☆ サラリーマン 彦兵衛 ☆ リタイアを目指します ☆

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彦兵衛です


資産の入れ替えを、目下、検討中です


どの銘柄を売却をし、どの銘柄を購入するか
といった、株式投資ではなく、、、


珍しく、不動産 なんです（笑）


検討状況は、以下通りです〜


１）売却：区分マンション

　貸主退去（5月中旬）に伴い、実需で売却活動開始
　各種資料を用意の上、仲介会社へ依頼済


２）売却：収益アパート（木造１２部屋）

　築６〜７年？（もう、覚えてない、、、）ゆえ
　短期譲渡所得の対象ではなくなった、タイミング

　各種資料を用意中で、売却活動に入る予定


３）購入：収益アパート（新築、木造９部屋）

　新築の木造アパートを検討中
　簡易的な試算は完了しており、GWに金融機関へ相談予定

　本日 or 明日、もうちと、詳細試算を実施
　
　加えて、物件近隣の仲介会社に対し
　賃料相場観の確認を実施する予定


さてさて、どうなることやら〜
粛々と、参ります！


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〜 完全リタイアまで、残「６８２日」〜

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彦兵衛です


不動産投資に参加するなら

セミナーに参加し、書籍で勉強し、物件を探す

そのどれも、大切なことです


でも、最も重要なことは「タネ銭を作ること」

彦兵衛は、そう確認しています！！！



ただ、タネ銭を作ることって、そんなに簡単じゃない


彦兵衛自身も、転職する前まで

給与はなかなか増えないし、賞与も微々たるもの

２５歳位？まで、貯金も、ほとんど無い状況

彦兵衛の場合、株式投資を始めるため

一念発起して、貯金を始めたことを覚えています



タネ銭を作る＝貯金残高を増やす、って

地味だし、時間もかかるし、苦痛も伴います｡｡｡


そもそも、向き・不向きもありそうですよね


でも、不動産投資を始めたいなら、やるしかない


じゃー、どうするか？？？


お金の流れる構造を 「収入＞支出」にする


文字化すると、いたってシンプルです（笑）


☆収入を増やす

　本業の給与・賞与を増やす（昇給・昇進・転職）

　副業に取り組む（投資・効率的・再現性）
　
☆支出を抑える

　節約する（家賃・車・保険・携帯）


時間があれば、彦兵衛自身の取り組んだこと

具体的に、ご紹介できればと思います


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〜 完全リタイアまで、残「２０４４日」〜

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彦兵衛です


新型コロナ、なかなか収束しそうにありません

企業倒産が増え、雇用不安が拡大する状況下

会社員としての給与所得以外の「何か、別の収入源」を求め

不動産投資を考える方も、多いのではと思っています


その気持ち、良く解ります！！！


彦兵衛 自身も、2013〜14年頃（早いもので6年前）

漠然とした将来の不安、リーマン稼業にうんざりして

おっかなびっくりと、不動産投資に着手したからです


それまでも若干、株投資・FX は経験してましたが

不動産投資は、セミナーに出席することもなくデビューしました


まさに、手探り状況で「不動産投資へ参戦」です

確かに数ヶ月、関連書籍で勉強に努めましたが


頭で理解すること ≠ 実行できること


結局は、やってみないと

本当の意味では解らないって、ことです！！！

まぁ、何事にも通ずることですね


とはいえ、失敗した場合のインパクトが大きいので

リスクを最小化すること、忘れてはいけません

（お前が言うかって、感じですが｡｡｡）


で、本題ですね

「不動産投資を始めるためには

　いったい ’’何‘’ から始めるべきなのか？？？」


彦兵衛は

タネ銭（最低でも、300〜500万）を作ること

であると、確信しております！！！


とにかく、まずは「タネ銭」を作ること

これを、彦兵衛は、強く、おススメします！！！


ごく普通のことですね、すません


かぼちゃ問題・アルヒ問題、、、

この「タネ銭を貯める」ステージを、すっ飛ばし

不動産投資に参加しているが、多い気がしてます｡｡｡


タネ銭が、大きければ、大きいほど

不動産投資の参戦を「簡単」にしますし

何より、不動産投資の「安全度」が高まるはず


物件探しの前に、まず「タネ銭作り」です！！！


でも、それこそが、大変なんですが｡｡｡　(ノД`)・゜・。


’’収入’’ をどうやって増やしていくか

どうやって ''支出'' を減らしていくか

結局、これに近道はないんですよね（汗）


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〜 完全リタイアまで、残「２０５１日」〜

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彦兵衛です


買付証明書を提示していた「新築・建売AP」


結末的には、見事に 「撃沈」 デス｡｡｡



〇リックスで、融資付けした方が購入する模様


条件目線が合いそうだっただけに、、、残念



☆価格に関して


　売り出し価格に対して、▲１５％の指値を提示


　満額回答はもらえなかったものの

　売主さん（＝地元 工務店）の初回返答は▲７％


　最終的に「▲９.５％」で、決着を図れそうな状況でした
　


☆その他、条件に関して


　プロパンガスから、「都市ガス」への変更

　駐輪スペース（サイクルラック）の新設　

　
　上記２点の要望を出して、こちらも応諾頂いてました



☆融資に関して


　ライバルの存在は、教えてもらってましたが

　下記理由で

　なんとかなると、勝手に、高を括っていたのが反省点

　＊販促費をかけ、大々的に販売しているわけではないこと

　＊値下げ交渉、その他条件交渉にも、応諾頂けていること
　　
　　（＝ライバルは、そこまで本気ではない）
　
　
　そんな状況だから
　
　金融機関の融資担当者に対し、そこまで急がせてませんでした

