☆ サラリーマン彦兵衛 43歳 ☆ 完全リタイアを目指します ☆

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彦兵衛です


梅雨明けそうそう、エアコン故障です、汗

賃貸している、区分マンションだから、困ったもの


暑さ本番のタイミング


申し訳ない気持ち、MAXです｡｡｡　((+_+))


結構、重要なことだと思うんですが

MAILだけですませる管理会社には、ウンザリします


優しくも、厳重注意です　(ノД`)・゜・。

面倒だけど、自主管理にしようかなぁぁ


管理会社の調教は後でも出来るけど

まずスベキは、エアコン手配ですよね


ジャパネット、アマゾン、楽天、、、

色々と探しましたが、どこも設置まで「2週間待ち」


誰が悪いワケではないけど

流石に、ありえない｡｡｡（小さいお子様もいたはずだし）



ダメモトで、BICカメラに直行です

そうしたら


☞ 来週末には、設置可能

☞ 値下げしてくれたから、ネットより、割安


結局、家電量販店が最強なんすかね　(*'ω'*)


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〜 完全リタイアまで、残「2067日」〜

　　
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彦兵衛です



花粉症がキツくて、ダルイ毎日です｡｡｡


元自宅で、絶賛賃貸中の区分マンション

契約満了が、今年の 「5月」 です


そろそろ、契約満了時期だ と、思っていたら

賃借人より、「減額願い」の書面 が届きました｡｡｡



なるほど、そうきますか　(-_-メ)


本来なら、丁寧&誠実に対応し

なんとか、同条件更改をお願いするところ


でも、でも、


彦兵衛的に、この区分マンション

「契約更改して良し、しなくても良し」 って、スタンス


だって、

更改無い場合、 即 「売却」 予定 なんです!!!


だから、

「相場賃料のため、ご要望にはお応え出来かねます」

って、シンプルに回答済 www



さて、さて、どうなることやら


↓ ↓ ↓ 「無料期間が長く」、オススメです〜



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〜 完全リタイアまで、残「2570日」〜

彦兵衛です


先週末の土曜日
区分マンション、管理組合の理事会、開催されました

（ちなみに、5月末より、新入居者様に
　なんとか無事に、ご入居頂いております!!!）

貴重な休日、しかも午前中から開催です｡｡｡

兎にも角にも、意思決定が遅い

まぁ、当然のことではあるのですが､､､

敷地内の「苔（コケ）」について､､､

通常の掃除だけでは、取り切れず
特別に清掃するどうかの議論なんです

✓掃除の有無
✓掃除の時期

でも、ですよ。

特別清掃費の費用って

たったの ’’30,000円弱’’ なんです｡｡｡
　
スピード感を持って、意思決定出来ないって
めちゃくちゃ、ストレスが溜まりますね｡｡｡

ちなみに、今回は結論を出さず（出ず!?）
次回の理事会へ、持越しです、笑


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〜完全リタイアまで、残「3191日」〜

彦兵衛です

本日、午前中
区分マンション、立ち会い実施しました

昨晩、朝まで飲んでおり、きつかった｡｡｡

でもでも、室内は’’超キレイ’’
クリーニングのみでOKでした〜
（正直、クリーニングも不要レベル｡｡｡）

追加サービスで、「畳の表替え」だけ実施

迷いましたが
相見積もりはせず、管理会社で対応としました
（少額で感謝されるなら、まぁ、良いかと）


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〜完全リタイアまで、残「3244日」〜

彦兵衛です

管理会社より、「吉報」が入りました!!!

4月30日付で退去になった、区分マンション
新しい入居者様、ほぼほぼ確定しました〜

その上、家賃が微増なんです（パチパチ）

無事に内見が終了、入居日の調整に入ってます
今回は、法人契約ゆえ
仕事の始まる5月8日、正式に確定する予定です

ちなみに、共益費込157,000円
家賃アップ分は「＋2,000円」、年間で「＋24,000円」
冷静になってみると、、、大したこと無いな、笑

これは、純粋に大きい!!!

綺麗に使って頂けた、前入居様に感謝です!!!

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〜完全リタイアまで、残「3251日」〜

彦兵衛、忘れておりました､､､が

区分マンションの管理組合役員候補なんです
住戸抽選 ? で、役員候補になったとのこと

役員候補は5名、うち4名を選任
って、確率 80% ｡｡｡ （チーーーン）
アンラッキーは続くのね、笑

役員経験「済」住戸には、当たり難く
役員「未」経験住戸には、当たり易くなる
傾斜配分した抽選形式のようです

そりゃ、そうだ
負担割合の視点なら、正しいですよ、間違いなく

でも、思うんですよね、終の住処とする方の視点と
区分所有者（彦兵衛）のそれとでは、同じではない

長期保有なら、より安全な考えに
短期保有なら、より合理的な考えに、なりがち

見据えてる視点の距離が違うんですから
これは、もう、致し方無いことなんです

彦兵衛、管理組合役員になったら提言するつもり
（おいおい、やる気か、彦兵衛 !??）

今後、ますます重要になるのは、マンションの品質維持
管理組合役員は、非常に重要な役割を担っているのです

だからこそ

★交通費相当の日当は出すべき
　・これ次期役員からですね（でないと、理解されない）
　・皆さんの貴重な時間を使う訳ですから、当然ですよ
★役員選任は
　・まず、立候補を募りましょう
　・いない場合、初めて抽選としましょう

