☆ サラリーマン彦兵衛 43歳 ☆ 完全リタイアを目指します ☆

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彦兵衛です


アパート一号、退去通知がきたこと

一応、売却活動中であること、ブログにしました


もし、売却交渉が合意しなかった場合

宅配ボックスを導入しようか、検討中です

【送料無料】パナソニック 宅配ボックス CTNR4020R 【漆喰ホワイト色】COMBO ミドルタイプ 前出しFF 右開き 価格:35,700円 (2018/11/10 18:31時点) 感想(0件)

アパート2号では、宅配ボックスを導入しており

客付けする際、威力を発揮してますし

イメージしているより、安価ですから!!!


費用対効果が「激高」の設備 だと思います!!!


Eコマースは、大きなシェアがあるし

若者向けの単身アパートでは、必須の設備ですね〜



以下、完全に余談です、、、

Ｅコマースのシェア、更に多くなっていくことには懐疑的

✓ 既に、スイッチング済
　
　まだＥコマースを活用していない方って、この先も活用しなそう

✓ 物流システムが限界

　一時期、問題になりましたが、、、
　
　これ以上は、物流が追い付かないのでは? って、思いますね


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彦兵衛です


アパート一号、退去通知です

退去理由は「転勤」


げげげ、こんな時期にかーーーい!!!!!!

まぁ、12月上旬に退去だから

長期空室は無さそうです（って、思ってます）

とはいえ、小心者だから

早期客付けにむけ、営業開始しますよー


ちなみに売却交渉、絶賛、「継・続・中」

まだ、やってたのかよ www


売却希望価格、購入希望価格

このギャップは「10百万」、大きいんです｡｡｡


価格そのものの交渉は、もちろん（だいぶ、折れました｡｡｡）

売却時期の後ろ倒しを提案中!!!（その間のインカムゲット）

ちなみに、仲介手数料は半額で合意済（ニンマリ）


そこまで、売りたかったワケでは無いけど､､､

なんだか、妥協・譲歩をしちゃってます　( ；´Д｀)

もうこれ以上は、’’絶対’’ に折れませんよ〜


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彦兵衛です


先週、本業でビッグディールが成立

これから、忙しくなりそうな、彦兵衛です


って、ブログに書いたら、、、



買付証明書、取得してしまいましたーーー

って、何を言っているか解らないですよね（笑）


実は、彦兵衛

アパート1号、そっと、売りに出してました


ちょっと「高めの売却価格」だし

ご縁のある「一社だけ」で、売りに出している状況


はっきり言って

売れること、全く、期待してませんでした



買付申込を取得したのは良いこと、でも問題も｡｡｡


満額の買付申込では、ないんです


んんん、悩ましいですね｡｡｡


下記の交渉、しっかりと実施予定

さてさて、どーなるか、楽しみです〜


まぁ、言ってしまえば

売れても、売れなくても、どちらでも良いので


◆ 売却価格、引き上げ

　⇒売り出し価格と、買付申込価格の差額は「約10百万」

　　売り出し価格からは下げますが
　　買付申込価格よりは上げたいですね（超、普通、笑）


◆ 売買時期、後ろ倒し

　⇒年内のクロージングが希望とのこと

　　それを、来年のどっかに後ろ倒せれば
　　その間のインカムゲイン分、値下げ原資になるので


◆ 売却経費、削減交渉

　⇒交渉可能なのは、仲介手数料くらい
　　でも、’’3%＋α’’ って、そこそこのインパクトなので


さぁーて、どうなることやら


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彦兵衛です


本日、アパート一号で入居がありました

しかも、「2部屋」同時です〜

これで、なんとか「満室復帰」です!!!

やっぱり、
満室って、甘美な響きですね（笑）

一方で、
心配事って、ほどではないけど､､､

1部屋は契約締結済、もう1部屋は契約手続中

んんん､､､

本業なら、なり得ない状況｡｡｡

引渡日の大前提は、契約締結＆敷金着金

って、普通のことだと思いますが（笑）

まぁ、

満室になったわけだし、

元々、緩い管理会社だし、

管理会社からお中元、貰ったし（笑）


って、ことで、何も無いこと祈ります〜


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彦兵衛です


アパート一号で
先週に続き、申込書ゲットです〜

おかげで、申込書ベースで満室復帰!!!

