地方・ファミリータイプ不動産投資（日々の戦果）

さいたま市内

今日はさいたま市へ

大宮、浦和を中心に、東京へのアクセスもよい街です。

人がたくさんいますね～。

まずは銀行系不動産会社へ突撃。

探している条件をお伝えして、色々と物件をご紹介いただけるよう依頼。

早速、実家近くのアパートをご紹介頂きましたが、

1,000万円前半で高利回りでしたが、需要が薄いエリアなのでお断りしました。

今後に期待です。

その後、以前からお付き合いのある別の不動産会社へ。

おすすめの物件を見てきました。

がしかし・・・、なかなか出物はありません。

築年数が経過しすぎているとか、建築基準法違反など、

融資の付きづらい物件ばかりです。

いつものごとく、今回は転進しました

明日はマン管・管業の勉強します！

投稿者：社長Ｑ２｜20:43 ｜二戸目購入作戦

2009年10月31日

今日も帰りに見てきました。

今日も会社帰りに内覧。

先日みてきた団地物件の別のお部屋です

メンテナンスが行き届いていて、なかなか良さそうな物件でした。

クロス交換程度ですぐ貸出せそうです。

（しいて言えば、エレベータがないとこが欠点）

土日に改めて見に行きます。問題なければ買付証明を入れるかも。

明日は朝から埼玉方面に遠征です。

知り合いの不動産屋さんから新着物件の連絡を頂きました。

職場の先輩と突撃してきます

投稿者：社長Ｑ２｜01:22 ｜二戸目購入作戦

2009年10月25日

相変わらずの物件収集

面白い物件を求め、今日も不動産会社へ飛び込み。

区分所有、関東、JRターミナル駅徒歩10分以内

築約20年のファミリータイプ。

現在8万円で賃貸中とのこと。

管理費・修繕積立金併せて約1.5万円。

お値段は500万円台。（あとは指値次第）

グロスで約15%。まずまずでしょうか。

少なくともこの地域であればこのくらいの利回りは欲しいかな。

周辺相場を確認すると、この築年数の2LDK～3DKで７万円前後。

外観もまずまずです。それなりに手入れもされています。住人さんも多いです。

思い切った指値が通ればいいのかなと思いました。

都心のワンルームよりは面白いと思います。

投稿者：社長Ｑ２｜09:10 ｜二戸目購入作戦

2009年10月23日

友人宅訪問

ただいま帰宅

今日はお金持ちの友人のお宅へお邪魔して来ました。

友人宅では、JR駅徒歩10分の立地に1Kアパート3棟・12室を所有しているのですが、

この不景気で6室空室中とのこと。

どうすれば空室率を改善できるか相談を持ちかけられました。

まずは、なぜお客さんが入らないのか、素人なりに分析してみました。

①当地域の現在の空室率は約３割と大変厳しい環境

②そもそも、当地域は1Kの需要が少ない（近隣に大学・企業等の施設なし）

③現在の家賃設定は約5万円。周辺相場と比べて6千円程度高い

④物件自体は外装リフォームをかけており、大変綺麗だが、
　標準装備されている家具が好みの分かれるものである（若干渋い）

てっとり早い対策としては、家賃の減額と管理会社の見直しかな思いました

（月並みですが・・・）

当物件に他の物件に勝る強みがあればよいのですが、

現状ではなかなか見出すことができません。

見たところ、建物の構造的にメゾネットタイプへのリフォームが容易そうなので、

将来的には検討が必要かもしれません。

ひとまず、もう少し今の賃料で様子を見守ると仰っていました。

たられば論ではありますが、

明らかに建築前のマーケティング調査が不足していたのかなと

正直思いました。（ここでしか言えませんが・・・）

よく地域の特性を理解し、そもそも賃貸需要がある場所なのかどうかを見極め、

どのタイプの間取りを建築すべきかをしっかりと検討しなかったからこそ、

このような事態が生じてしまうのだと思います。

これまた月並みな話ですが、賃貸経営で失敗する人のほとんどは、

おそらくこの部分の見極めに失敗しているのでしょう

今回はマーケティング調査の重要性を改めて感じました。

投稿者：社長Ｑ２｜23:05 ｜四方山

2009年10月21日

任意売却②

昨日は我が家の物件調査団（１号・２号）が、現地を調査してきました。

