2017年08月21日

元利均等と元金均等

↓↓↓応援クリック、お願いします m(__)m

  にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
=============================

彦兵衛です


彦兵衛が引いている不動産ローン
全4件で6本、来月7本目を予定してます

 ◆自宅50% ;元金均等
 ◆自宅50% ;元利均等
 ◆区分    ;元利均等
 ◆新築1号土地;元利均等
 ◆新築1号建物;元利均等
 ◆新築2号土地;元利均等
 ◆新築2号建物;元金均等「予定」

不動産ローン、全7本の内訳は
元利均等5本、元金均等2本になってます

改めて、元利均等と元金均等の違いって???

改めて、各々の特徴を整理します

〈 元利均等返済 〉

・毎月支払う「返済総額(元金+利息)」が一定
・返済当初の返済総額は、元金均等より「少なく」
 返済計画が立てやすい
・総返済額は、元金均等より「多い」

※ 元利均等 : 元金+利息=返済合計【一定】

〈 元金均等返済 〉

・毎月支払う返済総額の内、「元金」が一定
・返済当初の返済総額は、元利均等より「多く」
 返済が進んでいくと、元利均等より「少なく」なる
・総返済額は、元利均等より「少ない」

※ 元金均等 : 元金【一定】+利息=返済合計

では
元利均等か、元金均等か、どちらの方が良いか?

個々人のPL、BS次第だから
これに対する絶対的な回答は、無いのです、、、

ちなみに彦兵衛

今後の不動産ローンは(借りることがあれば)
基本、元金均等を採用するつもり。です
(その理由は、次回にでも〜)

何も言わなければ、金融機関としては
利息の多い「元利均等」を薦めてきますかね〜

では、ここで問題(笑)

【Q】同時期に借りた、同借入期間、同額、
   同金利の借入金、元利均等と元金均等があった場合
   (仮に、30百万、金利2%、30年ローン)
   5年後に1百万を「繰上返済」する場合
   繰上返済の効果が大きい(減らせる利息が多い)のは
   元利均等、元金均等のどちらでしょうか?
   
【A】当然、元利均等

   元利均等、元金均等の違いを理解していれば
   超、簡単ですよね(汗)
   
   元金部分の返済が進んでいない、元利均等の方が
   繰上返済時、利息減の効果は大きいですよね


↓↓↓ お読み頂けたら、応援クリックをお願いします

  にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
 



〜 完全リタイアまで、残「3145日」

2017年08月20日

経験値の加速は、疑似体験でこそ

彦兵衛です


サラリーマン生活においても
不動産投資の世界においても

そもそも、日常生活にあっても
毎日、何らかの’’選択’’、’’決断’’をしてます

でも、サラーマン生活においては
個人が下す、選択や判断そのものが
成功(あるいは、失敗)に直結すること
あまり多くは無いかもしれませんね〜

(立場・状況によると思いますが)

通常の会社形態であれば
意思決定が幾層のレベルでなされるわけで
当然といえば、当然ですよね。。。
では、その選択や決断は
何に基づいてなされているのか !?

選択や決断の’’拠り所’’になっているのは
 
 ◆ 明晰な頭脳
 ◆ 論理的な思考
 ◆ バランスの取れた感性
 ◆ 豊富な経験値
 ◆ 野生の勘(笑)

どれも、正解ですよね

でもこの中で、生まれ持った才能ではなく
後天的に積み上げられるもの

それは、「豊富な経験値」だけ、ですよね!!!

でもどうやって、その経験を積み上げるのか

経験値って
何も、実体験に基づいている必要は無い

これが、彦兵衛の自論です

どっかの、誰かの経験を「疑似体験」する
その疑似体験を、自らの経験値にすること

それこそが
経験を積むスピード感を加速させると思うんです

20年もサラリーマンをやっていると
同じ上司の部下をやっていても
伸びるメンバー、伸び悩むメンバーっています

元来、優秀か否かって問題はあれど

その大きな「差」は
上司や、同僚の経験を「疑似体験」出来ているか否か
って、思うんですよね〜

(例えば、上司との交渉に同席した際
 自分なら、どう切り返すか、どう提案するか
 って、想像してますか??? って、こと)

