2009年12月07日
管理業務主任者
管理業務主任者の試験が終わりました
マンション管理士と同じで、馴染みの薄い設備関係は派手に落としてしまいましたが、
区分所有法や標準管理規約、マンション管理適正化法で挽回できたので、
なんとか合格ラインに達していそうです
合格発表は1/22。それまではドキドキです。
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管理業務主任者の試験が終わりました
マンション管理士と同じで、馴染みの薄い設備関係は派手に落としてしまいましたが、
区分所有法や標準管理規約、マンション管理適正化法で挽回できたので、
なんとか合格ラインに達していそうです
合格発表は1/22。それまではドキドキです。
2009年11月30日
マン管＆管理業務
久々の更新です
マンション管理士の試験を受けてきました。
結果は・・・残念ながら合格ラインには達しませんでした
民法・区分所有法関連やマンション管理適正化法とかの問題は
まずまず正解していたのですが、
建築基準法や設備関係の問題にまったく歯がたちませんでした。
点数的にはおそらく半分くらいでしょう・・・。
来週は管理業務主任者の試験です。
こちらはなんとか合格したいです
2009年11月25日
穴吹工務店 サーパスマンション 会社更生法申請の影響は
昨日に引き続き、穴吹の話題です。
知人・親類にもサーパスマンションを購入した人が結構いて、ひと事ではありません。
今回の出来事が我々エンドユーザに与える影響について考えてみました。
【契約前】
◎購入申込金
契約前の購入申込金は手付金等としてみなされないので、
保全等の措置もなく、返還が難しい可能性があります。
→返還請求が必要？（消費者生活センターや宅建協会に相談）
【契約後かつ引渡し前】
◎購入申込金
契約後は購入申込金は手付金等として取り扱われるため、
手付金保全措置がとられており、かつ、引渡しが不能となった場合、
手付金とともに保証機関から返還されることになると思います。
◎手付金
手付金等保全措置がとられていて、なおかつ引渡しが出来なくなった場合は
保証機関から返金されることになります。
（※）参考までに・・
http://profile.allabout.co.jp/ask/column_detail.php/3460
→ただし、工事中止など、あくまで引渡しが出来なくなった場合なので、
会社更生法を申請したからすぐ返還してよというのは出来ません。
◎引渡し日
今後、管財人がどう処分するかの判断を待つことになります。
予定日よりも延期となるのは必至でしょう。
（引渡し直前でも、すぐに引渡しとならない可能性があります）
どれくらい延期になるかはケースバイケースです。
【引渡し後】
◎瑕疵担保責任
（引渡しが本年10月以降）
10月以降に引渡された物件については、「住宅瑕疵担保履行法」の対象となります。
http://www.isize.jutakujoho.jp/edit/msnews/091007/index.html
（引渡しが本年10月以前）
民事再生法を申請したのち、事業再生が困難と判断された場合は、
履行されない場合があります。
施工会社が売主と異なる場合は、まだ相談の余地があると思いますが、
共倒れとなると大変です。
今後の動向を注視しつつ、専門家の助言を受けながら、
管理組合の中で相談が必要です。
◎アフターサービス
アフターサービスは売主・買主間の契約に基づくものなので、
倒産したとなると、サービスを受けられなくなります。
ただし、売主側が今後も事業を継続するということになれば、
再生後の売主や支援会社から同様のサービスを受けられる可能性があります。
（管理会社が売主の系列である場合はそちらで引き継ぐケースもあるかも）
◎管理
管理会社が別会社であれば、問題なく継続されますが、
管理会社が売主の系列会社である場合、今後の事業再生次第で、
なんらかの動き（管理会社の清算等）があるやもしれません。
その場合は、別の管理会社へ管理を依頼することになります。
また、分譲中のマンションの場合、
未入居分の毎月の管理費や修繕積立金が売主から入らなくなります。
再生計画の目途がたつまでは、新規の営業活動が出来なくなると思いますので、
未入居分については、その補填等を管理組合内で検討する必要があります。
まずは管理会社とやりとりを密にして、
理事会等で今後の対応について協議するのが良いと思います。
◎その他
・倒産による風評により、当該マンションの売買相場が下落するリスクがある
・売主が提供する家賃保証サービスについては、打ち切りのリスクがある
以上です。怪しいところはどうぞご指摘下さい。
ひとまず不明な点については、
契約にかかる相談事 → 国民生活センター等
入居後の管理等についての相談事 → 高層住宅管理業協会等
上記へ確認しながら進めていくのが良いと思います。
今回の教訓としては、
新築物件を購入する際には、質の良いものを探すということに加えて、
売主の体力の見極めも重要だということでしょうか。
2009年11月24日
穴吹工務店 会社更生法申請
サーパスでおなじみの穴吹工務店が事実上の倒産です。
私のホームグラウンドである北関東には、
サーパスマンションが数多く建設されております
管理会社（穴吹コミュニティ）は今回、民再法の申請をしていないため、
日常の管理については今のところ問題ないと思いますが、
今後影響が出るとすれば、瑕疵担保やアフターサービス、将来の修繕や、
家賃保証システムあたりでしょうか。
売主と施工主（他会社の場合あり）が今回のように一気に飛んでしまうと、
