☆ サラリーマン彦兵衛 43歳 ☆ 完全リタイアを目指します ☆

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彦兵衛です


彦兵衛が引いている不動産ローン
全４件で６本、来月７本目を予定してます

　◆自宅５０%　；元金均等
　◆自宅５０%　；元利均等
　◆区分　　　　；元利均等
　◆新築１号土地；元利均等
　◆新築１号建物；元利均等
　◆新築２号土地；元利均等
　◆新築２号建物；元金均等「予定」

不動産ローン、全７本の内訳は
元利均等５本、元金均等２本になってます


改めて、各々の特徴を整理します

〈 元利均等返済 〉

・毎月支払う「返済総額（元金＋利息）」が一定
・返済当初の返済総額は、元金均等より「少なく」
　返済計画が立てやすい
・総返済額は、元金均等より「多い」

※ 元利均等 ： 元金＋利息＝返済合計【一定】

〈 元金均等返済 〉

・毎月支払う返済総額の内、「元金」が一定
・返済当初の返済総額は、元利均等より「多く」
　返済が進んでいくと、元利均等より「少なく」なる
・総返済額は、元利均等より「少ない」

※ 元金均等 ： 元金【一定】＋利息＝返済合計

では
元利均等か、元金均等か、どちらの方が良いか？

個々人のＰＬ、ＢＳ次第だから
これに対する絶対的な回答は、無いのです、、、

ちなみに彦兵衛

今後の不動産ローンは（借りることがあれば）
基本、元金均等を採用するつもり。です
（その理由は、次回にでも〜）

何も言わなければ、金融機関としては
利息の多い「元利均等」を薦めてきますかね〜


【Ｑ】同時期に借りた、同借入期間、同額、
　　　同金利の借入金、元利均等と元金均等があった場合
　　　（仮に、３０百万、金利２%、３０年ローン）
　　　５年後に１百万を「繰上返済」する場合
　　　繰上返済の効果が大きい（減らせる利息が多い）のは
　　　元利均等、元金均等のどちらでしょうか？
　　　
【Ａ】当然、元利均等

　　　元利均等、元金均等の違いを理解していれば
　　　超、簡単ですよね（汗）
　　　
　　　元金部分の返済が進んでいない、元利均等の方が
　　　繰上返済時、利息減の効果は大きいですよね


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〜 完全リタイアまで、残「3145日」〜

彦兵衛です


サラリーマン生活においても
不動産投資の世界においても

そもそも、日常生活にあっても
毎日、何らかの’’選択’’、’’決断’’をしてます

でも、サラーマン生活においては
個人が下す、選択や判断そのものが
成功（あるいは、失敗）に直結すること
あまり多くは無いかもしれませんね〜

（立場・状況によると思いますが）

通常の会社形態であれば
意思決定が幾層のレベルでなされるわけで
当然といえば、当然ですよね｡｡｡

選択や決断の’’拠り所’’になっているのは
　
　◆ 明晰な頭脳
　◆ 論理的な思考
　◆ バランスの取れた感性
　◆ 豊富な経験値
　◆ 野生の勘（笑）

どれも、正解ですよね

でもこの中で、生まれ持った才能ではなく
後天的に積み上げられるもの

それは、「豊富な経験値」だけ、ですよね!!!


