先日の3月の終わりごろにFJネクストのご担当さんとお会いして話をしていた中で年金を受け取った時に次の物件を、というお話の続きの話をするということで本日 4/11(木)にいつものガストでお話。
https://fanblogs.jp/tradebeginner/archive/563/0?1712852744
今日もギリギリの時間にガストに着く感じになってしまいましたが。。。(￣▽￣;)
でも、、今日、お話をお聞きしたら、、、
どうやら年金受け取りの時期に次の物件を、ではなく、
「今」3件目の物件を購入するお話でした。(￣▽￣;;)
これ以上の支出が増えるのは、、と思いましたが、
それが前回話されていた、生命保険を県民共済へ切り替えては？というお話も再度。
切替えれば￥4,000のものにして 約9,000浮くし、約￥96万戻ってくるから、これを頭金に使えるということで。。
今回候補となる物件は横浜駅近くの物件。みなとみらいへも徒歩圏。
再開発続く横浜みなとみらいにも近く横浜駅へも徒歩で行けるエリア。
まだ売り出し前だから価格は未確定だが約￥2,000万になる見込みらしい。。。
利用予定の住宅ローンは2件目と同じクレディセゾン。
(別の銀行などの他社の住宅ローンは年齢的に厳しいそうで。。。)
頭金￥100万 支払う前提で 月のキャッシュフローが ￥−2万ちょい。
今契約の2件分が約￥−４．5 万 なので合わせて、￥−６．5 万。。。
難しいかも、、、とも思ったが、生命保険切り替えなどで支払いがプラスマイナスゼロに近くも出来るかも、、、で、3件目の物件も契約することにした。
実際の不動産が売りに出るのは5月なので現時点ではまだ売りの情報は出ていないインサイダーな情報。。
ご担当の方が上司と相談して契約に持っていけるか決まるそうで。
さらに住宅ローンの審査も通るか？？という点もまだ不明。
という話の後の本日の夕方の話（amebaブログの方を参照。。）もあり、
さて、どうしたものか、という状況になりました。
1度、FJネクストのご担当には車のローンが始まるので難しいから今日の話は無かったことにと伝えたけれど、ご担当の方からは、次に会う時に再度相談しましょうと判断持ち越しに。
次回の時に方向を再検討っす。
2024年04月11日
2024年03月26日
不動産投資 さらに？
先月 2月終わりで2件目の不動産の契約も終了し、2件の物件への投資が一段落しての約1ヶ月経った 3/26に再度、FJネクストのご担当者様とお会いしてのお話。
https://fanblogs.jp/tradebeginner/archive/562/0?1712760538
お会いする前は1ヶ月経った後のアンケート取るようなお話でお会いしました。
が、お会いした上での話では、
私が契約の年金を見て、この年金を元手に追加の不動産投資をしませんか？というお話でした。(^^;)
個人年金は必要だと思っての個人年金は20歳くらいに1つ目を契約(住友生命)、
2つ目は今の職場に来ていた第一生命さんとの契約での個人年金(第一生命)。
1つ目の年金が年￥80万 (月 約￥8千 支払)。
2つ目の年金が年￥32万 (月 約￥1万 支払)。
合わせて￥112万。
これを不動産に投資すれば毎月一定の収入ができるとのお話で話されていました。
ただ、、、収入と支出のバランス、キャッシュフローが どうか？がプラスが理想、マイナスでも耐えられる金額ならば、というところなんですよねぇ。。。
さらに今、契約の生命保険、ソニー生命の保険が死亡保障が￥300万で毎月の支払いが￥13,511。
年間 約￥16万 支払い、15年間で約￥240万支払って 保証￥300万は効率悪いから、県民共済や全国共済に切替えた方が良いとのお話も。
(ソニー生命の生命保険は 今まで約￥160万 支払って、今の時点での解約戻り金が約￥９６万。。。(v_v;))
県民共済だと死亡保障をもらうには定年後も永続的に支払いは続けなければならないが、
月 支払いは￥4,000 で、死亡保障￥500万(病気) / ￥1,000万 (交通事故) と現在のソニー生命の生命保険よりも保証が高い！
仮に、85歳までで考えると
ソニー生命は支払いは 65歳までで以降は支払い無しで継続保証。
今年55歳の年なので、65歳までだと約11年支払い予定となるので
￥13,511 x 12 x 11 = ￥1,783,452 = 約 ￥178万
