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2016年02月15日
土地購入や住宅ローンの諸経費について
こんにちは、つばさです。
前回、ゆきだるまのお家プランで
『付帯工事費がどれくらい必要か？』をご紹介しましたが
今回は『諸経費がどれくらい必要か？』についてお話します。
もしかすると、住宅メーカーによっては、
「①本体価格 + ②付帯工事費」の合計額を安く見せるため
建築確認申請の費用等を、「諸経費として別途必要です」
なんて言ってくる会社もあるかもしれません。
しかし、諸経費と言えば住宅ローン関連の費用など
直接家を建てる部分とは別の手数料や税金を表しているのが
一般的ですね。
ゆきだるまのお家でも、家を建てる部分の工事・申請料は
前回の付帯工事に全て含まれていますので、安心して下さい。
それでは、他にどのような費用を考えておく必要があるかを
ご紹介します。
◆土地の仲介手数料
土地購入が必要な場合、仲介業者を利用することが大多数です。
仲介手数料は、一般的に土地代金の3％+6万円（税抜き）
となっていて仲介業者の貴重な収入源ですので、
値引きしてもらえる可能性は非常に低いです。
建売住宅を購入する！という方は
「建物 + 土地」に対する仲介手数料が必要となってきます。
◆土地の登記費用
土地購入後に、土地の名義変更や抵当権設定などの
登記費用が必要となってきます。
※登記費用の内訳としては
司法書士への報酬 + 税金
・所有権移転登記 （名義変更）
売買による所有権移転の場合は、
税金として、土地評価額の1.5％ （平成29年3月31日まで）
※土地の購入価格では無く、一般的には購入価格よりも
評価額の方が低く、私の場合は購入価格に対して
評価額は6割程でした。
・土地の抵当権設定登記
住宅ローンを利用される方は、土地（+建物）へ
抵当権を設定する必要があり、その登記費用が必要です。
住宅ローン融資額×0.1％の税金の他に
司法書士への報酬が、こちらも必要となります。
報酬額の相場については、前回お話した記事を確認下さい。
もし司法書士を利用せずに、自分で登記した場合・・・
報酬は不要ですが、自分でやらせてもらえない場合もある為
チャレンジしてみたい！という方は
住宅メーカー・仲介業者・銀行へ確認しておきましょう。
◆土地の固定資産税
前年度の土地評価額から、おおよその金額が予想できます。
土地購入日によって以前の持ち主（売主）と
日割りで折半が一般的になります。
また購入された土地によっては、その他にも色々な
費用が必要な場合があります。
私の場合は、水道の引き込みが無い土地のため
引き込み工事で、10万円弱くらい必要かなと思います。
土地関連の諸経費だけでも、上記を足すと
かなりの金額ですね・・・
続いて、住宅ローンでの諸経費で
一般的なものとしては
◆ローン融資手数料
名前の通り、住宅ローンを受ける際に必要な手数料です。
一般的には、ローン融資額の2%前後となっていますので
2000万の住宅ローンの場合は、40万円程度となります。
「ローン融資額の2%」と割合を決められた定率型
「ローン融資額に関わらず、一定の手数料」である定額型と
2パターンから選ぶことができます。
手数料額としては、定率型 ＞ 定額型
となっていますが、定額型は
住宅ローンの金利が3％ほど上乗せされますので
絶対的におすすめは、定率型です！
3％も変わると、総返済額に大きな差が出ますので
融資手数料については、
頑張って貯めるか親から借りる等で準備しましょう。
◆保証料
万が一、ローン返済が出来なくなった場合に
保証会社が代わりに返済するための保証金です。
そして、一般的にですが
【フラット35】
・保証料が不要 （保証人も不要）
・事務手数料が高い
【民間の住宅ローン】
・保証料が高い
・事務手数料が安い
となっているため、どちらかだけで判断せず
合計の金額で見るようにしましょう。