経験値って
何も、実体験に基づいている必要は無い

これが、彦兵衛の自論です

どっかの、誰かの経験を「疑似体験」する
その疑似体験を、自らの経験値にすること

それこそが
経験を積むスピード感を加速させると思うんです

20年もサラリーマンをやっていると
同じ上司の部下をやっていても
伸びるメンバー、伸び悩むメンバーっています

元来、優秀か否かって問題はあれど

その大きな「差」は
上司や、同僚の経験を「疑似体験」出来ているか否か
って、思うんですよね〜

（例えば、上司との交渉に同席した際
　自分なら、どう切り返すか、どう提案するか
　って、想像してますか??? って、こと）

不動産投資の世界では
意思決定機関は「自分自身」だけ

つまり、自分の選択や決断が
成功や失敗に直結してしまうってこと

保険のかかっているサラリーマンとは、違います

本を読んだり、セミナーに参加したり、、、
もっと、もっと、もっと
疑似体験を積み上げねばと思う、彦兵衛です


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〜 完全リタイアまで、残「3146日」〜

彦兵衛です


金利上昇のインパクト、試算結果の’’続き’’です

下記、借入条件で5年間（固定期間）、返済後

6年目以降、借入金利が上昇した場合
どの程度、インパクトがあるかについて試算しております

＜借入条件＞　
　◇融資金額 ； 130.0百万
　◇融資金利 ； 5年固定 × 0.8%
　◇融資期間 ； 30年
　◆返済金額 ； 406,295円／月
　⇒5年後の借入状況
　◆借入金額 ；　残 110.4百万

＜6年目以降、借入金利が上昇した試算＞
　�@【 0.8% 】で、据え置きだった場合
　◇返済額　 ； 406,295円／月
　◆総返済額 ； 146,266,356円
　◆利息額 　； 016,266,356円

　 �A【 1.5% 】に、上昇した場合
　◇返済額　 　　； 441,690円／月
　◇増加／返済額 ；＋035,395円／月（増加率 ＋8.7%）
　◆総返済額　　 ； 156,884,695円
　◆利息額　　　 ； 026,884,695円
　◆増加／利息額 ； ＋010,618,339円（増加率 ＋7.2%）

　 �B スルガ金利【 4.5% 】に、上昇した場合
　◇返済額 　　　； 613,862円／月
　◇増加／返済額 ；＋207,567円／月（増加率 ＋51.1%）
　◆総返済額　　 ； 208,536,307円
　◆利息額　　 　； 078,536,307円
　◆増加／利息額 ； ＋010,618,339円（増加率 ＋42.6%）



良いか、悪いかの議論はさて置き

月額返済額を上げない方法として
5年目時点における、「繰上返済」がございます

（借入金利が上昇しても、彦兵衛は多分
　繰上返済をしないとは、思いますが｡｡｡）

でも、月額返済額を上げないためには
一体どの位、「繰上返済」したら良いのでしょうか !?

　↓↓↓↓↓

ざっくり試算ではありますが

金利が「1.5%」に、上昇した場合
約「9.0百万」の繰上返済が必要になり

スルガ金利「4.5%」に、上昇した場合
なんと、なんと
約「37.5百万」の繰上返済が必要なんです!!!

5年間の家賃収入、
きっちりと留保しておく必要性、再認識出来ますね
まさに、返済は計画的に、ってヤツです（笑）

でも、どうでしょうか !?

確かに、凄い金額ではありますが､､､

怖いと感じて、考えることを止めるのでは無く
怖いの「正体＝内容」を理解すること
腹落ちするまで、しっかりと考えること

怖さの正体さえ解れば
その対処法も、きっと見えてきそうですよね!!!