県民共済￥4,000の契約で進めると、
￥4,000 x 12 x ( 85 - 54 ) = ￥1,488,000 = 約￥148万
ずっと支払い続けるとしても県民共済の方が トータルで 約￥30万も安い。
ソニー生命を選ぶ理由が無くなる金額でした県民共済。
安いからあまり選ぶ候補で考えてなかったのが勿体なかったかも。。(￣▽￣;;;)
ひとまず本日は、お話を聞いたところまでで、次回来月にお会いして再度検討資料をご用意されてのご説明されるとのことで次回持ち越しとなりました。
https://fanblogs.jp/tradebeginner/archive/562/0?1712760538
お会いする前は1ヶ月経った後のアンケート取るようなお話でお会いしました。
が、お会いした上での話では、
私が契約の年金を見て、この年金を元手に追加の不動産投資をしませんか？というお話でした。(^^;)
個人年金は必要だと思っての個人年金は20歳くらいに1つ目を契約(住友生命)、
2つ目は今の職場に来ていた第一生命さんとの契約での個人年金(第一生命)。
1つ目の年金が年￥80万 (月 約￥8千 支払)。
2つ目の年金が年￥32万 (月 約￥1万 支払)。
合わせて￥112万。
これを不動産に投資すれば毎月一定の収入ができるとのお話で話されていました。
ただ、、、収入と支出のバランス、キャッシュフローが どうか？がプラスが理想、マイナスでも耐えられる金額ならば、というところなんですよねぇ。。。
さらに今、契約の生命保険、ソニー生命の保険が死亡保障が￥300万で毎月の支払いが￥13,511。
年間 約￥16万 支払い、15年間で約￥240万支払って 保証￥300万は効率悪いから、県民共済や全国共済に切替えた方が良いとのお話も。
(ソニー生命の生命保険は 今まで約￥160万 支払って、今の時点での解約戻り金が約￥９６万。。。(v_v;))
県民共済だと死亡保障をもらうには定年後も永続的に支払いは続けなければならないが、
月 支払いは￥4,000 で、死亡保障￥500万(病気) / ￥1,000万 (交通事故) と現在のソニー生命の生命保険よりも保証が高い！
仮に、85歳までで考えると
ソニー生命は支払いは 65歳までで以降は支払い無しで継続保証。
今年55歳の年なので、65歳までだと約11年支払い予定となるので
￥13,511 x 12 x 11 = ￥1,783,452 = 約 ￥178万
県民共済￥4,000の契約で進めると、
￥4,000 x 12 x ( 85 - 54 ) = ￥1,488,000 = 約￥148万
ずっと支払い続けるとしても県民共済の方が トータルで 約￥30万も安い。
ソニー生命を選ぶ理由が無くなる金額でした県民共済。
安いからあまり選ぶ候補で考えてなかったのが勿体なかったかも。。(￣▽￣;;;)
ひとまず本日は、お話を聞いたところまでで、次回来月にお会いして再度検討資料をご用意されてのご説明されるとのことで次回持ち越しとなりました。
2024年02月24日
不動産投資 2件目
先日までで初めての不動産投資を始めた後、担当の方から2つ物件持った方が節税にもなるし良いというお話から2件目の投資を行うことに。
https://fanblogs.jp/tradebeginner/archive/558/0?1712758551
(2024/2/8..)
FJネクストの担当者の方とお会いしての手続き。
毎回、駅近くのガストで話。
基本は1件目と同じ。
2件目の物件は東京渋谷区の1Kの物件。
ただ、今回の2件目は利用するローン会社はクレディセゾン。（1件目は、イオン銀行）
担当の方から クレディセゾンの方が少ない頭金で利用できるというお話だったことからこちらを選択。
本日は手付金10万支払って手続きの複数の書類を書いて申し込み。
住民証コピー、印鑑証明書を2部ずつコンビニで発行しに行ってFJネクストの担当の方へ。
一応、ご担当の方のお話によると、
不動産物件2件持つことで、収入を疑似的に減らすことができるとのこと。
これにより税金が安くできると。 （収入減るので、所得税が安くなると）
2件の物件の収入と2件の物件の住宅ローンの合算で毎月のマイナスが約￥２〜３万となる形で、今回の物件を選定いただいた。
理論上は負担はそんなに大きくならない形での投資。
(2024/02/22..)