融資手数料が、一番安くおススメなのは
こちら、優良住宅ローンのフラット35
融資手数料：0.8％と他金融機関に比べ
非常に安く、つなぎ融資の金利も他と比べ低いため
お勧めできる住宅ローンです
事前審査など無料で、回答期間も非常に速いため
ローン検討中の方は、一度お試しください。
◆建物の抵当権設定登記
土地同様に、住宅ローンを利用する場合は
抵当権の設定が必要です。
税金としては、ローン融資額の0.1％（平成29年3月31日まで）
ですが
やはり司法書士への報酬が発生することになります。
◆建物の登記
建物が完成した後に
・どういった建物なのか？ （建物表題登記）
・建物の所有者は誰なのか？（所有権保存登記）
を行う必要があり、こちらも税金 + 司法書士報酬が必要。
全て司法書士を利用すると、一体いくら必要なんだろう・・・
と思ってしまいますね。
後日レポートしたいと思いますが
建物関連の登記については、自分でチャレンジ予定です！
◆火災保険
住宅ローン期間に合わせて、火災保険へ加入する必要があります。
以前は、35年一括で加入ということも出来ましたが
現在は、最大10年一括となっています。
火災保険も種類が色々あり、迷うところですので
こちらも後日レポート予定ですが
10年一括で、10～15万円ほどを見込んでいます。
※地震保険は付けない予定
そして・・・
ローンの額によっても変わってきますが
最低でも150万円は必要かなと思います。
※ローン額に対して、5%～10％程度の
諸経費が必要と一般的に言われています。
◆諸経費も含めて融資を受けられる住宅ローンを利用
◆ハウスメーカー・工務店へお願いして
「書類上こっそり、建物価格を変更（上乗せ）してもらう」
ことで、頭金（自己資金）なしで進めていくことも
不可能ではありませんが・・・
道は厳しいので、少し貯めておきたいところですね。
他にも、引っ越し代金や家具代など。。。
建物をローコストにしても、その他で色々必要なため
通帳からお金が消えていく日々です・・・(>_<)
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前回、ゆきだるまのお家プランで
『付帯工事費がどれくらい必要か？』をご紹介しましたが
今回は『諸経費がどれくらい必要か？』についてお話します。
もしかすると、住宅メーカーによっては、
「①本体価格 + ②付帯工事費」の合計額を安く見せるため
建築確認申請の費用等を、「諸経費として別途必要です」
なんて言ってくる会社もあるかもしれません。
しかし、諸経費と言えば住宅ローン関連の費用など
直接家を建てる部分とは別の手数料や税金を表しているのが
一般的ですね。
ゆきだるまのお家でも、家を建てる部分の工事・申請料は
前回の付帯工事に全て含まれていますので、安心して下さい。
それでは、他にどのような費用を考えておく必要があるかを
ご紹介します。
◆土地の仲介手数料
土地購入が必要な場合、仲介業者を利用することが大多数です。
仲介手数料は、一般的に土地代金の3％+6万円（税抜き）
となっていて仲介業者の貴重な収入源ですので、
値引きしてもらえる可能性は非常に低いです。
建売住宅を購入する！という方は
「建物 + 土地」に対する仲介手数料が必要となってきます。
◆土地の登記費用
土地購入後に、土地の名義変更や抵当権設定などの
登記費用が必要となってきます。
※登記費用の内訳としては
司法書士への報酬 + 税金
・所有権移転登記 （名義変更）
売買による所有権移転の場合は、
税金として、土地評価額の1.5％ （平成29年3月31日まで）
※土地の購入価格では無く、一般的には購入価格よりも
評価額の方が低く、私の場合は購入価格に対して
評価額は6割程でした。
・土地の抵当権設定登記
住宅ローンを利用される方は、土地（+建物）へ
抵当権を設定する必要があり、その登記費用が必要です。
住宅ローン融資額×0.1％の税金の他に