じゃないと、管理の行き届いてない
低品質のマンションになりますよ、と
（彦兵衛は、区分所有者、どちらでも良いんですがね）

↓↓　彦兵衛に、熱き応援を!!!　m(__)m

　　
　


〜完全リタイアまで、残「3278日」〜

不動産投資の一号案件、
普通過ぎる分譲マンションを賃貸に出して3年

ほんの2週間前、管理会社経由で 「つ・い・に」
4月30日付の「退去連絡」が入りました｡｡｡はぁ。

そりゃー、見習い大家とはいえ
不動産投資に退去が付き物であること位、解ってます
でも、退去日が4月30日なのは、タイミングが悪過ぎますねぇ

彦兵衛よ、泣いても、わめいても、しゃーないぞ、と
どーせ、繁忙期を逃してしまったのなら
売却と賃貸の両天秤、「もう、腰を据えていこう」 と

★ 実需向けで、売却
　→ 購入価格に1.0百万円を乗せ、「39.5百万」で

★ 家賃アップで、賃貸
　→ 現状家賃に2千円を乗せ、「157千／月」で



WEB掲載「2日」、賃貸の入居申込を「3件」、Get です!!!
敷金2ヶ月、礼金2ヶ月も交渉無しです!!!
（彦兵衛のラッキーパンチ、炸裂です）

これ、ホント、絶対に、決め切らねばです。
管理会社様、ホンマ、お願いしまっせ　m(__)m

　　




〜完全リタイアまで、残「3280日」〜

彦兵衛の区分マンション、スペックです ↓↓

◇所在地は「首都圏」（東京都では無いです）
◇乗降者数は県下2〜3番目のJR駅、徒歩「4分」
◇分譲マンション、中層階、おそらく「築16年」程度
◇8年前、中古（築8年）にて購入
◇5年間利用の上、3年前より賃貸中

◆購入価格は38.5百万、諸経費込で「40.0百万」
◆借入金残高は「約15.0百万」
◆売却した場合、「約38.0〜39.0百万」
　　※取引事例より推定
◆共込家賃 「155千／月、1,860千／年」で、賃貸中

特別な特徴の無い、ふつーの中古マンション（汗）
あえて言えば、駅近ってこと位でしょうね

ちなみに、
人生において、彦兵衛が「初めて」購入した不動産で
人生において、彦兵衛が「初めて」背負った借金です



当該マンションを、不動産投資を始める「キッカケ」としたこと
彦兵衛ブログにて、ご説明通りですが
投資対象としては如何でしょうか !?

想定売却価格39.0百万を、購入価格として試算すると

★「利回り」
　＝「年間家賃 ÷ 想定売却価格」
　＝ 家賃 1.86百万／年 ÷ 想定売却価格 39.0百万
　＝ 利回り「4.77%」、無いですね｡｡｡

では、8年間所有した、残債にて試算してみると

★「残債利回り」
　＝「年間家賃 ÷ 残債（借入金残高）」
　＝ 家賃 1.86百万／年 ÷ 残債 15.0百万
　＝ 利回り「12.4%」、まずまずです

特徴の無い、ふつーの中古マンションを
ただただ、8年間の返済&繰上返済をした結果です

不動産投資とは、まさに「長期的な資産形成」ですね
（今の彦兵衛なら、繰上返済はしないけど､､､）

　　




〜完全リタイアまで、残「3280日」〜

不動産投資のバイブルといえば「金持ち父さん 貧乏父さん」
彦兵衛、一度も読んだことがありません
不動産会社主催する投資セミナーも行っておりません

特に理由はないですが、面倒臭いから（だけ）

彦兵衛は本業で、商業不動産に従事していることもあり
超、基本的なことは、理解していたことが大きいかも

あと、不動産の「税務・会計」に関する本
数冊、斜め読みして「えいっ」と始めたのが実態
（本当にやばいヤツなんです、彦兵衛さんは）



って、ベタな「始め方」ですな、彦兵衛｡｡｡
実は、これには、非常に「浅い理由」があるんです

不動産投資を彦兵衛 妻から「反対させない」ためなんです

※反対されていたわけでは無いです、
　反対させないため、なんです
＜ムキになって、力説の彦兵衛＞

もう少し説明すると、不動産投資をするために
わざわざ戸建を購入して、住んでいた区分を賃貸に出したのです

※戸建てが欲しくて、購入したのではなく
　区分を賃貸に出すべく、戸建を購入したのです
＜ムキになって、力説の彦兵衛 2＞

彦兵衛 妻 より、反対されていたわけではないのに

☆わざわざ、戸建を購入
☆一棟物をやりたいのに、区分マンションから開始

もう、時間もお金も無駄、「遠回りの極み」です（笑）

　　

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〜完全リタイアまで、残「3281日」〜