先日と同じガストでFJネクストの担当の方と。
今回は住宅ローンの契約を実施。
1件目のイオン銀行は電話で話しながらのオンラインで手続きでしたが、
2件目のクレディセゾンの場合はご担当の方と直接お会いして口頭で話しながらの紙で手続き。。
よくよく確認するとクレディセゾンは各種手続きも紙で申請らしい。。
FJネクストの方の書類を少し追加で確認した後、少し待ってからクレディセゾンの担当者が来て話。
書類一杯抱えられてなんかご準備に手間かかっていらした。。
(￣▽￣;)
ひとまず一通りのご説明を受けて書類記入してサインして住宅ローン手続き完了。
今回の2件目の物件も 1件目と同じく 購入後、FJネクストへ貸出しての借上げ制度利用しての形なので、住人が居ても居なくても毎月家賃収入有の形。
ひとまず、本日の手続きにより2件目の手続きも終了。
さて、不動産２つ持っての投資でどうなるかなぁ。。(^^;)
https://fanblogs.jp/tradebeginner/archive/558/0?1712758551
(2024/2/8..)
FJネクストの担当者の方とお会いしての手続き。
毎回、駅近くのガストで話。
基本は1件目と同じ。
2件目の物件は東京渋谷区の1Kの物件。
ただ、今回の2件目は利用するローン会社はクレディセゾン。（1件目は、イオン銀行）
担当の方から クレディセゾンの方が少ない頭金で利用できるというお話だったことからこちらを選択。
本日は手付金10万支払って手続きの複数の書類を書いて申し込み。
住民証コピー、印鑑証明書を2部ずつコンビニで発行しに行ってFJネクストの担当の方へ。
一応、ご担当の方のお話によると、
不動産物件2件持つことで、収入を疑似的に減らすことができるとのこと。
これにより税金が安くできると。 （収入減るので、所得税が安くなると）
2件の物件の収入と2件の物件の住宅ローンの合算で毎月のマイナスが約￥２〜３万となる形で、今回の物件を選定いただいた。
理論上は負担はそんなに大きくならない形での投資。
(2024/02/22..)
先日と同じガストでFJネクストの担当の方と。
今回は住宅ローンの契約を実施。
1件目のイオン銀行は電話で話しながらのオンラインで手続きでしたが、
2件目のクレディセゾンの場合はご担当の方と直接お会いして口頭で話しながらの紙で手続き。。
よくよく確認するとクレディセゾンは各種手続きも紙で申請らしい。。
FJネクストの方の書類を少し追加で確認した後、少し待ってからクレディセゾンの担当者が来て話。
書類一杯抱えられてなんかご準備に手間かかっていらした。。
(￣▽￣;)
ひとまず一通りのご説明を受けて書類記入してサインして住宅ローン手続き完了。
今回の2件目の物件も 1件目と同じく 購入後、FJネクストへ貸出しての借上げ制度利用しての形なので、住人が居ても居なくても毎月家賃収入有の形。
ひとまず、本日の手続きにより2件目の手続きも終了。
さて、不動産２つ持っての投資でどうなるかなぁ。。(^^;)
2024年01月24日
不動産投資のローン審査 無事終了で契約完了へ
(2024/01/12..)
昨年の電話案内からの直接お会いしての契約話にて不動産投資を始めることになりましたが、
無事 銀行の住宅ローンの審査は通ったみたいです。(^^;)
https://fanblogs.jp/tradebeginner/archive/555/0?1706457955
それで平日休みの日に担当とお会いしての契約。
昨年のうちに契約する話をして物件は確保。
年明けから銀行の住宅ローンの審査をお願いしていましたが、無事 審査はOKとなったようです。
1/12(金)にFJネクストの担当の方とお会いして話。
そのお会いする前に銀行から住宅ローンの書類は届いていたので、それを持参して。
ただ住宅ローンの契約は次に会う時に、ということで今日は無。
ちなみに、住宅ローンはFJネクストのご担当様のオススメで、イオン銀行。
替わりにまだ残っていた各契約書、代行の委任関連の書類に署名サインなどを。
、、というところで1/12は 終わり。
あと、今までお話していた担当の方は どうも異動になるとのことで、前の時に来ていた上司の方が新しい担当になるとのことでした。
(2024/01/24..)
