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彦兵衛です
15部屋中、2部屋が空室の新築アパート1号
繁忙期に入る前に、募集条件を改定しました
「 苦渋の決断 ｡｡｡ 」
との表現は、ちょっと大げさな感じでしょうか（笑）
なぜなら
◇ 賃料自体は、さほど下げていないから
◇ 近々で、物件売却を考えていないから
空室による「機会損失」、最も避けたい だけど
収益還元による「物件価値の毀損」、最小限にしたい ってとこ
で、具体的な募集条件とは !?
大げさに書きましたが、、、
特別なことは、何もしてません（笑）
巡航時の「収益性」に影響を与えない点
こちらを中心に、募集条件を改定
したって、だけなんです
ちなみに、具体的な募集条件は ↓↓↓
＜改定「前」 ： 募集条件＞
◇ 家賃共益費：62,000円
◇ 広告費 ：90,000円 ※ ＝AD 150%
◇ 商品券 ：20,000円 ※ ＝客付営業マンへのお礼
＜改定「後」 ： 募集条件＞
◇ 家賃共益費：61,000円 ※ ▲01,000円
◇ 広告費 ：60,000円 ※ ▲30,000円＝AD 100%
◇ 商品券 ：50,000円 ※ ＋30,000円
初期費用（広告費＋商品券）の総額
改定前後とも「110,000円」で、変更は無し
費用の「割振配分」を変更して
より、営業マンを狙い撃ちにした戦術へ変更です
彦兵衛的に、客付営業は
きわめて、属人的業務だと判断した結果です
ちなみに、、、
不動産運営の知見を蓄積するためにも
販促施策は「極端な方」が、検証し易いと思ってます
だから、最後の最後まで
「広告費30,000円＋商品券 70,000円」で、迷いました
でも、AD を削り過ぎれば（150 → 50%）
それはそれで、影響が出ますからね～、難しい
募集条件改定で、留意した点は何か !?
彦兵衛が留意したポイントは「3点」
【ⅰ】 AD 削減の悪影響
管理会社&客付会社へ、直接ヒアリングし
納得頂けた上で、募集条件を改定しました
むしろ、客付会社の店長レベルは好意的
やはり、「個人の利益＞会社の利益」 みたいです
【ⅱ】収益の付替にすぎないこと
当然ですが、募集時の収益性を犠牲にした結果です
募集時&巡航時の収益性、ここらのバランスは重要
当然、しっかりと試算し、募集条件を決定せねばです!!!
【ⅲ】悪意有る営業マンの排除
商品券の絶対額的に、心配はしておりません
が、超短期で解約されたら、気分が悪いので、、、
短期解約における「違約金設定」をしました
（2年未満の解約で、家賃共益費1ヶ月分です）
さぁーて、吉と出るか、凶と出るか !?
↓↓↓ 応援のほど、お願い致します!!!
～ 完全リタイアまで、残「3009日」～
