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2021年12月21日
まずは、アパート一棟買いなさい！
物件は建てたら終わり、買ったら終わりで、あとは勝手にお金を生み出してくれるわけではありません。本当に大事なのはそのあとで、いかに入居者を集めて、満室で経営していくかにかかっているのです。
将来の経済的安定というレベルで投資をするなら、最初からアパート一棟を狙うべきでしょう。 なぜなら都心の区分所有マンションを増やしていくというやり方は、投資効率が悪いからです。リスクが分散されるメリットはありますが、仮に６世帯分の収入を得るためには、６回も決済しなければなりません。
また都心の区分マンションは、比較的安定した収益が見込めますがその分、総じて利回りが低めなのも、僕がお勧めしない大きな理由です。 都心であれば、利回り 10％程度でも「高利回り」といわれるくらいで、それでは物件価格分を回収するのに 10年もかかってしまいます。
やるなら最初から一棟アパートです。 それも少なくとも利回り 15％以上、できれば 20％前後の高利回りの物件を狙います。 もしも物件価格１５００万円で利回り 20％のアパートを手に入れることができれば、利息や税金、リフォーム費などを引いても、実質利回り 15％程度で運営できます（アパートですから管理組合への管理費や修繕積立金はありません）。満室で運営できれば６～７年で物件価格の回収を終え、無借金で年間家賃収入３００万円が手に入ることになります。
僕が考える経済的な安定を得られるレベルとは、 10年後に無借金で年間家賃収入を１０００万円、市場価格数千万円の実物資産（不動産）を保有することです。年間１０００万円というのは、あまり所得が高いと累進課税で支払う税率が高くなるのと、それくらいあれば日本の経済状況がいかに悪くなっても家族が食べるのに困らないだろうということで設定しました。
購入する物件の利回りを 17％とした場合、次の３ステップで達成できるイメージです。 ①１６００万円のアパートを１棟購入（利回り 17％で満室時の年間家賃収入２７２万円） ②次にもう１棟同じく１６００万円のアパートを購入する ③１６００万円のアパートを２棟購入（利回り 17％で満室時の年間家賃収入５４４万円） さらに具体的にいうと、 ①１６００万円で利回り 17％の物件であれば、７～８年で回収。低金利で長期のローンを組んで、繰り上げ返済はほどほどにして資金を蓄えます。 ②蓄えた資金を元手に１～２年後にまたローンを組んで１６００万円の物件を購入。 ③同じように資金を蓄え、１年後に同規模のものを２棟、もしくは３２００万円の物件を購入します。 そうすれば 10年後には、「無借金で年間１０００万円の家賃収入と数千万円の実物資産」という目標をほぼ達成できます。
狙いはズバリ、以下の２つのどちらかです。 ①地方の一棟アパート ②都心ならば築古の一棟アパート いずれも購入価格１０００万～２０００万円の間で、利回りは 15％以上、できれば 20％くらいを目標としたいところです。
不動産は、読んで字のごとく「動かない（動かせない）資産」です。しかし、利益を生んでこその「資産」ですから、入居者を呼び込み「稼働」させなくてはなりません。単に所有しているだけでは、固定資産税や都市計画税だけを取られていくので負債となってしまいます。 ですから僕は、投資すなわち事業として購入する不動産は、稼働して資産を生み出す「稼働産」でなくてはならないと考えます。よく「資産価値」という言葉を耳にしますが、極論すればそんなものはゼロでもかまいません。「売ったらいくらになる」という価値よりも、「継続的にどれくらいの現金を生み出してくれるか」という稼働力（＝収益性）を重視しています。
普通の利回りの物件でも、掲載日に注目することをお勧めします。掲載してから長い時間たっている物件というのは、ずっと売れ残っているわけで、そこに値引きのチャンスが出てきます。
僕の知る大家さんは家賃も下げずに満室経営を行っていました。その秘訣は、敷金礼金をゼロにするだけでなく、入居にかかる初期費用を家主負担ですべてゼロにしたことにありました。 事務手数料、火災保険料から家賃保証会社への保証金、さらには１ヵ月分の前家賃まで家主が負担してあげるわけです。しかも２年ごとの更新料もなし。そうなれば更新のタイミングで入居者が出ていくこともなく、逆に競合物件から入居者が移ってきやすくなります。単身者であれば荷物は少ないですし、更新料を払うよりも引っ越したほうが、１ヵ月分の家賃が浮きますから絶対におトクです。
