投資家Ｍの防備録（記録メモ）

最近リートばかりの記事で申し訳ありません。

ひとつ調べると続けてリートを調べたくなるもので・・・

さて、２００８年だったか、２００９年にリートが暴落した時が

ありました。

そのときMIDリート投資法人(3227)を買い下がり、この銘柄だけ

でも５００万以上の利益を上げることができました。

一年程度保有していた記憶があります。

さて、MIDリート投資法人（３２２７）の実態はどうなっているのか軽く

見てみました。

調べる項目は日本ビルファンド等と同じです


MIDリート投資法人(3227)（平成２５年６月期決算より）

物件数　１１物件（平成２５年６月期）

鑑定評価額　１１７２億円（平成２５年６月期）

取得価格　１５５３億円（平成２５年６月期）

含み損　マイナス２４．６％（平成２５年６月期）

ものすごい含み損ですね。（汗）

２００９年当時よりも著しく悪化しています。

旗艦物件であるツイン２１は取得価格６８７億円に対し鑑定評価額は４６８億円

なんとこの物件だけで約２１９億円（マイナス３１．９％）の含み損です。

含み益なのは１１物件中１物件だけで最近取得した肥後橋MIDビルのみという惨状。

昔稼がせていただいた銘柄なのでがんばってほしいとは思いますが、REITの場合なかなか

ミスを挽回するのは至難のわざ。

とえりあえずパナソニック依存度をさらに引き下げる必要がありそうです。

（参考資料　MIDリート投資法人第１４期決算説明資料）

最近リートの記事が続いていますが、日本ビルファンド・ジャパンリアルエステイト

の次に印象的なリートは森トラスト総合リート投資法人（8961)です。

時価総額では上位というわけではないのですが以前はよく取引しました。

現在のリートの時価総額ランキングは

１位　日本ビルファンド投資法人

２位　ジャパンリアルエステイト投資法人

３位　日本リテールファンド投資法人

４位　ユナイテッドアーバン投資法人

５位　アドバンス・レジデンス投資法人

と森トラスト総合リート投資法人は上位５位にも入っていません。

森トラスト総合リートのポートフォリオに東京汐留ビルディング

（取得価格１１００億円）という当時でリート最大の物件が組みこまれて

いたから、印象深かったのかもしれません。

さて日本ビルファンド・ジャパンリアルエステイトと同じ項目で比較してみます。



森トラスト総合リート投資法人（8961)（平成２５年３月時点）

物件数　１５物件（平成２５年３月時点）

鑑定評価額　２７６４億円（平成２５年３月時点）

帳簿価格　２９０１億円（平成２５年３月時点）

含み損　−４．７３％（平成２５年３月時点）

しばらく見ていないうちに含み損になっていますね（汗）

もうすぐ平成２５年９月期の決算発表がありますのでさらに含み損が拡大して

いるのかそれとも含み益になっているのか３月時点と比較してみるのも面白い

と思います。

ジャパンリアルエステイト投資法人(8952)についてもNBF(8951)に続いて

簡単に見てみましょう。

物件数は６０物件（平成２５年３月時点）

鑑定評価額（平成２５年３月時点）　７５８２億円

帳簿価格　７３９９億円（平成２５年３月時点）

含み益（平成２５年３月時点）　＋２．４７％

ジャパンリアルエステイト投資法人(8952)の特徴はLTVを40%前後で抑えている

保守的な運営です。

さらに物件購入時の購入価格は鑑定評価額より５％〜１０％安く購入していると

いうこれまた保守的な運営です。

個人的にはLTVはもう少し上げててこの原理を使ってもいいのではと思いますが・・・

ただ、鑑定評価額より安値で購入しているにも関わらず含み益が２．４７％とは

少し残念ですね

REIT（リート）ですが、利益相反の問題はありますが、私は結構スウィングトレード

でよく利用する好きなトレード対象です。

その中でも日本ビルファンド投資法人8951（NBF）とジャパンリアル

エステイト投資法人8952（JRF)は規模も大きく板も厚いので取引しやすく別格ですね。

今回は日本ビルファンド投資法人に焦点を当ててみましょう

平成２５年６月決算をベースに日本ビルファンド（NBF)を見てみましょう

平成２５年６月時点で物件数は７４棟

鑑定評価額は１兆４８１億円

簿価は９９９２億円

含み益＋４８９億円

含み損益　プラス４．９％

無難な物件取得が効いて、含み益を維持していますが、個人的には

含み益が少なく感じ、少し物足りないですね。

REIT（リート）は物件を激安価格で購入することはまずありません。

適正価格でしか購入しない（できない）ので含み益はこんなもんなんですね。

親会社から購入することが多いですから、親会社が安く売ってくれるわけが

ありません。

残念ですがREITの保有物件は適正価格の物件ばかりが目立ちますね。

一部の例外はもちろんありますが・・・

しかし日本ビルファンド投資法人はリートの中では力があり、親である三井

不動産系からの物件取得は約６割と意外に親以外からの取得も多いのも

武器です。

まあ大儲けは出来ませんが、株価（投資口価格）が７０万前後まで下がったら

わたしはいつもこの銘柄に注目しています。