決めてくれた客付け会社は

管理会社経由、「アパ〇ン」です!!!

ホント、有り難いことです　m(__)m


アパート一号の最寄り駅では
エイ〇ルと並んで、客入りが良い会社ですね

でもでも

なんか、馬が合わなくて
直接のコンタクトは避けていた感じです

正確には、2〜3度、コンタクトしたけど
その後は、管理会社に任せていたって状況

（いずれにせよ、感謝です!!!）

あとは、さくっと、
契約手続きを終えてしまいたいですね〜


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彦兵衛です


アパート一号、申込書ゲットです!!!

客付けが弱い（はずの）管理会社
さっくりと、決めてくれました　m(__)m

若干、交渉はされたけど
まぁ、想定内の想定内です（笑）

・賃料は「▲1,000円」減額
（58,000円ー1,000円＝57,000円）

・代わりに、フリーレント「無し」


賃料減で、物件価値は下がったけど
当面、売却は考えて無いので、まぁ良し

絶対、57ヶ月（約6年）も住まないだろうし
逆に、良かったと、思ってます!!!

フリーレント分「57,000円」÷ 減額分「1,000円」
＝ 57ヶ月

ホント、良い、末になりました〜

あとは、契約を急ぐだけです（汗）


PS、

彦兵衛、先日、42歳になりました（はや｡｡｡）

完全リタイアの目標「50歳」としているので
約「8年」、残り「2861日」です

それなりの時間がある感じだけど

完全リタイアの形、フワフワしています
つまり、ゴールが曖昧な状況です｡｡｡

一度、きっちりと整理して
しっかりとした「工程表」を作成しないとなぁ（汗）


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彦兵衛です


彦兵衛の抱える空室は「2部屋」
2部屋とも、新築一号になります

退去日は、4月3日と、4月29日

みごとに、繁忙期「後」です｡｡｡




ついてない｡｡｡　ついてない｡｡｡
ほんと、ツイテナイですね（笑）

✓ 〜3月 ： 年間最大のチャンスタイム
✓ 4月中 ： チャンスタイムの余韻
✓ 5月〜 ： ち〜〜〜ん ｡｡｡（汗）


厳しい状況であること、間違いないです

まぁ、長期戦になることを覚悟しつつも
満室に向け、より積極的に動きますよ!!!


ちょっとノンビリしてました、、、反省





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あっさり、満室陥落した彦兵衛です


正確には、申込書ベースでの満室であり


退去連絡によって

たった「7日間の満室」になってしまった

との状況です｡｡｡


＜その際のブログはこちらから＞


なんとか、正気&冷静さを取り戻し
昨日より、客付け活動、開始です（笑）



繁忙期も終了間際､､､

クリーニングを終えて
内見可能は4月5日、繁忙期終了後です｡｡｡

また、ボヤいてしまいましたが
まさに、再始動、リスタートですね〜





さっそくマイソクを作成、客付け会社巡りです

物件周辺にて、合計で3社を巡った後
最後に訪れたのは、’’超重要’’な客付け会社です


彦兵衛調べによれば（笑）

エリア内、成約件数の「半分以上」を占める
どーしても、外せない大手不動産会社

ここのエース営業マンと、飲みに行きました!!!
（結構、良いヤツなんですよねーーー）

美味い’’肉’’をオゴチして
持ち上げまくる「土下座営業」です（笑）

この不動産会社だけ
広告料&インセも、「別格条件」に設定

なんとか、GW前には決めたいものです!!!


