 政府
（出典）町田市　毎日更新　町田市における新型コロナウイルス感染症の状況
（関連）2021/10/1_リバウンド防止措置期間における1都3県共同取組（１０月１日〜２４日）

　国土交通省は、長期修繕計画に基づく大規模修繕工事の発注等の適正化を図るため、「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル（平成１６年６月策定）」について今年９月改訂しました。

　管理組合では、超区修繕計画策定時やマンションの建て替え・改修の際に活用しましょう。

（出典）国土交通省　マンション建替え等・改修について
　　　　　・改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル（全文）

　東京都では、神奈川県・埼玉県・千葉県の１都３県で、新規陽性者数は継続して減少傾向を示していますが、大きなリバウンドが懸念されるため、これまで実施してきた行動制限は、段階的に見直していく必要があるとしました。
　そこで、１都３県で、緊急事態宣言の解除に当たり、10月1日から24日を「リバウンド防止措置期間」と位置付け、飲食店の時短営業やイベントの条件付開催など、共同した取組を講じていくこととしました。
　「リバウンド防止措置期間における１都３県共同取組」を実践しましょう。


（出典）東京都　2021/9/30　1都3県知事コメントについて