不動産投資の世界では
意思決定機関は「自分自身」だけ

つまり、自分の選択や決断が
成功や失敗に直結してしまうってこと


保険のかかっているサラリーマンとは、違います

本を読んだり、セミナーに参加したり、、、
もっと、もっと、もっと
疑似体験を積み上げねばと思う、彦兵衛です


↓↓↓ お読み頂けたら、応援クリックをお願いします

  にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
 



〜 完全リタイアまで、残「3146日」

2017年08月16日

金利上昇インパクト、試算A

彦兵衛です


金利上昇のインパクト、試算結果の’’続き’’です

下記、借入条件で5年間(固定期間)、返済後

6年目以降、借入金利が上昇した場合
どの程度、インパクトがあるかについて試算しております

<借入条件> 
 ◇融資金額 ; 130.0百万
 ◇融資金利 ; 5年固定 × 0.8%
 ◇融資期間 ; 30年
 ◆返済金額 ; 406,295円/月
 ⇒5年後の借入状況
 ◆借入金額 ; 残 110.4百万

<6年目以降、借入金利が上昇した試算>
 @【 0.8% 】で、据え置きだった場合
 ◇返済額  ; 406,295円/月
 ◆総返済額 ; 146,266,356円
 ◆利息額  ; 016,266,356円

  A【 1.5% 】に、上昇した場合
 ◇返済額    ; 441,690円/月
 ◇増加/返済額 ;+035,395円/月(増加率 +8.7%)
 ◆総返済額   ; 156,884,695円
 ◆利息額    ; 026,884,695円
 ◆増加/利息額 ; +010,618,339円(増加率 +7.2%)

  B スルガ金利【 4.5% 】に、上昇した場合
 ◇返済額    ; 613,862円/月
 ◇増加/返済額 ;+207,567円/月(増加率 +51.1%)
 ◆総返済額   ; 208,536,307円
 ◆利息額    ; 078,536,307円
 ◆増加/利息額 ; +010,618,339円(増加率 +42.6%)

月額返済額の上昇、抑えるタメには


良いか、悪いかの議論はさて置き

月額返済額を上げない方法として
5年目時点における、「繰上返済」がございます

(借入金利が上昇しても、彦兵衛は多分
 繰上返済をしないとは、思いますが。。。)

でも、月額返済額を上げないためには
一体どの位、「繰上返済」したら良いのでしょうか !?

 ↓↓↓↓↓

ざっくり試算ではありますが

金利が「1.5%」に、上昇した場合
約「9.0百万」の繰上返済が必要になり

スルガ金利「4.5%」に、上昇した場合
なんと、なんと
約「37.5百万」の繰上返済が必要なんです!!!

5年間の家賃収入、
きっちりと留保しておく必要性、再認識出来ますね
まさに、返済は計画的に、ってヤツです(笑)

でも、どうでしょうか !?

確かに、凄い金額ではありますが、、、

怖いと感じて、考えることを止めるのでは無く
怖いの「正体=内容」を理解すること
腹落ちするまで、しっかりと考えること

怖さの正体さえ解れば
その対処法も、きっと見えてきそうですよね!!!


↓↓↓ お読み頂けたら、応援クリックをお願いします

  にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
 


〜 完全リタイアまで、残「3150日」

2017年08月15日

金利上昇インパクト、試算@

彦兵衛です


不動産投資の相談を受ける機会
最近、少しづつ増えております

不動産投資、まだ未経験の方が
不安に感じていること、リスクと考えていること
(リスク=コントロールし難い、不確実性)

地震リスク、火災リスク、物件価格下落リスク
空室リスク、滞納リスク、家賃下落リスク
〇〇ショックリスク、等々

そんな中でも
圧倒的に多いのが「お金=借金」に関することです

✓ 多額の借金は怖くないか
✓ 金利の上昇は怖くないか


借金が怖くない人って、少数派だと思います
(彦兵衛も、それなりの恐怖感は有ります)
むしろ、怖さが全く無い人は
不動産投資に「参加しない方が良い」と思ってます

でも !!!「怖い」って感情は
見えない相手だからこそ、だと思うんですよね

しっかりと試算、保守的に試算することで
その「怖さ」は、きっと、薄まるって思うのです

新築アパート1号で、試算してみる


まずは、新築アパート1号のスペックを確認して下さい

 ◇融資金額 ; 130.0百万
 ◇融資金利 ; 5年固定 × 0.8%
 ◇融資期間 ; 30年
 ◆返済金額 ; 406,295円/月

固定期間の5年間で返済する金額は
406,295円 × 60ヶ月で「24,377,700円」

うち、「元本分は 19,599,800円」
うち、「利息分は 04,817,900円」ですね

つまり、5年後の借入状況は ↓↓↓↓↓

 ◆借入金額 ; 残 110.4百万
 ◇借入期間 ; 残 25年


6年目からの借入金利、下記想定で試算します

 @【 0.8% 】で、据え置きだった場合
 A【 1.5% 】に、上昇した場合
 B【 4.5% 】に、上昇した場合(いわゆる、スルガ金利)