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彦兵衛です


申込書ベースで満室になって、一ヶ月

早くも、新築一号アパートで、退去連絡です｡｡｡



はえーーーよ

はや過ぎ、、、

はや過ぎて、涙で前が見えません （涙）


最後の入居予定日は、「3月25日」
今回の退去予定日は、「3月31日」


って、

満室期間は、たった「7日間」かよ （笑）




まったく、笑えませんが

これこそ、不動産運営ですねぇぇぇ



ばっちり、繁忙期終了時期での退去
客付け出来る自信、皆無ですがね｡｡｡


まぁ、取り乱しても、駄々をこねても
入居者ゲットは出来ないので、イヤイヤ頑張ります


とりあえず

物件に近くて、パワーのある「大手客付け会社」
なかでも、優秀なエース社員、焼肉に連れて行こうかね


はぁ、めんどくせーーーーーー


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彦兵衛です


おはようございます

なんと、新築アパート1号の空室で
昨日、「入居申込書」を取得しましたーーー

ですので、無事に満室達成です （涙）


満室時の賃料合計 「1,762,000円／月」 です

※ CF じゃないですよ、賃料です、、、※


時間とともに、賃料は下がりますから
物件数を増やさない限り、これが上限ですね｡｡｡

（なんだか、寂しくもあります）



経緯は不明です、、、

取得した申込条件が
彦兵衛の想定とは、違った「結果」になったのです!!!

しかも、悪化ではなく、良化ですよ
そんなことって、アリマス??? （本当に不思議）


☆ 変更前、募集条件 ☆

年末〜1月末まで、下記条件にて募集の上
反響を踏まえ、2月より条件変更を検討する計画でした

　・ 敷金　　：　 無し
　・ 礼金　　： 　無し
　・ 家賃　　：　59,000円
　・ 共益費　：　03,000円
　・ 広告料　：▲59,000円 （＝1.0ヶ月）
　・ 商品券　：▲50,000円 ※客付け営業マンへ

　つまり、「62,000円／月」の賃料を得るために
　一過性の初期費用、「▲109,000円」ほどかける計画


☆ 変更後、募集条件 ☆

で、2月1日より、下記条件へ変更対応を完了
もちろん、管理会社&客付け会社に対しても連絡済です

　・ 敷金　　：　 無し
　・ 礼金　　： 　無し
　・ 家賃　　：　57,000円
　・ 共益費　：　03,500円
　・ 広告料　：▲59,000円 （＝1.0ヶ月）
　・ 商品券　：▲50,000円 ※客付け営業マンへ


「▲1,500円／月」の値下げをし、賃料は「60,500円／月」
　一過性の初期費用は「▲109,000円」で、変更しない計画

繁忙期中に決着すべく、「決め」 にいった感じです


で ・ す ・ が


☆ 合意済、申込条件 ☆

管理会社が取得した、合意条件は下記の通り

彦兵衛の’’想定外’’、まさに「臨時ボーナス」って感覚です!!!

　・ 敷金　　：　59,000円 （＝1.0ヶ月）
　・ 礼金　　：　59,000円 （＝1.0ヶ月）
　・ 家賃　　：　59,000円
　・ 共益費　：　03,000円
　・ 広告料　：▲88,500円 （＝1.5ヶ月）
　・ 商品券　：　 無し

　変更前の賃料 「62,000円／月」 のまま、値下げは無し
　一過性の初期費用は「▲29,500円」に良化です!!!

　※初期費用＝▲29,500円
　　 　　　　　　＝広告料▲88,500円＋礼金59,000円



面倒なので、詳細確認はしてませんから
正確な経緯については、解りません｡｡｡

けれども、一応、想像してみました〜

→ 募集条件の値下げに関して

　申込書を取得したのは、管理会社経由の客付け会社
　　　
　おそらくは

　連絡が入る前に合意していた、か
　ちゃんと 「連絡していなかった」 だけ ← たぶんコチラ

　でないと、道理が合いませんよね
　今回は幸運でしたが、なんだか不安になります｡｡｡


→ 初期費用の良化／敷金&礼金に関して

　今回の方、法人契約かつ、3月末入居です

　法人契約だから、敷金&礼金の拘りが少ない上
　3月末入居だから（＝ダウンタイムが長い）
　敷金&礼金に関しては、譲ってくれた

　
→ 初期費用の良化／商品券に関して
　
　個人の利益より、会社の利益を優先する
　サラリーマンの手本みないな方（笑）が、担当した
　（＝ 優先順位が、広告料＞商品券）


そんな、ところだったのかも、しれません

いずれにせよ

彦兵衛的にはラッキーな着地になりました!!!
これで、ぐっすりと寝れます（笑）


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