　（お盆明けの回答は、遅いなぁとは、感じていましたが）
　
　
　フルローンとはいかないものの

　頭金は販売価格５％で、融資付け出来そうだったのに


購入して良さそうな物件を、購入出来そうな状況だったから

どっと、疲れました。。。残念・無念。


まぁ、ツメが甘いのが、彦兵衛です


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〜 完全リタイアまで、残「２０５５日」〜

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彦兵衛です


なんとなくですが

自宅買い替え＝引っ越しを、考えてます


ちなみに、特別・特段、大きな事があるわけではないですが、笑


そんな状況もあってか


懇意にしている不動産の営業マンとの電話

不動産サイトをチェックする機会、「激増」しています



見れば、欲しくなるもの


欲求・欲望に対し、とにかく素直に従うこと

まさに、おサルさんスタイル　それが「彦兵衛スタイル」


単純に「無計画」って、だけですが、、、　(/ω＼)


て、ことで

先月末、同じ日に「買付証明書 × 2通」、提示しました〜



以下、物件概要です


（１）中古・区分マンション

　・県内ターミナル駅、徒歩3分
　
　・築20年

　・２LDK

　・数年前に、簡易リフォーム済み（水回りを除く）

　・出口難易度が高い懸念は有りつつ、、、
　　
　　※実需での出口を考えた時
　　　
　　　広さ　：住宅ローン控除の対象（50�u）も、少々狭い
　　　築年数：住宅ローン控除の対象（25年）まで、時間がない


　➣売り出し価格に対して、▲１２%の指値をいれて

　　さっくり、、、撃沈


（２）新築・建売アパート

　・県内ターミナル駅、徒歩10分
　
　・新築

　・１K ×９部屋（広くもなく、狭過ぎることもなく）

　・あの悪名高き www、新築・建売案件
　　手がける工務店は、一応、面識がある会社です


　➣売り出し価格に対して、▲１５%の指値をいれて、交渉中
　　
　　▲７〜８％であれば、合意出来そうな雰囲気あり


　　＝「微妙」ってことす　( ﾟДﾟ)

　　
　　価格以外にも条件を付けたので、合意確度は30％???


　➣同時に、金融機関にも融資相談を開始

　　
　　どうやら、コロナ関連融資で多忙
　　
　　返答はお盆明けになるとのこと（＋１〜２週間は遅れそうね｡｡｡）



なんだか、勝手に、騒がしくなってきましたが

こういった状況に、少々、ワクワクしております（笑）


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〜 完全リタイアまで、残「２０６４日」〜

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彦兵衛です


2020年4月「新民法」が施行されます


いわゆる「民法改正」ってやつです


これにともなって

来月（！）以降、新たに締結する「賃貸借契約書」には

新民法が適用されることになります

（3月31日付の契約までは、従来の民法が適用）



興味・関心を持っている方、多くはないかもですが、、、

彦兵衛的には


不動産賃貸業は ’’大きな影響'' が出るはずと考えます　(￣ー￣)







影響の出そうなポイント、いくつか有りそうです

中でも、以下「４点」は、抑えたいポイントですね


　個人が連帯保証人になる場合

　以下の要件を満たすこと、前提になります
　
　★「極度額」の設定　※保証額を「〇円」と記載

　★ 契約期間中の「増額」は補償対象「外」

　★ 債務者（賃借人）の財務状況、しっかりと連帯保証人が認識
　　 その上で、連帯保証の意思を示すこと

　

　★ 原状回復の範囲より「経年劣化」「通常損耗」は除外

　民法の「任意規定」にあたる可能性もあるため
　賃貸借契約書にて、排除できる可能性もありそう（確認中です！）



　★ 賃貸人が相当期間、必要な修繕をしない場合
　　 賃借人にて修繕可能（修繕費用を請求可能）

　民法の「任意規定」にあたる可能性もあるため
　賃貸借契約書にて、排除できる可能性がありそう（確認中です！）



　★ 賃借人が「無過失」である前提において
　　 賃貸部分が一部滅失した場合、当然に「賃料減額」

　従来の民法においては
　減額「請求」が可能との表現にとどまっていたものの

　本改正で、当然に賃料減額と表現されたようです


　そもそも、どんなケースが滅失なのか
　どうやって滅失面積を「測定」するのか
　どの程度が「妥当」な減額幅か、、、もめそうです


実務上の大きな変更点は無いとはいえ

賃貸経営にとっては、がっつり向かい風


かっちり、知識武装をして

しっかり、管理会社とコミュニケーションを図る


ますます 「大家の進化」 が求められる時代です..... (*ﾉωﾉ)


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〜 完全リタイアまで、残「2205日」〜

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彦兵衛です


ずいぶんと、ご無沙汰しております

が、無事に、生存しております


（投死などしておりません）


まぁ、なんとか本業にまい進しているのですが

それは、置いておいて


先日に台風（１回目のヤツ）で

自宅のTVアンテナ、破壊されておりました

まぁ、それだけすんだので良かったですが｡｡｡


その後、

火災保険の保険金、求償しておりましたが

無事に着金、安心しております!!!