司法書士への報酬が、こちらも必要となります。
報酬額の相場については、前回お話した記事を確認下さい。
もし司法書士を利用せずに、自分で登記した場合・・・
報酬は不要ですが、自分でやらせてもらえない場合もある為
チャレンジしてみたい！という方は
住宅メーカー・仲介業者・銀行へ確認しておきましょう。
◆土地の固定資産税
前年度の土地評価額から、おおよその金額が予想できます。
土地購入日によって以前の持ち主（売主）と
日割りで折半が一般的になります。
また購入された土地によっては、その他にも色々な
費用が必要な場合があります。
私の場合は、水道の引き込みが無い土地のため
引き込み工事で、10万円弱くらい必要かなと思います。
土地関連の諸経費だけでも、上記を足すと
かなりの金額ですね・・・
続いて、住宅ローンでの諸経費で
一般的なものとしては
◆ローン融資手数料
名前の通り、住宅ローンを受ける際に必要な手数料です。
一般的には、ローン融資額の2%前後となっていますので
2000万の住宅ローンの場合は、40万円程度となります。
「ローン融資額の2%」と割合を決められた定率型
「ローン融資額に関わらず、一定の手数料」である定額型と
2パターンから選ぶことができます。
手数料額としては、定率型 ＞ 定額型
となっていますが、定額型は
住宅ローンの金利が3％ほど上乗せされますので
絶対的におすすめは、定率型です！
3％も変わると、総返済額に大きな差が出ますので
融資手数料については、
頑張って貯めるか親から借りる等で準備しましょう。
◆保証料
万が一、ローン返済が出来なくなった場合に
保証会社が代わりに返済するための保証金です。
そして、一般的にですが
【フラット35】
・保証料が不要 （保証人も不要）
・事務手数料が高い
【民間の住宅ローン】
・保証料が高い
・事務手数料が安い
となっているため、どちらかだけで判断せず
合計の金額で見るようにしましょう。
融資手数料が、一番安くおススメなのは
こちら、優良住宅ローンのフラット35
融資手数料：0.8％と他金融機関に比べ
非常に安く、つなぎ融資の金利も他と比べ低いため
お勧めできる住宅ローンです
事前審査など無料で、回答期間も非常に速いため
ローン検討中の方は、一度お試しください。
◆建物の抵当権設定登記
土地同様に、住宅ローンを利用する場合は
抵当権の設定が必要です。
税金としては、ローン融資額の0.1％（平成29年3月31日まで）
ですが
やはり司法書士への報酬が発生することになります。
◆建物の登記
建物が完成した後に
・どういった建物なのか？ （建物表題登記）
・建物の所有者は誰なのか？（所有権保存登記）
を行う必要があり、こちらも税金 + 司法書士報酬が必要。
全て司法書士を利用すると、一体いくら必要なんだろう・・・
と思ってしまいますね。
後日レポートしたいと思いますが
建物関連の登記については、自分でチャレンジ予定です！
◆火災保険
住宅ローン期間に合わせて、火災保険へ加入する必要があります。
以前は、35年一括で加入ということも出来ましたが
現在は、最大10年一括となっています。
火災保険も種類が色々あり、迷うところですので
こちらも後日レポート予定ですが
10年一括で、10～15万円ほどを見込んでいます。
※地震保険は付けない予定
そして・・・
ローンの額によっても変わってきますが
最低でも150万円は必要かなと思います。
※ローン額に対して、5%～10％程度の
諸経費が必要と一般的に言われています。
◆諸経費も含めて融資を受けられる住宅ローンを利用
◆ハウスメーカー・工務店へお願いして
「書類上こっそり、建物価格を変更（上乗せ）してもらう」
ことで、頭金（自己資金）なしで進めていくことも
不可能ではありませんが・・・
道は厳しいので、少し貯めておきたいところですね。
他にも、引っ越し代金や家具代など。。。
建物をローコストにしても、その他で色々必要なため
通帳からお金が消えていく日々です・・・(>_<)