その次、1/24(水)に再び、FJネクストのご担当をお会いして
今日は銀行の住宅ローンの契約。
あと、不動産登記の代行の依頼のための確認の電話対応も本日行うとのことでそれも。
FJネクストのご担当の方から説明の話を受けている間に、登記関連の代行の方から電話があり対応。
こちらは基本、確認のみ。
すぐ終わった。
その後の銀行からのお電話で住宅ローンの契約を実際に行う。
今回は電子契約で行うとのこと。
全てネット上でスマホで行う。
電話しながら、携帯のショートメールでアカウントのID、パスワード教えてもらって、イオンの契約専用のサイトのページにアクセスして順番に説明を電話で聞きながら、サイト上のフォームで入力やチェックをしていく。
そのまま素直にやって行けば難しいことは何も無し。
一通り終わったところで契約完了。
後日、ショートメールで、契約記録完了した正式版の契約書のダウンロードのサイトのURLが送られるとのこと。
そうして契約関連一通り終了。
なお、物件購入での諸費用は代行も使っているので予定通り約￥100万。(￣▽￣;;)
細かくは ￥102万数千。 ￥100万の分は住宅ローンに入れてあるからローンで支払いだが、端数分は別払い。
後から払うのかと思ったら、たった今、ここで振り込んでくださいとのこと。(￣▽￣;;)
、、、ネットバンキング、スマホアプリで銀行の振込できる時代だからねぇ。。(^^;)
端数分 約￥2万6千を振込。
そうして、今回の不動産購入の手続きは全て終了。
銀行への住宅ローンの引落はイオン銀行の口座から、なので、イオン銀行の開設した口座にメイン銀行から資金を移動していくことも必要なで後でやっておく。
初回の引落は 来月2月末から。
そこから 5〜6年 毎月マイナス収支を積み上げて行った末に物件売却でトータルプラスになる予定。
これで一段落かと思っていたのだが、ご担当の方から物件は１つよりも２つ持った方が節税にもなるし良いですよとの勧誘。(^^;)
物件１つより２つ持つことで疑似的に収入が少なく見せることができるそうで、それにより税金が安くなるそうです。
これは、所得税だけでなく、住民税の方も安くなるらしいです。
ということで、、、ひとまず1つ目と同じような価格/.立地の物件ならばという条件でもう１つ物件購入をすることに。。
2つ持っても税金の節税を合わせると、月のマイナスは￥1万ちょっとになるとのこと。。
この2つ目も始める決断が吉とでるか凶と出るか。。(￣▽￣;;)
昨年の電話案内からの直接お会いしての契約話にて不動産投資を始めることになりましたが、
無事 銀行の住宅ローンの審査は通ったみたいです。(^^;)
https://fanblogs.jp/tradebeginner/archive/555/0?1706457955
それで平日休みの日に担当とお会いしての契約。
昨年のうちに契約する話をして物件は確保。
年明けから銀行の住宅ローンの審査をお願いしていましたが、無事 審査はOKとなったようです。
1/12(金)にFJネクストの担当の方とお会いして話。
そのお会いする前に銀行から住宅ローンの書類は届いていたので、それを持参して。
ただ住宅ローンの契約は次に会う時に、ということで今日は無。
ちなみに、住宅ローンはFJネクストのご担当様のオススメで、イオン銀行。
替わりにまだ残っていた各契約書、代行の委任関連の書類に署名サインなどを。
、、というところで1/12は 終わり。
あと、今までお話していた担当の方は どうも異動になるとのことで、前の時に来ていた上司の方が新しい担当になるとのことでした。
(2024/01/24..)
その次、1/24(水)に再び、FJネクストのご担当をお会いして
今日は銀行の住宅ローンの契約。
あと、不動産登記の代行の依頼のための確認の電話対応も本日行うとのことでそれも。
FJネクストのご担当の方から説明の話を受けている間に、登記関連の代行の方から電話があり対応。
こちらは基本、確認のみ。
すぐ終わった。
その後の銀行からのお電話で住宅ローンの契約を実際に行う。
今回は電子契約で行うとのこと。
全てネット上でスマホで行う。
電話しながら、携帯のショートメールでアカウントのID、パスワード教えてもらって、イオンの契約専用のサイトのページにアクセスして順番に説明を電話で聞きながら、サイト上のフォームで入力やチェックをしていく。
そのまま素直にやって行けば難しいことは何も無し。
一通り終わったところで契約完了。
後日、ショートメールで、契約記録完了した正式版の契約書のダウンロードのサイトのURLが送られるとのこと。
そうして契約関連一通り終了。
なお、物件購入での諸費用は代行も使っているので予定通り約￥100万。(￣▽￣;;)
