☆ サラリーマン彦兵衛 43歳 ☆ 完全リタイアを目指します ☆

Life has its ups and downs
人生、良いことも、悪いこともございます

同様に、彦兵衛にもラッキーは続きません





↑↑↑ これ、新築アパート1号の共用灯です

先週末、フラフラと、立ち寄った際、
壊れているじゃないですか!!! と、なったわけです
（やはり定期的な物件確認、重要です）

おそらくは、引越業者が壊してしまったかと
でも、悪意をもってわざと壊す人などいません
だから、彦兵衛は「広過ぎる心」で受け入れます（涙）
（黙っていたのは、イタダケませんが｡｡｡）

それよりも、入居者さんのことを第一に考えれば
早期に対応する必要がありますね〜（暗いしね）
急げ！！！　彦兵衛！！！

◇工務店へ見積依頼の上、発注
　
→取り付け工事込「9,000円」でしたが
　LED 電球は壊れていませんので
　1,000円だけ、値引いて頂き「8,000円」で発注
※10,000円程度とふんでいたので、相見積はせず

◇念のため、管理会社にも状況の報告

彦兵衛の火災保険は、免責金額30,000円
損害額8,000円のため、補償対象外ですね
（ちょっと損した気分､､､）

↓↓　彦兵衛に同情した方、応援頂ければ幸いです（笑）
　　
　


〜完全リタイアまで、残「3279日」〜

実は、2日前
新築アパート用の「土地」、無事に決裁致しました
（パチパチパチ）

売主様、仲介様、金融機関様、有難うございます!!!

工務店（戸建3棟を建築、販売予定?）への売却で
ほぼ決まっておりましたが、仲介様のご尽力により
なんとか、彦兵衛が滑り込むことが出来ました〜

売主仲介様、買主仲介様、前職時代に
上司／部下の関係だったことが大きかったですね〜
本当に、感謝しております!!!

建物スペックは「木造」「3階建て」「1K×12部屋」
現在、建築確認申請中で、5月上旬着工のイメージです



☆ 金融機関　；　第一地銀
☆ 期　　間　；　30年
☆ 金　　利　；　1.0%以内
☆ 金　　額　；　フルローン／1.0〜1.2億
★ 返済比率　；　満室時 約50%

彦兵衛ルールである、返済比率 「50%以内」 につき
ギリギリで 調整出来ましたので、一応、良かったです

が、が、が、
新築時の賃料設定（一番高いだろう賃料）において
返済比率 「50%」 ですので、余り、余裕は無いのです

現物納品（エアコン、ゴミストッカー etc）による
建築コストの削減を検討すべしと、考えてます

いずれにせよ、
彦兵衛にとって、有り難い条件にてご融資頂けました!!!
まさに、融資が「引き易い」、新築アパートのメリットですなぁ

　　





〜完全リタイアまで、残「3279日」〜

不動産投資の一号案件、
普通過ぎる分譲マンションを賃貸に出して3年

ほんの2週間前、管理会社経由で 「つ・い・に」
4月30日付の「退去連絡」が入りました｡｡｡はぁ。

そりゃー、見習い大家とはいえ
不動産投資に退去が付き物であること位、解ってます
でも、退去日が4月30日なのは、タイミングが悪過ぎますねぇ

彦兵衛よ、泣いても、わめいても、しゃーないぞ、と
どーせ、繁忙期を逃してしまったのなら
売却と賃貸の両天秤、「もう、腰を据えていこう」 と

★ 実需向けで、売却
　→ 購入価格に1.0百万円を乗せ、「39.5百万」で

★ 家賃アップで、賃貸
　→ 現状家賃に2千円を乗せ、「157千／月」で



WEB掲載「2日」、賃貸の入居申込を「3件」、Get です!!!
敷金2ヶ月、礼金2ヶ月も交渉無しです!!!
（彦兵衛のラッキーパンチ、炸裂です）

これ、ホント、絶対に、決め切らねばです。
管理会社様、ホンマ、お願いしまっせ　m(__)m

　　




〜完全リタイアまで、残「3280日」〜

彦兵衛の区分マンション、スペックです ↓↓

◇所在地は「首都圏」（東京都では無いです）
◇乗降者数は県下2〜3番目のJR駅、徒歩「4分」
◇分譲マンション、中層階、おそらく「築16年」程度
◇8年前、中古（築8年）にて購入
◇5年間利用の上、3年前より賃貸中

◆購入価格は38.5百万、諸経費込で「40.0百万」
◆借入金残高は「約15.0百万」
◆売却した場合、「約38.0〜39.0百万」
　　※取引事例より推定
◆共込家賃 「155千／月、1,860千／年」で、賃貸中

特別な特徴の無い、ふつーの中古マンション（汗）
あえて言えば、駅近ってこと位でしょうね

ちなみに、
人生において、彦兵衛が「初めて」購入した不動産で
人生において、彦兵衛が「初めて」背負った借金です



当該マンションを、不動産投資を始める「キッカケ」としたこと
彦兵衛ブログにて、ご説明通りですが
投資対象としては如何でしょうか !?