調査報告によると、

古い戸建が立ち並ぶ住宅街ですが、乗降客数は多そうです。

業者さんの説明のとおり、家賃設定も10万～12万程度で問題なさそうとのこと。

ただし、気になる点がいくつかあり、

①川幅の狭い河川が付近を流れており、豪雨の際は周辺が浸水する可能性がある。

②駅から当物件まで坂が多い。また、当物件は周辺で一番低い場所に立地している。

③駐車できると考えていたスペースが予想以上に狭く、駐車できなそう。

特に①、②はちょっと厳しいですね。

物件購入後、20年～30年がんばってもらって、その後売却

というシナリオを考えていたのですが、

浸水等のリスクがあると、途中、予想外の修繕・清掃費が生じる可能性があります。

また、売却する際も、周辺相場と比べて安い金額になるでしょう。

ひとまず事実確認のために、

これまでの水害被害の履歴を調べてもらうことにしました。

当物件の地域で被害が発生していなければ良いのですが・・・。

値段は非常に魅力なのですが、水害リスクがとれるほどの資本はないので、

結果次第で転進です。

お宝物件の発掘はなかなか容易ではありません。

投稿者：社長Ｑ２｜15:09 ｜二戸目購入作戦

2009年10月20日

任売物件①　

昨日業者から紹介された任売物件、本日早速確認してきました

案外いいかもしれません。

建物は平成築で雰囲気が良く、リフォームの必要もなさそう。

間取りも悪くありません。

利回りも、首都圏都市部の戸建としては上々の10%以上は確保できそうです。

周辺相場等から色々計算してみると、販売価格は実質土地代のみの値段なので、

お買い得感があります

土地面積が狭い、駐車スペースがやや狭いなど

もちろん欠点もありますが、、、それを含めても「買い」かも。

見ている時は、特段乗り気ではなかったのですが、

帰り道、冷静に考えてみると、次第に掘り出し物だなぁと思うようになりました。

真剣に購入を検討してみたいと思います

あとは部屋の状況と融資次第かな。

投稿者：社長Ｑ２｜00:55 ｜二戸目購入作戦

2009年10月19日

任売物件の紹介　タワーマンション

業者さんから任売物件の紹介を頂きました。

埼玉県のとあるターミナル駅から一駅の徒歩10分以内の戸建です

想定家賃は9万～10万程度で、需要のありそうなエリアではあるのですが、

利回り的にもう少しディスカウントしてもらわないと

手が出ないなぁという印象です。というかお金が無いので手が出せません。

百聞は一見にしかず。いっぺん見てこようと思います

さて、この休み中に友人が投資目的で購入したタワーマンションを見てきました

1LDKの58平米で想定家賃は17万円～18万円とのこと。高いですね～。

ただし物件価格も２千万円後半と良い値段です。

私のような貧乏人にはちょっと旨みが足りないかな。

投稿者：社長Ｑ２｜10:11 ｜二戸目購入作戦

2009年10月17日

HDD復旧作業失敗　物件情報収集　友人家からの相談

今日は壊れたパソコンからハードディスクを取り出し、

ハードディスクケースに入れてデータの吸い上げを試みる・・・。

・・・

・・・

開けない

復旧ソフトを色々試したものの、やはり駄目。悲しい・・・。

やむをえない、現実に立ち向かおう

気を取り直して、新型機を使って不動産会社へメールを送信

来週は時間をとって物件めぐりに行って参ります。

さて、友人のご家族よりこんな私へアパート運営の相談が・・・。

不動産好きの奴がいると友人がご家族へ吹き込んだようです。

友人家はJR駅徒歩10分の住宅地に1Kアパートを３棟12室を所有しているのですが、

不景気の折、5部屋空いてしまいお困りとのこと。

home's家賃相場をみると、当物件周辺も同じような状況のようで、

この１年間の間に家賃相場が1万円程度ガクッと下がっています。

アウェーの風です

私に何ができるのかはわかりませんが、

とりあえず来週あたりお邪魔してこようと思います。

今日は5時起きでディズニーに行きます。つらい・・・。

投稿者：社長Ｑ２｜01:40 ｜四方山

2009年10月16日

パソコン壊れる

愛機が壊れました・・・。