地方に物件を買うとき、僕が重視しているのはまず部屋の広さです。狭いものはダメだと思います。最低限、「単身者用であっても一戸当たり８坪（約26・４㎡）」は欲しいところです。
次に、その地方がいわゆる「車社会」である場合は、「全世帯分の駐車場を敷地内に確保できること」が僕の中の必須条件です。それさえ満たしていれば、駅からの距離はほとんど気にしません。
「樽いっぱいのワインに、一滴の泥水を加えると、それは泥水である」という格言をご存じでしょうか。
縁起でもない話ですが、仮に一部屋で自殺や殺人事件などがあった場合に、アパート全体が風評被害を受ける危険性があります。まるで一滴の泥水が樽全体に及ぶように、１世帯で起こった事件・事故が建物全体に影響を与えるのです。その場合、例えば全８世帯よりも全24世帯の物件のほうが、被害総額も大きいということになります。
ボロ物件だからこそ勝機があります。都心の物件の場合は、最寄り駅の大きさや駅からの距離といった立地の利便性が、たいていの難を吸収してくれます。そうした立地のいい場所に、安く物件を仕入れて、きれいにリフォームして貸し出せば、とんでもない優良物件に仕上がる可能性があるのです。
物件を購入して大家になると、毎年３月に確定申告をすることになります。建物については減価償却が認められます（土地については時間の経過により劣化するわけではないので、減価償却資産には含まれません）。 そこで問題になるのが、中古物件を購入した場合です。使用可能期間を見積もることで耐用年数（＝償却期間）を自分で決められるのです。
不動産を売ると手数料や譲渡所得税などがかかります。この譲渡所得税というのはなかなか高額で、買ってから５年未満の短期で売ると39％、５年以上の長期でも20％かかります。
【感想】
個人的に、将来的に不動産投資をするという目標があり、読んでみた1冊。不動産投資をする上で絶対に必要な基礎的な知識から、いかにして資産を築いていくかというかなり具体的なプロセスまで書かれていて、かなり勉強になった。地方の一棟アパートを狙うべき理由も明快で、説得力がある。この本を読んで、不動産投資がより身近なものに感じられたし、早く不動産投資を始めないと！という気持ちにさせられた。
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モテる男だけが知っている心理術
落ち込んでいる女性がいたらどのように振る舞えばいいのか？そんな時は一言「何かあったのですか？」と声をかけよう。それだけでも勝手に話をしてくれる女性もいるかもしれないし、話してくれない女性もいるであろう。もし、相手が話してくれなかったら無理に相手に話させる必要はない。こちらから過去の失敗や人には言えない恥ずかしい話などをしてみよう。人は「相手が話をしてくれたら自分も話さないと」という心理が働く。（返報性の法則という）
香水は体臭・自分の香りを変えるものではなく遺伝情報を丸ごと曖昧にしてしまうツールなのだ。この「フェロモンレベルで嗅ぎ分けられる嗅覚」を上手く利用して香水で体臭をカバーすれば「この人はありだ」とその場で思ってもらえる可能性はアップするだろう。
ちょっと極端かもしれないがこの「全く利害関係のない相手にとる態度」を女性は意外と見ている。あなたは意中の女性との時間を楽しみたいと思っている故に前者のような発言をしてしまったのかもしれないが女性からすると「この人は他人にそんなひどい態度を取る人なんだ。」と思われてしまうだろう。
結論を先に言おう。モテる男というのはとにかく「マメ」なのだ。何もしてないのに美女と付き合えているわけではない。とにかくマメである。では一体何がマメなのかというと
・デートのあとは必ず先に「今日は楽しかったね。いつもありがとう」のようなメッセージをくれる
・女性が言った些細なことを覚えてくれている
・記念日や二人にとって大切な日は何かプレゼントをする
・返信が早い
・感謝の気持ちを必ず口にだしてくれる
・一緒に歩く時は自分の歩幅に合わせてくれる
・さり気なく車道側に回ってくれる
そして最低限の清潔感も必須となる
・髪はベタついていないか
・寝癖がついていないか
・フケが襟についていないか
・髪や服にゴミやほこりがついていないか
・爪が長すぎないか
・爪先が黒くなっていないか
・ひげの剃り残しはないか
・ひげが青くなっていないか
・歯垢はたまっていないか
・鼻毛はでていないか