想定売却価格39.0百万を、購入価格として試算すると

★「利回り」
　＝「年間家賃 ÷ 想定売却価格」
　＝ 家賃 1.86百万／年 ÷ 想定売却価格 39.0百万
　＝ 利回り「4.77%」、無いですね｡｡｡

では、8年間所有した、残債にて試算してみると

★「残債利回り」
　＝「年間家賃 ÷ 残債（借入金残高）」
　＝ 家賃 1.86百万／年 ÷ 残債 15.0百万
　＝ 利回り「12.4%」、まずまずです

特徴の無い、ふつーの中古マンションを
ただただ、8年間の返済&繰上返済をした結果です

不動産投資とは、まさに「長期的な資産形成」ですね
（今の彦兵衛なら、繰上返済はしないけど､､､）

　　




〜完全リタイアまで、残「3280日」〜

不動産投資のバイブルといえば「金持ち父さん 貧乏父さん」
彦兵衛、一度も読んだことがありません
不動産会社主催する投資セミナーも行っておりません

特に理由はないですが、面倒臭いから（だけ）

彦兵衛は本業で、商業不動産に従事していることもあり
超、基本的なことは、理解していたことが大きいかも

あと、不動産の「税務・会計」に関する本
数冊、斜め読みして「えいっ」と始めたのが実態
（本当にやばいヤツなんです、彦兵衛さんは）



って、ベタな「始め方」ですな、彦兵衛｡｡｡
実は、これには、非常に「浅い理由」があるんです

不動産投資を彦兵衛 妻から「反対させない」ためなんです

※反対されていたわけでは無いです、
　反対させないため、なんです
＜ムキになって、力説の彦兵衛＞

もう少し説明すると、不動産投資をするために
わざわざ戸建を購入して、住んでいた区分を賃貸に出したのです

※戸建てが欲しくて、購入したのではなく
　区分を賃貸に出すべく、戸建を購入したのです
＜ムキになって、力説の彦兵衛 2＞

彦兵衛 妻 より、反対されていたわけではないのに

☆わざわざ、戸建を購入
☆一棟物をやりたいのに、区分マンションから開始

もう、時間もお金も無駄、「遠回りの極み」です（笑）

　　

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〜完全リタイアまで、残「3281日」〜

本日時点における、「彦兵衛の関心事」脳内シェア ↓↓↓



そうなんです、
脳内シェア25%の筆頭株主は「不動産」!!!
大丈夫かと、彦兵衛自身、心配になります｡｡｡

1日当たり 「6時間」、1年当たりなら 「3ヶ月間」
彦兵衛、ほぼ、不動産中毒者です｡｡｡



★本業は「商業不動産」
　→彦兵衛、一度転職しております
　　が、不動産関連の業務に従事して、10年選手です

★副業は「不動産投資」
　→不動産投資を開始して、まだ3年の新人
　　弱小で、貧弱な、「見習い大家」、修行中です



公開ってほどのレベルにならない、合計たった16部屋
おいおい、後悔レベルの公開だぞ、彦兵衛よ・・・

✓ 彦兵衛の家　　／ 戸建
✓ 区分マンション／ １部屋（3LDK）
✓ 新築アパート　／ １棟　（1K×15部屋）
✓ 土地　　　　　／ 新築アパート、建築予定

なお、借入金を「返済済」の不動産はございません
（キッパリ）

　　

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〜完全リタイアまで、残「3282日」〜

彦兵衛にとっては不要なものが
どこかの、誰かにとっては、必要なものだったりする
（良いことしてるぞ、彦兵衛〜）
しかもその行為で、お金に替わる「快感」、気持ち良い

でも、でも、不用品なんて割と直ぐ、無くなるのです
さて、「彦兵衛よ、どーする !?」と、なったわけです

【利益総額】＝【販売点数】×【一点当たり利益】 ←当たり前が、過ぎますよ

活動可能な時間の’’ほぼ全て''を、会社に支配されている彦兵衛
点数を稼ぐ戦術は、初めから有りえない選択肢

ならば、
一点当たり利益の「最大化」を図るしかないぞっ、と、なったわけです



参入障壁が低いヤフオク（＝誰でも参加出来る＝ライバルが多い ）
生存していくため、価格競争に巻き込まれないため
彦兵衛が注意していること、たったの「3つ」だけです

◆出品カテゴリーは「メンズ」、というより、レディスは扱わない
　　　
　→レディスのトレンドは早過ぎ､､､
　　　　
　　且つ、レディスの出品総数、メンズの2.0倍程度
　　トレンド落ち商品の価格競争、間違い無し

◆ヤフオク出品単価は「5,000円以上」

　→100円でも、100,000円でも、基本的な作業量は「同じ」です
　　なら、出来得る限り、出品単価を上げた方が楽チン
　　　　
　　もちろん、一定の購買ボリューム群も必要なわけで
　　彦兵衛が落ち着いた単価レンジは「5,000〜50,000円」
　　（コアレンジは15,000〜35,000円ですかね）
　　　　
◆購入価格の「1.5倍以上」で売れる希少性を有する

