ローコスト住宅〜ゆきだるまのお家

こんにちは、つばさです。

今回は、フラット35Sについてお話いたします。
まずは、メリット・デメリットから

◆フラット35（S）のメリット

一定の住宅性能基準クリアで、金利優遇
→　2016年1月29日の申込みまでは、▲0.6％
　　以後の申込みは、▲0.3％の金利優遇
　（新しい金利優遇が始まるという噂もあります）

※金利安い　＝　返済額が少なくて済みます
　また住宅性能が保障されるメリットもあり

保証人が不要
→ご夫婦の方であれば、どちらか一方が保証人に
　なれますが、保証人が用意できない方にとっては
　メリットだと思います。

ローン返済の口座が選べる
→　既に持っている口座を指定することが出来ます。

　一般的に、住宅ローンを借りる金融機関で
　新たに口座を作成しなければならない事が多く
　その口座を、給与振込先へ変更するか
　毎月、返済額を移さなければならないため　
　手間が掛かります。

団信加入が必須では無い
→　実は、メリットでもありデメリットでもあるのですが
　万が一、契約者が死亡・重度障害となってしまった場合に
　住宅ローンが免除になるという団信保険への加入が
　必須ではありません。

　民間の住宅ローンの場合は、加入必須のため
　既にガンになられている方であったり
　健康診断の結果によっては、団信加入が出来ない事があり
　イコール、住宅ローンも組めないとなってしまう事があります。

　フラット35でも、専用の団信保険が用意されていますが
　加入必須ではないため、既往症がある方もローンが組めます。





◆フラット35（S）のデメリット

繰上返済の金額に制限あり
→　インターネット経由手続きの場合：10万円以上
　　その他は、一回あたり100万円以上となっています。
　　　※但し、手数料はどちらも不要

　　民間の住宅ローンでは、繰上返済「1円からOK」
　　といったところもあります。
　　1円で返済する繰上返済する人いるのかな・・・

手続きが面倒
→　民間の住宅ローンに比べ準備する書類がかなり多く
　　正直大変でした(>_<)
　　また、住宅性能が一定基準をクリアしているかどうか
　　を検査受けなければなりません。

　　これは書類だけでなく、工事着工後にもチェックを
　　してもらわなければならず
　　その検査費用が、数万円レベルで発生します。

団信加入料が含まれていない
→　先ほど、メリット欄でお伝えした内容ですね。
　　民間の住宅ローンは、団信加入が必須のため
　　あらかじめ金利に団信保険料が含まれています。

　　フラット35の場合は加入する場合、別途保険料が必要で
　　35年間ですと、これが結構な金額になります。

　　例：2000万の35年ローンの場合
　　　　　　　団信保険料：136万円前後
　　　三大疾病保証つき：208万円前後

　　と契約時の金利によって変動しますが、結構な額ですね。
　　単純に金利が安いからフラット35にしよう！とは
　　考えずに、この団信の部分もしっかり頭に入れておいて下さい

　　ちなみに、フラット35の団信には加入せず
　　民間の生命保険の一種：収入保障型保険へ加入する方も
　　増えているようで、私はそちらを選択予定です。
　　その件は、また後日。。。

融資実行時の金利が適用！
→　ん？と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

　　実は、フラット35の金利は今ホームページ等で
　　紹介している金利が適用される訳ではありません。

　　まず住宅ローンの審査申込みを先に行うのですが
　　皆さんの家が実際に完成して、さぁ融資を受けるぞ！
　　となった段階で、正式申込みを行います。
　　その時点での金利が適用となります。

　　つまり、金利が安いからフラット35にしようー！
　　と1月の段階で審査申込みを行ったとしても
　　家の完成が8月の場合、融資実行の8月の金利が
　　適用となります。
　　そのため、金利が下がっていればラッキーですが
　　逆に金利が上がってしまう可能性もあります。。。

　　※民間の住宅ローンでは、審査申込み時点の
　　　金利が適用されますので、住宅完成の時期が
　　　かなり先でも安心です。

以上のようなメリット・デメリットが考えられます。

私たちの場合ですが、ローコストメインですので
当然、総返済額も少ない方が良い！ということで

計算してみたところ、総返済額が少しでも少ない
「フラット35S　Aプラン」をメインに考えてます。

そして北海道銀行から、
お得なプラン紹介を受けていることもあり
フラット35Sの保険として、北海道銀行も申し込む！

となった訳です。

両方とも無事に審査が通っていれば

★8月時点で金利が変わっていない
　→　フラット35Sへ融資依頼

★仮に、8月までに金利が大幅上昇
　→　北海道銀行へ融資依頼

と選択することが出来ます。

仮に北海道銀行へ融資依頼した場合
フラット35の検査料：数万円は勿体ない事になりますが
きっと、8月までに金利が大きくあがることは無いよね。

更に下がってくれないかなぁと微かな期待を…

フラット35が申込みできる金融機関も沢山あり
北海道銀行も、フラット35を取り扱っていますが

金融機関によって手数料等、かなり異なってきますので
その辺りは、また次回にお話しさせていただきます。

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