細かくは ￥102万数千。 ￥100万の分は住宅ローンに入れてあるからローンで支払いだが、端数分は別払い。
後から払うのかと思ったら、たった今、ここで振り込んでくださいとのこと。(￣▽￣;;)
、、、ネットバンキング、スマホアプリで銀行の振込できる時代だからねぇ。。(^^;)
端数分 約￥2万6千を振込。
そうして、今回の不動産購入の手続きは全て終了。
銀行への住宅ローンの引落はイオン銀行の口座から、なので、イオン銀行の開設した口座にメイン銀行から資金を移動していくことも必要なで後でやっておく。
初回の引落は 来月2月末から。
そこから 5〜6年 毎月マイナス収支を積み上げて行った末に物件売却でトータルプラスになる予定。
これで一段落かと思っていたのだが、ご担当の方から物件は１つよりも２つ持った方が節税にもなるし良いですよとの勧誘。(^^;)
物件１つより２つ持つことで疑似的に収入が少なく見せることができるそうで、それにより税金が安くなるそうです。
これは、所得税だけでなく、住民税の方も安くなるらしいです。
ということで、、、ひとまず1つ目と同じような価格/.立地の物件ならばという条件でもう１つ物件購入をすることに。。
2つ持っても税金の節税を合わせると、月のマイナスは￥1万ちょっとになるとのこと。。
この2つ目も始める決断が吉とでるか凶と出るか。。(￣▽￣;;)
2024年01月02日
不動産投資も悪くない？
先日、不動産投資の話を FJネクストの人から聞いての後、何回かガストでお会いして話を聞いてみました。
https://fanblogs.jp/tradebeginner/archive/541/0?1704177008
2回目からは担当者の上司の方も同席。
いろいろ話を進めて行く中で、、、、
実際に私も不動産投資を始めることに。(^^;)
マンションの1区画のみを全額住宅ローンで借りて購入し、
それを賃貸に貸し出して、家賃収入を得て、
5年後、10年後にその物件を売却して利益を得る、
というのが基本の流れ。
売却時点で支払い済の金額によりローン残金よりも売却での利益の方が大きいから、場合によっては物件の値段が￥100万程度安くなったとしてもトータル利益になるのが不動産投資とのことです。
ということなので、私は始めてみることにしました。
ちょっち わかりにくい話だと思うので具体的に書いてみます。
わかりやすい簡単な金額で書きます。
(私自身は1ヶ月前に初めて不動産投資というものを知ったレベルの初心者ですが。。(^^;))
都心部の物件購入価格が￥3,000万で、家賃が￥8万、管理費￥2万、25 m^2の床面積 1DK の中古物件があるとします。
この物件を30年ローンで毎月定額でボーナス追加無の 固定金利 1.6 % で住宅ローンを組むとすると、
1ヶ月のローン支払いが￥10.5万くらいで支払い総額が約￥3,900万。
（下のシミュレーションサイトにて計算して）
(参考、住宅ローンのシミュレーションができるサイトの例)
https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/simulator/
ローン支払いが￥ー10.5万、収入の家賃が￥＋8万、管理費￥−2万 ということで、
毎月の収支は、 ￥-10.5万 + ￥8万 ー ￥2万 = ￥ー4.5万のマイナスが続きます。
さらに固定資産税が毎年1年で￥7〜8万 かかります。
(参考、固定資産税の計算サイト例)
https://think-prosupport.com/koteishisanzei-keisan-simulation/
ということで
1年目、￥ー4.5万 x 12 ー ￥8万 = ￥62万
2年目、￥ー4.5万 x 12 ー ￥8万 = ￥62万
3年目、￥ー4.5万 x 12 ー ￥8万 = ￥62万
4年目、￥ー4.5万 x 12 ー ￥8万 = ￥62万
5年目、￥ー4.5万 x 12 ー ￥8万 = ￥62万
で、5年の収支が￥−310万 となります。
上で書いた住宅ローンの支払いが5年で金利 1.6 %だと
支払った分が約￥400万で、ローン残高が￥2,600万です。
（上のサイトでのシミュレーション結果から）
5年後の物件の売却価格が￥3,000万のまま変わらなかったら、
￥3,000万 ー ￥2,600万 ー ￥310万 ＝ ￥100万
と ￥100万が 利益として残ります。
こういう形で利益を作っていく投資が不動産投資です。
まぁ、この例は数字を簡単にしたがために、条件悪い例になってしまったので、あまりメリット少ないように見えてしまいますが、実際の案件ではローンや経費が少なく、利益が大きく見込める物件だったり、場合によっては売却時の価格が下がっても売却時にトータルプラスになる物件もあるそうです。