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〜 完全リタイアまで、残「3150日」〜

彦兵衛です


不動産投資の相談を受ける機会
最近、少しづつ増えております

不動産投資、まだ未経験の方が
不安に感じていること、リスクと考えていること
（リスク＝コントロールし難い、不確実性）

地震リスク、火災リスク、物件価格下落リスク
空室リスク、滞納リスク、家賃下落リスク
〇〇ショックリスク、等々

そんな中でも
圧倒的に多いのが「お金＝借金」に関することです

✓ 多額の借金は怖くないか
✓ 金利の上昇は怖くないか

借金が怖くない人って、少数派だと思います
（彦兵衛も、それなりの恐怖感は有ります）
むしろ、怖さが全く無い人は
不動産投資に「参加しない方が良い」と思ってます

でも !!!「怖い」って感情は
見えない相手だからこそ、だと思うんですよね

しっかりと試算、保守的に試算することで
その「怖さ」は、きっと、薄まるって思うのです



まずは、新築アパート1号のスペックを確認して下さい

　◇融資金額 ； 130.0百万
　◇融資金利 ； 5年固定 × 0.8%
　◇融資期間 ； 30年
　◆返済金額 ； 406,295円／月

固定期間の5年間で返済する金額は
406,295円 × 60ヶ月で「24,377,700円」

うち、「元本分は 19,599,800円」
うち、「利息分は 04,817,900円」ですね

つまり、5年後の借入状況は　↓↓↓↓↓

　◆借入金額　；　残 110.4百万
　◇借入期間　；　残 25年

6年目からの借入金利、下記想定で試算します

　�@【 0.8% 】で、据え置きだった場合
　�A【 1.5% 】に、上昇した場合
　�B【 4.5% 】に、上昇した場合（いわゆる、スルガ金利）


�@【 0.8% 】で、据え置きだった場合

　◇返済額　 ； 406,295円／月
　◆総返済額 ； 146,266,356円
　◆利息額　 ； 016,266,356円

�A【 1.5% 】に、上昇した場合
※増加額は�@との差異です※

　◇返済額　　　 ； 441,690円／月
　◇増加／返済額 ； ＋035,395円／月（増加率 ＋8.7%）
　◆総返済額　　 ； 156,884,695円
　◆利息額　　　 ； 026,884,695円
　◆増加／利息額 ； ＋010,618,339円（増加率 ＋7.2%）

�B スルガ金利【 4.5% 】に、上昇した場合
※増加額は�@との差異です※

　◇返済額　　　 ； 613,862円／月
　◇増加／返済額 ； ＋207,567円／月（増加率 ＋51.1%）
　◆総返済額　　 ； 208,536,307円
　◆利息額　　　 ； 078,536,307円
　◆増加／利息額 ； ＋062,269,951円（増加率 ＋42.6%）


スルガ金利まで上昇すると、厳しい結果になりますね
増加利息分だけで、アパート一棟、買えちゃいます｡｡｡

返済比率も「約70%」まで、上がりますので
マイナスCFになっても、おかしくないレベル

確かに、金利上昇インパクトは怖い

でも、怖さを「見える化」出来れば
対応出来ることも、見えてきそうですよね!!!

でもでも、
5年間のインカムは、使う気になれないですね〜


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〜 完全リタイアまで、残「3151日」〜

彦兵衛です


15年来の友人が
BM会社の取締役になったとのこと

面白い話、聞けるかもしれないので
これから、飲み会です〜

で、本題ですが
BM、PMは、不動産管理に欠かせない機能

ですが、馴染みの無い’’不動産用語’’ゆえ
良く解らないって方も、多いのでは無いでしょうか

◇ BM ： Building Management

　日常的な清掃、警備業務から
　各種設備（EV、EV 他）の管理、保守管理
　消防防災の管理、工事管理までが担当業務

　物件（付帯する設備、含む）の「ハード面」から
　不動産価値の維持管理を図るのが、役割です

◇ PM ： Property Management

　空室のリーシング、契約締結から
　賃料回収、販売促進、クレーム・トラブル対応
　また、オーナーへの定期的報告までが担当業務

　つまり、物件の「ソフト面」から
　不動産価値の維持管理を図るのが、役割です


近年、不動産業界において
運営「機能面」の重要性、再認識されております

つまり、不動産価値の維持管理はもちろん
価値向上を図れる「＝売上を上げ、支出を抑える」
BM・PMが求められているってことですね〜

　　
　
〜 完全リタイアまで、残「3152日」〜

彦兵衛です


夏休み、ド真ん中
今日も、暑いです｡｡｡｡｡

新築アパート1号、外回りの掃除が完了
これから、彦兵衛’’ママン’’の誕生会です

たまには、親孝行ってやつですね〜


　　
　
〜 完全リタイアまで、残「3153日」〜

彦兵衛です


副業でオークションを始めて、15年超
改めて振り返ると、長いことやってますが｡｡｡

だから元々、月々の支出は多かったんです

加えて
不動産投資の世界に入って、3年超（新人）
更に、様々な支出が増えたんですよね

以前よりも、だいぶ減ったけど
本業では、出張もかなり多い方です

だから、基本的な支払いは
クレジットカードを経由して、行ってます

現金で支払うのは、かなり面倒だし
なによりも
クレジットカードポイントがバカになりません!!!