　→販売点数を稼がず、それなりにまったりやるなら
　　販売単価を上げると共に、利益率にもこだわりたい

　　希少性なんて、入手困難に思えちゃうけど
　　全くもって、どこでも、普通に購入可能です
　　「〇〇限定、〇〇別注」を切り口に、仕入れすれば
　　まずまず、間違い無いです

もう 10年以上、基本スタンスは変えていない彦兵衛、The 思考停止中!!!
それなりですが、それなりでしか無い､､､（それでも、それなりにはなります、笑）

次回は、ここ数年、彦兵衛が絶賛ハマッている「不動産投資」について〜

　　
　


〜完全リタイアまで、残「3283日」〜

彦兵衛マザーに「ヤフオク」の存在を聞いたところまで
前回、ご説明致しましたね

ものは試しで、彦兵衛マザーのアドバイス通り
なんとか、引越荷物 （＝大量のダンボール）を解いて
探り探り、出品をしてみたんです
すると、まぁ、これが良く売れたんです ←15年前の話です、ちなみに

そこから、一気に、前のめりモードです
（単純過ぎるぜぇぇぇい、彦兵衛）

兎にも角にも、片っ端から不用品を出品
彦兵衛の不用品を処分した後、家中の不用品を処分（笑）

ホント、当時の「ヤフオク」は超牧歌的
あまり、セミプロの少ない、良い時代でした



一通り、不用品を処分してみると

✓ 不用品が「それなり」お金になった
✓ 家中がスッキリとした

貯金「0円」から、「50万程度」へ大出世（ニヤリ）
一時期は、彦兵衛自身の「着る服」が無い位
徹底的に、処分し過ぎました｡｡｡（大馬鹿者です）

あれから15年、仕事が忙しい時期、気分が乗らない時
決してずーーっと、やり続けてきたわけではないです
が、マイペースに、「ヤフオク」と関わり続けてます
↑ 彦兵衛 妻との関係より長い（汗）



◇「365日 × 24時間 × 文句も言わず」、営業し続ける
　 彦兵衛が爆睡中でも、トイレにこもっていても、

◇「一人だけ」、欲しい人が存在すれば、成立し得る

ネットバンクが、さほど普及していない時代
毎日のように、通帳記帳をしていた記憶が､､､懐かしい

　　　
　　


〜完全リタイアまで、残「3283日」〜

もう15年も前の話です｡｡｡

☆彦兵衛、25歳、就職して3年目
　休みも少なく、給料も少ない、笑えない暗黒時代
☆その上、貯金は脅威の「0円!!!」
　正確には「0〜10万円前後」をフラフラ、泣けます

このままじゃ、マズイって、思ったんだと思います（15年も前なんで、良く覚えて無いっす）

20歳で、初めて一人暮らしを始めて5年
久しぶりに、実家へ舞い戻った彦兵衛
ごくごく自然に「実家パワー」、再認識したのです!!!

　✓ 家賃がかからない
　✓ 食費がかからない
　✓ 車の維持費がかからない

一定額は、彦兵衛マザーへ支払っておりましたが
車を処分したこともあり、一気に、身軽になったのです

本能的に「固定費削減」の必要性を感じてたのでしょう
（偉いぞ!!!　凄いぞ!!!　彦兵衛だぞ!!!）

で、で、大量の引越荷物と格闘している時
ふっと、思ったんです



大量の荷物を片付けるの面倒だ｡｡｡（てか、絶対無理）
そもそも、使っていないものも多いし
車みたいに「処分出来る仕組み」があれば便利なのに、と

無理なものは、無理なわけで、
ダンボールに囲まれた生活をすること、数週間

彦兵衛マザーより、早く片付けるように怒られた後
なんと、「ヤフオクの存在」を教えて貰うのです!!!

サンキュー彦兵衛マザー!!!
産んでくれたことの次の次の次 ?に、感謝してます m(__)m

　　　
　　


〜完全リタイアまで、残「3284日」〜

完全リタイアするため掲げた目標、金融資産「1億円」
彦兵衛よ、さてさて、どうしたのものか｡｡｡

【�@】収入を増やす
【�A】支出を減らす

大きく分別すると、上記2つを追求する以外ありません
どこまでも、当然ですよね｡｡｡

彦兵衛プロフィールにも書きましたが
彦兵衛は、「【�A】支出を減らす」が不得手なんです
特に、節約って響きは、どーーーも苦手
（本気で、リタイアする気あるのかって話ですが､､､）



ではでは、どーするか
実行すべき「アクションプラン」をイメージしました

◇ 本業の「給与」所得を増やす　
　⇒リタイアを目指しているのに矛盾するので、却下

◇本業「以外」の所得を増やす
　⇒ オークション　で、こつこつ
　⇒ 不動産投資　　で、こつこつ
　⇒ 株式投資&FX　で、こつこつ
　⇒ 宝くじ　　　　で、ニンマリ

どー考えても、何度考えても、
こつこつと、積み上げていく以外の方法は無いんです（宝くじ以外は､､､）

限られた時間で、必ず、完全リタイアするためにも
リタイア後の長い人生を生き抜くことを考えても
「【�A】支出を減らす」ことも、真剣に取り組みます!!!

　　　




〜完全リタイアまで、残「3284日」〜