、というか私が投資することになった物件もそういう物件。
試しで計算してみた通り、毎月の支払いがマイナスでも利益にできるということがわかれば、始めやすいと私は思いました。
多くの不動産投資の教科書的なものでは、毎月の収支＝キャッシュフローがプラスになるようなものを！と書いてはいるかとは思われますが、それだけでも無いということです。
ただ、月の収支がマイナスでも大丈夫と言えるのは、5年後などの売却時の売却価格が「トータルプラスが見込める金額をキープできる物件」ということが重要になってきます。
価格の下落が大きい物件ではこの理論が成立しなく、投資してもトータルマイナスで借金抱えてしまう可能性出てくるので、そこは注意が必要です。
不動産投資は、価格下落が少ない、できれば価格上昇する物件 を選ぶことが最重要なのです。
そういう意味で、FJネクスト様の物件に投資することは意義があります。
FJネクストは始めから投資目的でもマンションを作っているから。
マンションを建てる場所は都心などの人が多い ＝ 需要が多い地域のみ。
田舎には絶対にマンション建てません。
昔、CMで見ていた時は、単にブランドイメージのためだけでカッコいい都心だけに作っているのかと私は思っていたのですが、投資目的として将来的に長期的に売り続けられるエリアとして都心しか選んでいないとのこと。
（せいぜい横浜とかのオシャレな街とか。）
https://fanblogs.jp/tradebeginner/archive/541/0?1704177008
2回目からは担当者の上司の方も同席。
いろいろ話を進めて行く中で、、、、
実際に私も不動産投資を始めることに。(^^;)
マンションの1区画のみを全額住宅ローンで借りて購入し、
それを賃貸に貸し出して、家賃収入を得て、
5年後、10年後にその物件を売却して利益を得る、
というのが基本の流れ。
売却時点で支払い済の金額によりローン残金よりも売却での利益の方が大きいから、場合によっては物件の値段が￥100万程度安くなったとしてもトータル利益になるのが不動産投資とのことです。
ということなので、私は始めてみることにしました。
ちょっち わかりにくい話だと思うので具体的に書いてみます。
わかりやすい簡単な金額で書きます。
(私自身は1ヶ月前に初めて不動産投資というものを知ったレベルの初心者ですが。。(^^;))
都心部の物件購入価格が￥3,000万で、家賃が￥8万、管理費￥2万、25 m^2の床面積 1DK の中古物件があるとします。
この物件を30年ローンで毎月定額でボーナス追加無の 固定金利 1.6 % で住宅ローンを組むとすると、
1ヶ月のローン支払いが￥10.5万くらいで支払い総額が約￥3,900万。
（下のシミュレーションサイトにて計算して）
(参考、住宅ローンのシミュレーションができるサイトの例)
https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/simulator/
ローン支払いが￥ー10.5万、収入の家賃が￥＋8万、管理費￥−2万 ということで、
毎月の収支は、 ￥-10.5万 + ￥8万 ー ￥2万 = ￥ー4.5万のマイナスが続きます。
さらに固定資産税が毎年1年で￥7〜8万 かかります。
(参考、固定資産税の計算サイト例)
https://think-prosupport.com/koteishisanzei-keisan-simulation/
ということで
1年目、￥ー4.5万 x 12 ー ￥8万 = ￥62万
2年目、￥ー4.5万 x 12 ー ￥8万 = ￥62万
3年目、￥ー4.5万 x 12 ー ￥8万 = ￥62万
4年目、￥ー4.5万 x 12 ー ￥8万 = ￥62万
5年目、￥ー4.5万 x 12 ー ￥8万 = ￥62万
で、5年の収支が￥−310万 となります。
上で書いた住宅ローンの支払いが5年で金利 1.6 %だと
支払った分が約￥400万で、ローン残高が￥2,600万です。
（上のサイトでのシミュレーション結果から）
5年後の物件の売却価格が￥3,000万のまま変わらなかったら、
￥3,000万 ー ￥2,600万 ー ￥310万 ＝ ￥100万
と ￥100万が 利益として残ります。
こういう形で利益を作っていく投資が不動産投資です。
まぁ、この例は数字を簡単にしたがために、条件悪い例になってしまったので、あまりメリット少ないように見えてしまいますが、実際の案件ではローンや経費が少なく、利益が大きく見込める物件だったり、場合によっては売却時の価格が下がっても売却時にトータルプラスになる物件もあるそうです。
、というか私が投資することになった物件もそういう物件。