ちょっとやっかいですね。
家賃保証も穴吹自身のサービスだったようですのでどうなるのでしょうか。
もっとも今回は破産ではないことと、ある程度の規模の会社なので、
他会社の支援が入ると思いますので、最悪なケースには陥らない気がしますが、
しばらく注視が必要です
2009年11月24日
風邪
風邪をひいてしまいました。
もうすぐ試験なのに、勉強する気がおきません。
今日は一日家でぐうたらしておりました。
そんな中、ネットで物件調査をしておりましたが、
最近の傾向でしょうか、築浅物件がなかなか出てきてませんね。
出てきてもすぐ決まってしまいます。
目につくのは、築15年～20年の修繕や大幅な内装リフォームが必要な物件で
その割には家賃がとりにくい物件ばかり。
本当に良い物件は、ネットに出てくる前に決まってしまうのですね。
やはり、足繁く不動産会社に通うことが良い物件にめぐり合う一番の方法でしょうか。
2009年11月22日
マン管1週間前
マン管試験まであと１週間。
実質、この一週間が勝負です。追い込みです。
区分所有法や管理適正化法、標準管理規約、会計あたりは何とかなりそうですが、
ネックは設備の問題・・・。
毎年、なんじゃこりゃって感じの問題が出ます。
たとえば、建物の調査に使われるハンマー。
テストハンマーやパールハンマーは、「タイルの浮きの診断」に。
シュミットハンマーは、「コンクリートの圧縮強度の測定」に、
それぞれ使われるそうです・・・。
へぇ～そうなんだって感じです・・・。わからん。
明日も問題演習がんばります。
2009年11月11日
夜な夜なメール
不動産会社の営業さんへの返信メールを書いていたら
もうこんな時間です〓
最近不動産会社から、新規物件の案内が山のように入ってきます。
電話、ＦＡＸ、メール。帰宅後はご飯を食べながらチェック作業です
良い物件だけど予算が合わなかったり、はたまたその逆だったり、
なかなか出物には巡り会えませんが、
それでも物件情報をみるのは非常に楽しいですね。
これからマン管の勉強です。いつ眠れることやら・・・。
2009年11月09日
再びさいたま市内
先輩のお付き合いで再びさいたま市へ。
今回は区分所有の任売物件とのこと
ＪＲ駅から徒歩10分圏内（新宿まで30分）の平成築ファミリー向け物件で、
内装のリフォームが必要ですが、まずまず良さそうな物件でした。
家賃相場は10万円前後で表面利回り約9%。
個人的にはもう少し安くならないと投資として面白くないと思いましたが、
外観がきれいなのと、相場よりも2～300万円安い価格という点に
先輩は魅かれたようです。確かに割安でよい物件だと思います。
おそらく買付を入れるような気がします
任売物件は、債権者との相談で売り出し価格がほぼfixされているので、
指値が難しいのがデメリットですね。
（もちろん、周辺相場より少々安く、新鮮な物件であるというメリットはありますが・・・）
任売物件がすべて「お買い得」かというと、そうでは無い気がします。
2009年11月01日
マンション管理士の勉強 団地
今日は一日マンション管理士・管理業務主任者試験の勉強
先月末から学校に通って勉強しています。
今年の目標はひとまず管業合格。
マン管は結構問題の難易度が高いです（特に設備系）。
勉強を進めていくと、
管理組合のしくみや、管理規約の内容、
そのバッググラウンドにある区分所有法、管理適正化法などなど、
今まで、？と思っていたことが少しづつ紐解けていき楽しいです
一ヶ月間での詰め込み学習なので今年の合格は難しいとは思いますが、
試験後も引き続き勉強を進めて行きたいと思います。
さて、週明けはまた団地を見てこようと思います。
今回は私ではなく父が購入します。
2009年10月23日
友人宅訪問
ただいま帰宅
今日はお金持ちの友人のお宅へお邪魔して来ました。
友人宅では、JR駅徒歩10分の立地に1Kアパート3棟・12室を所有しているのですが、
この不景気で6室空室中とのこと。
どうすれば空室率を改善できるか相談を持ちかけられました。
まずは、なぜお客さんが入らないのか、素人なりに分析してみました。
①当地域の現在の空室率は約３割と大変厳しい環境
②そもそも、当地域は1Kの需要が少ない（近隣に大学・企業等の施設なし）
③現在の家賃設定は約5万円。周辺相場と比べて6千円程度高い
④物件自体は外装リフォームをかけており、大変綺麗だが、
標準装備されている家具が好みの分かれるものである（若干渋い）
てっとり早い対策としては、家賃の減額と管理会社の見直しかな思いました
（月並みですが・・・）
当物件に他の物件に勝る強みがあればよいのですが、
現状ではなかなか見出すことができません。
見たところ、建物の構造的にメゾネットタイプへのリフォームが容易そうなので、
将来的には検討が必要かもしれません。
ひとまず、もう少し今の賃料で様子を見守ると仰っていました。
たられば論ではありますが、
明らかに建築前のマーケティング調査が不足していたのかなと
正直思いました。（ここでしか言えませんが・・・）
よく地域の特性を理解し、そもそも賃貸需要がある場所なのかどうかを見極め、
どのタイプの間取りを建築すべきかをしっかりと検討しなかったからこそ、
このような事態が生じてしまうのだと思います。
これまた月並みな話ですが、賃貸経営で失敗する人のほとんどは、
おそらくこの部分の見極めに失敗しているのでしょう
今回はマーケティング調査の重要性を改めて感じました。
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