こういった状況だと

求償する際に必要な「見積書」を取得すること

まずは、これに時間を取られますね｡｡｡


改めて、被害にあわれた方にはお見舞いを申し上げます。


見積書を取得し、保険会社に求償した後

保険金の着金までは、あっという間でした!!!

（不幸中の幸いでした）


急に寒くなって、風も流行っているみたいですが

忙しい年末、なんとか、乗りきりましょう　(*'ω'*)


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〜 完全リタイアまで、残「2311日」〜

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彦兵衛です


それにしても、台風15号の威力は凄まじかった

その後も、連日のカミナリで、無力さを痛感します｡｡｡

（神奈川、千葉では、いまだに停電が続いており
　被害にあわれた方の早期復旧、お祈り申し上げます!!!）


幸いにも、彦兵衛の物件は 「被害無し」

無傷でやり過せたことに、一安心しております


ですが、、、

自宅において、じゃっかんの 「被害有り」


アンテナポール （TV、ＢＳ）、強風で、ばっちり傾きました｡｡｡

かなり、大いに、相当、傾いてます｡｡｡　(>_<)


あと数回、台風が来たら （地震なら、もっとヤパイ?）

倒れたとしても、おかしか無いレベルです （涙）


本業合間で、外構業者へ連絡を入れないとだな


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〜 完全リタイアまで、残「2394日」〜

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彦兵衛です


収益物件の稼働率を上げる、維持するには

物件の差別化を図るのが、本質


とはいえ、


即効性が高く、より効果的なのは

客付け会社に、商品券（現金）を配ること


これは、前回のブログに記載しました!!!


（って、普通ですけど）


そんな普通のことをする上で

彦兵衛が実行している、ひと工夫を紹介します!!!


【１】価格差をつけること

ビジネスだから、不正はNG

でも、公平である必要は無いですよね


「優秀な客付け会社に、多くの商品券を提示する」


むしろ、そういった不公平感を利用し

優秀な会社・社員に優越感を与えることも、重要です!!!


【１】低減させること

商品券を配布する大家さんの場合

大家さんの多くは　←　彦兵衛の想像｡｡｡

空室期間に応じて

徐々に、金額を増大させているのではないでしょうか???


その気持ち、彦兵衛も良く分かります!!!

すぐ決まるかもしれない、商品券は不要かもしれない、、、


つまり、「余計なコストへの嫌悪感」です


でも、でも、

空室は賃貸経営における「最大の敵」ですね


空室期間を短くするため

早く決めたいとのモチベーション

これを作り出すこと、重要だと思ってます!!!


で、彦兵衛の募集方法

空室募集の開始タイミング、

ここが、商品券の「提示金額を最大」にしてます!!!


時間経過とともに、金額を下げること


これを、しっかり伝えることがポイントですね


（本当に下げるかは、状況次第ですが）


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〜 完全リタイアまで、残「2408日」〜

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彦兵衛です


春先に、アパート一棟を売却したので


現在、彦兵衛が所有している不動産は

アパート一棟、区分一部屋、合計「13室」のみ


THE 弱小大家 です（滝汗）


弱小ゆえ、退去発生の無い月も多いです（まぁ、確率論です）

まさに、直近2〜3ヶ月は退去・問題も無く、平穏です


とはいえ

アパートは「1K」ゆえ、それなりに退去発生しております


でもでも

なんとか、空室期間を長期化させることなく

退去後、「1ヶ月以内」で、新しい賃借人を確保できてます〜


「築浅」 は、大きな要因ですが


それに加えて


集客力の強い、客付け会社を捉まえていること


ここが、大きいと思っております!!!


そもそも、彦兵衛は弱小大家

集客力の強い客付け会社にとっては

どーでもよい存在です ← ここの自覚は、超大事


だからこそ、客付け会社の営業マンに対して

実弾攻勢として、成功報酬ベースで「商品券」を渡してます!!!


部屋の差別化、、、うんぬん言ったところで

そもそも大差も無ければ、賃借人を絞ってしまうだけ


だったら、商品券を配った方が効果的ってこと


本当は、現金の方が良いのでしょうが

経費計上できる、商品券で勘弁してもらっている状況でしょうか｡｡｡


即換金しているはずなので、可哀そうだけど　( ﾟДﾟ)


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〜 完全リタイアまで、残「2423日」〜