試しで計算してみた通り、毎月の支払いがマイナスでも利益にできるということがわかれば、始めやすいと私は思いました。
多くの不動産投資の教科書的なものでは、毎月の収支＝キャッシュフローがプラスになるようなものを！と書いてはいるかとは思われますが、それだけでも無いということです。
ただ、月の収支がマイナスでも大丈夫と言えるのは、5年後などの売却時の売却価格が「トータルプラスが見込める金額をキープできる物件」ということが重要になってきます。
価格の下落が大きい物件ではこの理論が成立しなく、投資してもトータルマイナスで借金抱えてしまう可能性出てくるので、そこは注意が必要です。
不動産投資は、価格下落が少ない、できれば価格上昇する物件 を選ぶことが最重要なのです。
そういう意味で、FJネクスト様の物件に投資することは意義があります。
FJネクストは始めから投資目的でもマンションを作っているから。
マンションを建てる場所は都心などの人が多い ＝ 需要が多い地域のみ。
田舎には絶対にマンション建てません。
昔、CMで見ていた時は、単にブランドイメージのためだけでカッコいい都心だけに作っているのかと私は思っていたのですが、投資目的として将来的に長期的に売り続けられるエリアとして都心しか選んでいないとのこと。
（せいぜい横浜とかのオシャレな街とか。）
2023年11月19日
不動産投資のFJ next
たまたまの流れ？で、FJ nextという不動産会社から電話がありました。
おそらくは以前にOhYaという不動残投資のポータルサイトっぽいところで資料請求を出したところからかな？とは思うけれども。
以前の時にOhYaサイトでの資料案内あった会社の内容を見て、やっぱり不動産投資を始めるのは遅すぎたなと思って不動産投資はもう考えないようにしていたのですが、お電話で遅くはないとの話でひとまず話だけ聞くことに。
で、ちょうど車の定期点検の時なら家族にもバレずに (笑) 、話を聞きに行けるかとそのタイミングで話を聞くことの約束。
念のため事前に FJ nextを調べてみる。
、、、ま、私が学生の頃(？)からTVやラジオのCMを関東地方で流している有名な会社なので社名はよく知っていますからねぇ。
で検索してみると、意外(？)に良い評価をしている人もいくつも見られました。
こういう投資系のところは悪い評価しか見れないことが多いんですが。(^^;)
https://ieagent.jp/osusume/fj-next-reputation/
https://news.mynavi.jp/fudosan-toushi/32895
https://minhyo.jp/fjnext
で、今日11/19(日)の夕方に駅近くのガストで話を聞くことにしていたのですが、、、
別ブログで書いたように、車の点検がえらい遅くに終わることで、当初は 車の点検が15:00〜16:00頃だろうから、で、16:30にガストで約束をしていたのですが、車の点検が終わったのが17:30過ぎ。(￣▽￣:)
ひとまず車を自宅に置いて、駅の方のガストに行く。
担当の方へは電話番号でのSMSで連絡はしていたので (ホンダの店舗内で電話は微妙だし..) 、一応、素直に待ってもらえていました。
電話で話していたご担当の方にお会いしたら、アメリカ系のハーフの方。（日本人のお名前でしたが）
一通りのご説明をざっと聞いてみると、私が今まで持っていたイメージと少し違っていました不動産投資。
FJ nextさんの不動産、ガーラマンションシリーズって都心のお高いマンションばかりだったので、投資の初期費用は億単位の金額必要かと思っていたら、どうやら投資で持つ不動産はマンションの１区画のみとのこと。
なので、今、私自身も済むために購入したマンションの1区画と同じ￥2500万〜￥3000万くらいの金額の初期費用をローンで借りて、家賃収入で当てていく投資。
一番のイメージと違ったことが不動産投資は永続的に長く持ち続けることと思い込んでいたのが、5年、10年の短い期間のみで売却して利益を作ることの方が多いとのこと。
住宅ローンの支払い ー 毎月の家賃収入鵜 ＋諸経費 での収支はずっとマイナスが続くのが10年で売却した時にマンション販売価格が購入時の価格より高くなっていても多少安くなっていても、ローン残高と売却金額を清算するとトータルは ほとんどの場合がプラスになるとのこと。
サンプルでの例では住宅ローンが30年ローンの例だったので自分の場合は別途再計算し直さないといけないけれども、案外行けそうな感じはしました。
また他のお客さんでも50代の人が不動産投資初めて問題なく運用していけているお話もあるそうです。
またFJ nextさんの最大の強みが、入居率の高さ。
需要が絶対ある都心や再開発続いている所にしかマンションの物件を作っていないからとのこと。