いつものとおりネットを見ていると突然黒画面になり、「OS Missingの文字がでてきてそのまま逝ってしまいました。

リカバリはできそうなのですが、中身のデータはすべて消えてしますようです・・・。

とほほ・・・。

そんな時に、「新しいPC買っちゃえ」との悪魔の声が聞こえてまいりました。

・・・

・・・

新しいPC買っちゃいました！！

Core2duoの2.53GHz、メモリ4GB、グラフィックボードはGeforceなのでまあまあかな。

お値段は￥95,000でした。

投稿者：社長Ｑ２｜01:55 ｜四方山

2009年10月13日

【関東郊外の賃貸事情】その２・・・栃木県那須塩原市

2件目購入に向けて、さまざまな不動産会社と情報交換をする中で、

その土地の土地柄や賃貸需要についてヒアリングした結果を紹介するコーナー、

「関東郊外の賃貸事情」。

第2回目は栃木県那須塩原市です。

サイトで物件検索をしていると、よく那須塩原市の格安アパートを目にすることがありませんか？

【那須塩原市の基本情報】
wikipedia：http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%82%A3%E9%A0%88%E5%A1%A9%E5%8E%9F%E5%B8%82
home's家賃相場：http://yachin.homes.co.jp/city_detail/ad11=9/addr1=9213/tk=3/room_grp=3/

宇都宮から北へ約50km、人口約11万人の栃木県北部最大の都市です。

市内には西那須野、那須塩原（新幹線停車駅）、黒磯の3つの駅を擁します。

【賃貸需要のあるエリア】
地元不動産会社へのヒアリングによると、まず賃貸需要という面での駅力を比較すると、

西那須野＞那須塩原＞黒磯

の順とのことでした。

①西那須野駅周辺の国道4号線沿いには、郊外店が多数進出しており、

駅周辺には、分譲マンションも何件か建築されるなど、県北の中では活気のある街のようです。

（自民党の某大物議員（息子さんは離党しましたが）のお膝元ということも関係しているようです・・・）

この地域で働く若者は、西那須野エリアやお隣の大田原市の物件を求める傾向が強いとのことでした。

（大田原市についても色々と状況を聞くことができたので、後日レポートしたいと思います。）

②那須塩原駅は、新幹線停車駅ではありますが、まだ開発がすすんでおらず、

町並みはまだ閑散としています。

しかし、駅前には賃貸マンションが何戸か建築されているのですが、

大田原市の某医療系大学の先生や、県北の工業団地の社員の需要があるようで、

このエリアとしては高めの賃料となっているとのこと。

（最上階の部屋は、間取も大きいようですが家賃は10万以上（入居中）とのこと。ちょっとビックリ！）

③黒磯駅周辺については、旧来の住宅地で、

アパートを借りて暮らすというよりも、一戸建を建てて住むという持ち家志向の高いエリアのようです。

新規のアパート供給は少なく、築10年以上の物件が中心とのことでした。

（サイトでよくある那須塩原市の収益物件は、黒磯エリアのものが多いようです。）

【人気の間取り】
1DK～3DKが中心で、駅近物件の場合でも、駐車場が無いとまず入居は見込めないようです。

1Kタイプについては、

ブリジストンをはじめ工業団地や宇都宮共和大学など、需要スポットが無いわけではないようですが、

現在のところは供給過多という感じのようです。

逆に、リビングを確保した物件や、3LDK以上の物件というのは中々出てこないようです。

ねらい目かもしれません。

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というわけで、今回は那須塩原市を取りあげて見ました。

栃木県の、それも那須地方ということで、一見賃貸需要なんてものは無いように見えますが、

百聞は一見しかず、場所を選べばそれなりの需要が見込めることがわかりました。

西那須野エリアで低価格・高利回りの物件が出てきたら面白いかもしれませんね。

投稿者：社長Ｑ２｜00:19 ｜関東郊外の賃貸事情

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