@【 0.8% 】で、据え置きだった場合

 ◇返済額  ; 406,295円/月
 ◆総返済額 ; 146,266,356円
 ◆利息額  ; 016,266,356円

A【 1.5% 】に、上昇した場合
※増加額は@との差異です※

 ◇返済額    ; 441,690円/月
 ◇増加/返済額 ; +035,395円/月(増加率 +8.7%)
 ◆総返済額   ; 156,884,695円
 ◆利息額    ; 026,884,695円
 ◆増加/利息額 ; +010,618,339円(増加率 +7.2%)

B スルガ金利【 4.5% 】に、上昇した場合
※増加額は@との差異です※

 ◇返済額    ; 613,862円/月
 ◇増加/返済額 ; +207,567円/月(増加率 +51.1%)
 ◆総返済額   ; 208,536,307円
 ◆利息額    ; 078,536,307円
 ◆増加/利息額 ; +062,269,951円(増加率 +42.6%)


スルガ金利まで上昇すると、厳しい結果になりますね
増加利息分だけで、アパート一棟、買えちゃいます。。。

返済比率も「約70%」まで、上がりますので
マイナスCFになっても、おかしくないレベル

確かに、金利上昇インパクトは怖い

でも、怖さを「見える化」出来れば
対応出来ることも、見えてきそうですよね!!!

でもでも、
5年間のインカムは、使う気になれないですね〜


↓↓↓ お読み頂けたら、応援クリックをお願いします

  にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
 


〜 完全リタイアまで、残「3151日」

2017年08月14日

不動産管理における、BM・PMの担当業務

彦兵衛です


15年来の友人が
BM会社の取締役になったとのこと

面白い話、聞けるかもしれないので
これから、飲み会です〜

で、本題ですが
BM、PMは、不動産管理に欠かせない機能

ですが、馴染みの無い’’不動産用語’’ゆえ
良く解らないって方も、多いのでは無いでしょうか

◇ BM : Building Management

 日常的な清掃、警備業務から
 各種設備(EV、EV 他)の管理、保守管理
 消防防災の管理、工事管理までが担当業務

 物件(付帯する設備、含む)の「ハード面」から
 不動産価値の維持管理を図るのが、役割です

◇ PM : Property Management

 空室のリーシング、契約締結から
 賃料回収、販売促進、クレーム・トラブル対応
 また、オーナーへの定期的報告までが担当業務

 つまり、物件の「ソフト面」から
 不動産価値の維持管理を図るのが、役割です


近年、不動産業界において
運営「機能面」の重要性、再認識されております

つまり、不動産価値の維持管理はもちろん
価値向上を図れる「=売上を上げ、支出を抑える」
BM・PMが求められているってこと
ですね〜

  にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
 
〜 完全リタイアまで、残「3152日」

2017年08月13日

夏休み、ド真ん中

彦兵衛です


夏休み、ド真ん中
今日も、暑いです。。。。。

新築アパート1号、外回りの掃除が完了
これから、彦兵衛’’ママン’’の誕生会です

たまには、親孝行ってやつですね〜


  にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
 
〜 完全リタイアまで、残「3153日」

2017年08月12日

彦兵衛、ポイント事情

彦兵衛です


副業でオークションを始めて、15年超
改めて振り返ると、長いことやってますが。。。

だから元々、月々の支出は多かったんです

加えて
不動産投資の世界に入って、3年超(新人)
更に、様々な支出が増えたんですよね

以前よりも、だいぶ減ったけど
本業では、出張もかなり多い方です

だから、基本的な支払いは
クレジットカードを経由して、行ってます

現金で支払うのは、かなり面倒だし
なによりも
クレジットカードポイントがバカになりません!!!
彦兵衛のポイント事情


彦兵衛の支払いは
ほぼ、4枚のカードに「集約」出来てます

【本命】 ティーポイント
【対抗】 楽 天ポイント
【対抗】 ビューポイント
【抑え】 セゾンポイント

家電系カードは、保有してませんし
マイル系、ナナコも、少々利用している程度です


★まず、「本命」の T ポイント(ティーポイント)