また入居していない場合でも、プランとして家賃保証プランがあり、入居者が居ない状態が続いても家賃相当額をもらえる形もあるそうです。
また、懸念だったマンションの区分所有者になるとマンション管理組合に参加しないといけないことは、参加しなくても全然OKで、全てFJ nextさんが代行してくれるとのこと。
マンションの管理業務の代行会社も、販売、賃貸管理も全てをFJ nextさんのグループ会社で運営されるので全てを任せられるとのことらしいです。
なんか役所から会社が表彰もされていたり、品質信頼性の部門でランキング1位になったことも自慢はされていました。(笑)
いろいろ聞いて、不動産投資も悪くはないのかと思い始めた日でした。(^^;)
おそらくは以前にOhYaという不動残投資のポータルサイトっぽいところで資料請求を出したところからかな？とは思うけれども。
以前の時にOhYaサイトでの資料案内あった会社の内容を見て、やっぱり不動産投資を始めるのは遅すぎたなと思って不動産投資はもう考えないようにしていたのですが、お電話で遅くはないとの話でひとまず話だけ聞くことに。
で、ちょうど車の定期点検の時なら家族にもバレずに (笑) 、話を聞きに行けるかとそのタイミングで話を聞くことの約束。
念のため事前に FJ nextを調べてみる。
、、、ま、私が学生の頃(？)からTVやラジオのCMを関東地方で流している有名な会社なので社名はよく知っていますからねぇ。
で検索してみると、意外(？)に良い評価をしている人もいくつも見られました。
こういう投資系のところは悪い評価しか見れないことが多いんですが。(^^;)
https://ieagent.jp/osusume/fj-next-reputation/
https://news.mynavi.jp/fudosan-toushi/32895
https://minhyo.jp/fjnext
で、今日11/19(日)の夕方に駅近くのガストで話を聞くことにしていたのですが、、、
別ブログで書いたように、車の点検がえらい遅くに終わることで、当初は 車の点検が15:00〜16:00頃だろうから、で、16:30にガストで約束をしていたのですが、車の点検が終わったのが17:30過ぎ。(￣▽￣:)
ひとまず車を自宅に置いて、駅の方のガストに行く。
担当の方へは電話番号でのSMSで連絡はしていたので (ホンダの店舗内で電話は微妙だし..) 、一応、素直に待ってもらえていました。
電話で話していたご担当の方にお会いしたら、アメリカ系のハーフの方。（日本人のお名前でしたが）
一通りのご説明をざっと聞いてみると、私が今まで持っていたイメージと少し違っていました不動産投資。
FJ nextさんの不動産、ガーラマンションシリーズって都心のお高いマンションばかりだったので、投資の初期費用は億単位の金額必要かと思っていたら、どうやら投資で持つ不動産はマンションの１区画のみとのこと。
なので、今、私自身も済むために購入したマンションの1区画と同じ￥2500万〜￥3000万くらいの金額の初期費用をローンで借りて、家賃収入で当てていく投資。
一番のイメージと違ったことが不動産投資は永続的に長く持ち続けることと思い込んでいたのが、5年、10年の短い期間のみで売却して利益を作ることの方が多いとのこと。
住宅ローンの支払い ー 毎月の家賃収入鵜 ＋諸経費 での収支はずっとマイナスが続くのが10年で売却した時にマンション販売価格が購入時の価格より高くなっていても多少安くなっていても、ローン残高と売却金額を清算するとトータルは ほとんどの場合がプラスになるとのこと。
サンプルでの例では住宅ローンが30年ローンの例だったので自分の場合は別途再計算し直さないといけないけれども、案外行けそうな感じはしました。
また他のお客さんでも50代の人が不動産投資初めて問題なく運用していけているお話もあるそうです。
またFJ nextさんの最大の強みが、入居率の高さ。
需要が絶対ある都心や再開発続いている所にしかマンションの物件を作っていないからとのこと。
また入居していない場合でも、プランとして家賃保証プランがあり、入居者が居ない状態が続いても家賃相当額をもらえる形もあるそうです。
また、懸念だったマンションの区分所有者になるとマンション管理組合に参加しないといけないことは、参加しなくても全然OKで、全てFJ nextさんが代行してくれるとのこと。
マンションの管理業務の代行会社も、販売、賃貸管理も全てをFJ nextさんのグループ会社で運営されるので全てを任せられるとのことらしいです。
なんか役所から会社が表彰もされていたり、品質信頼性の部門でランキング1位になったことも自慢はされていました。(笑)
いろいろ聞いて、不動産投資も悪くはないのかと思い始めた日でした。(^^;)