彦兵衛の支払いは
ほぼ、4枚のカードに「集約」出来てます

【本命】　ティーポイント
【対抗】　楽　天ポイント
【対抗】　ビューポイント
【抑え】　セゾンポイント

家電系カードは、保有してませんし
マイル系、ナナコも、少々利用している程度です


★まず、「本命」の T ポイント（ティーポイント）

　これ使い勝手が、半端無いですね
　
　Yahoo関連（ヤフオク、YAHOOショッピング、ロハコ）
　ソフトバンク、ファミマでの活用はもちろん

　お奨めなのが

　＊ナナコ経由の「固定資産税」支払い

　YAHOOカード経由で、ナナコにチャージ
　チャージされたナナコで「固定資産税」を支払えます
　　
　だから税金の支払いで、間接的に
　Tポイントが貯まるんですよね〜（今更ですが､､､）

　＊「ウエルシア」での活用
　
　毎週’’月曜日’’は、Tポイントが「2倍」貯まり
　毎月’’20日’’は、Tポイントが「1.5倍分」利用可能 ← 凄い!!!
　　

★次に、「対抗」の楽天ポイント

　普段使いでも、使い勝手が良いですが

　お奨めなのが
　
　＊「ふるさと納税」での活用
　
　寄付先の選択肢が多い上
　しっかり、ポイントも貯まります
　各種キャンペーンと、コンボ可能なのも良い


★負けていないのが、「対抗」のビューポイント

　勤め人である、彦兵衛
　
　電車移動も多いので
　超便利な機能なのは「オートチャージ」です
　
　貯まったポイントで、チャージ可能
　無駄の無いループで、使えるカードです


★抑えておきたい、「セゾンポイント」

　セゾンポイント、最大の特徴は
　なんといっても「永久不滅」であること

　永久不滅なので、放置でOK

　知らず知らず、貯まったポイントは
　当然ですが、支払いに充当可能で、無駄が無い!!!
　

不動産投資は、いかに

現金を用意&残すかが、重要

チリツモポイントで、現金を残しましょう！
（彦兵衛は、貯まったポイント
　サッサと、利用する派です、笑）


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〜 完全リタイアまで、残「3154日」〜

彦兵衛です


またまた、ふるさと納税ネタ
本年度、’’第三段’’ですね〜

今回も、楽天から寄付しました!!!


＜宮城県高鍋町 × 7,000円＞


29年産の無洗米、10�s

　↓↓↓↓↓

【ふるさと納税】＜29年産新米 宮崎県産夏の笑み　無洗米真空パック2kg×5袋＞ 合計10kg ※平成29年10月中旬から11月末迄に順次出荷です！ 希少品種 数量限定 小分け 真空パック 木浦精米所 備蓄米 宮崎県 高鍋町 【常温】 価格:7,000円 (2017/8/12 00:50時点) 感想(0件)

真空パックの上
小分け、「2�s × 5袋」なのが、良いです!!!

彦兵衛、彦兵衛の嫁っちとも仕事持ち
だから、家事の「省エネ」は重要な課題なんです

毎日のことだから
無洗米って、助かるんですよね〜


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〜完全リタイアまで、残「3154日」〜

彦兵衛です


新築アパート2号
やっとこせ、着工日が決まりました〜

夏休み明けの8月22日より着工
引渡日は12月25日を予定とのこと

まさに、クリスマスプレゼントです（笑）
多分、また、遅れると思いますが｡｡｡


早く、建物を完成させ
早く、賃料を生み出したい「けど」

しっかりと、建物を作ってもらうこと
何よりも「最優先」にせねばなりません

ここら辺のバランスを考えて
工程管理をしていかねばなりませんね〜


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〜完全リタイアまで、残「3155日」〜

彦兵衛です


夏バテ防止には
濃い目の醤油ラーメンですね〜


虎ノ門の高井田系ラーメンといえば
「麺屋7.5Hz（本店は大阪 ?）」です

人によっては、しょっぱ過ぎるかもですが
彦兵衛的には、アリ、です



たっぷりのネギ&チャーシュー
濃い醤油味が、クセになるんですよね〜


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〜完全リタイアまで、残「3158日」〜