 これ使い勝手が、半端無いですね
 
 Yahoo関連(ヤフオク、YAHOOショッピング、ロハコ)
 ソフトバンク、ファミマでの活用はもちろん

 お奨めなのが

 *ナナコ経由の「固定資産税」支払い

 YAHOOカード経由で、ナナコにチャージ
 チャージされたナナコで「固定資産税」を支払えます
  
 だから税金の支払いで、間接的に
 Tポイントが貯まるんですよね〜(今更ですが、、、)

 *「ウエルシア」での活用
 
 毎週’’月曜日’’は、Tポイントが「2倍」貯まり
 毎月’’20日’’は、Tポイントが「1.5倍分」利用可能 ← 凄い!!!
  

★次に、「対抗」の楽天ポイント

 普段使いでも、使い勝手が良いですが

 お奨めなのが
 
 *「ふるさと納税」での活用
 
 寄付先の選択肢が多い上
 しっかり、ポイントも貯まります
 各種キャンペーンと、コンボ可能なのも良い


★負けていないのが、「対抗」のビューポイント


 勤め人である、彦兵衛
 
 電車移動も多いので
 超便利な機能なのは「オートチャージ」です
 
 貯まったポイントで、チャージ可能
 無駄の無いループで、使えるカードです


★抑えておきたい、「セゾンポイント」

 セゾンポイント、最大の特徴は
 なんといっても「永久不滅」であること

 永久不滅なので、放置でOK

 知らず知らず、貯まったポイントは
 当然ですが、支払いに充当可能で、無駄が無い!!!
 

不動産投資は、いかに

現金を用意&残すかが、重要

チリツモポイントで、現金を残しましょう!
(彦兵衛は、貯まったポイント
 サッサと、利用する派です、笑)


↓↓↓ お読み頂けたら、応援クリックをお願いします

  にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
 




〜 完全リタイアまで、残「3154日」

ふるさと納税/第三段、無洗米

彦兵衛です


またまた、ふるさと納税ネタ
本年度、’’第三段’’ですね〜

今回も、楽天から寄付しました!!!


<宮城県高鍋町 × 7,000円>


29年産の無洗米、10s

 ↓↓↓↓↓

【ふるさと納税】<29年産新米 宮崎県産夏の笑み 無洗米真空パック2kg×5袋> 合計10kg ※平成29年10月中旬から11月末迄に順次出荷です! 希少品種 数量限定 小分け 真空パック 木浦精米所 備蓄米 宮崎県 高鍋町 【常温】

価格:7,000円
(2017/8/12 00:50時点)
感想(0件)



真空パックの上
小分け、「2s × 5袋」なのが、良いです!!!
家事の省エネ、重要課題です

彦兵衛、彦兵衛の嫁っちとも仕事持ち
だから、家事の「省エネ」は重要な課題なんです

毎日のことだから
無洗米って、助かるんですよね〜


↓↓↓ お読み頂けたら、応援クリックをお願いします

  にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
 


〜完全リタイアまで、残「3154日」〜

2017年08月11日

新築アパート2号、着工日確定

彦兵衛です


新築アパート2号
やっとこせ、着工日が決まりました〜

夏休み明けの8月22日より着工
引渡日は12月25日を予定とのこと

まさに、クリスマスプレゼントです(笑)
多分、また、遅れると思いますが。。。


早く、建物を完成させ
早く、賃料を生み出したい「けど」

しっかりと、建物を作ってもらうこと
何よりも「最優先」にせねばなりません

ここら辺のバランスを考えて
工程管理をしていかねばなりませんね〜


↓↓↓ お読み頂けたら、応援クリックをお願いします

  にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
 


〜完全リタイアまで、残「3155日」〜

2017年08月08日

虎ノ門、麺屋7.5Hz

彦兵衛です


夏バテ防止には
濃い目の醤油ラーメンですね〜


虎ノ門の高井田系ラーメンといえば
「麺屋7.5Hz(本店は大阪 ?)」です

人によっては、しょっぱ過ぎるかもですが
彦兵衛的には、アリ、です

image1.JPG

たっぷりのネギ&チャーシュー
濃い醤油味が、クセになるんですよね〜


↓↓↓ お読み頂けたら、応援クリックをお願いします

  にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
 


〜完全リタイアまで、残「3158日」〜
プロフィール
彦兵衛さんの画像
彦兵衛
☆リタイアが目標、資産拡大を目指します☆
プロフィール
ファン
最新記事
カテゴリーアーカイブ
月別アーカイブ