・眉毛は最低限整えているか
・肌は汚くないか
①専門用語を使い相手の頭の中に疑問を作る ②次にそれについて説明する（ここまでは大体みんなわかる） ③次に具体例をもって説明するこの３つのＳＴＥＰで話す癖をつけると「この人は知的な人だ」と女性は思う。実はこの「知的」がこのテクニックのポイントである。
褒め方を工夫するとあなたにも良いことがある。それはピグマリオン効果（別名：教師期待効果、ローゼンタール効果）というものが関係している。これは「他人から期待されるとその期待通りの結果を出そうと無意識に行動する習性」のことだ。これを応用すれば「いつも美味しい料理ありがとうね。次も美味しい料理頼むね！」「今までも可愛かったけどもっと可愛くなったね！」
女性をデートに誘ったらおそらく「食事」を一緒にする機会があるだろう。その際に多くの男性が心得るべきことがある。それは「女性は男性の食事の所作をかなり見ている」ということだ。
ここから分かるのは女性が「時間」を束縛したいのに対して男性は女性の「行動」を束縛したいのだ。言い換えると愛を測る際に女性は「時間」を、男性は「行動」を求めているのだ。となるとだ。あなたが女性にアプローチするときは相手に「どれだけ時間を割いたか」それで勝負するのがアリだということだ。男性で勘違いしている人が多いが、プレゼントは高価なものをあげればいいわけではない。
忙しいときも５分でも１０分でも電話してあげるだけでも相手は満足する。「忙しいのに私のために時間を使ってくれた」と思い女性は嬉しくなるからだ。「時間」を上手く利用してあなたのモテレベルを是非あげてもらいたい。
ここから派生してもう一つ男女には大きな違いがある。それは言葉が直接表現か婉曲表現かの違いだ。例えば次の発言を見てみよう。男「部屋の気温寒くない？」これを言ったら純粋に寒いかどうかを質問している言葉だ。一方で女「この部屋寒くない？」これは「部屋寒いから暖房とかつけてくれたら嬉しいな」という意味だ。これを汲み取れるかどうか。モテる男とモテない男の大きな差になるのは間違いない。「女心はよくわからない！」という男性がいるのはこの表現が理由になることが多い。この解釈を間違えると喧嘩になる。
つまりは「女性の疑問形」はお願いや提案であることが多いのだ。まずはこのことを頭に叩き込もう。
では、キスにおいて女性を興奮させる、性的欲求を高める方法は何だろうか？それは、先程でてきた、「女性が聴覚への刺激に敏感なこと」を利用するのだ。キスをするときに敢えて、「大きな音を立ててキスをする」のだ。これだけでも女性は大きな興奮を覚え、とてつもなくエッチな気持ちになってあなたの虜になってしまうだろう。
「早く気持ちよくなりたい。」男性がセックスに対して思っていることは正直これだ。ほぼこれが９９％の男の本音だろう。だがモテる男はここでは全く違うことを考えている。「どうしたら目の前にいる女性を気持ちよくさせることができるだろうか」ここにモテる男とモテない男の決定的な違いがあると言えるだろう。
これは、正直仕方のないことである。というのも動物の本能的な部分から来ており、動物の交尾中はどうしても無防備になるので襲われやすくなる。となるとオスは交尾が終わるとすぐに、いつでも敵と戦える準備をする必要があったのだ。男性が射精後に「賢者モード」になる理由はわかった。ただ、それは人類が遥か昔必要だったことであり、現代において行為を終えてすぐに戦わなくてはいけない、ということはありえない。
女はモテる男を好むという事実をあなたは知っているだろうか？つまり、モテる男はモテるから更にモテる。一方でモテない男は女性に見向きもされないのだ。どんなに性格や見た目を改善しても、モテていないという理由だけで女性から相手にされない可能性もある。
【感想】
心理学に関する本を100冊以上読み、とにかく女性の心理を勉強したという著者が、全ての男の「モテたい」というシンプルな願いを叶えるべく、恋愛の極意などを凝縮させた渾身の1冊（笑） 読んでみると納得、言われてみればそうだよな・・・と思う事も多く、新たに気付かされたことも幾つかあった。女性は「全く利害関係のない相手にとる態度」をよく見ている、女性は男性の食事の所作を意外と見ているとか、ハッとさせされるような内容も。こういう恋愛テクニック本みたいなのは世に溢れてると思うけど、この1冊は男側からしてみればかなり勉強になる内容だと思う。
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