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彦兵衛です
3連休の中日、家でゴロゴロでした
(明日は、休日出勤だけど、、、)
アパート2号は、空室になる予定だから
マイソク作成の上
客付会社へメール+電話にて、営業済
手土産持参の訪問( ≒ 土下座営業)
退去日の直前でいいかな、って感じ
で、休日だから、なんとなく
アパート1号・2号の「建築コスト」を比較
ちなみに、彦兵衛の不動産投資は
土地を探して、地場の工務店へ発注するスタイル
(アパート1号・2号、別の工務店です)
〈 アパート 1号 〉
・建築費用:76,000千
・部屋数 :15部屋(@5,067千)
・居室面積:310u (@ 245千)
〈 アパート 2号 〉
・建築費用:58,000千
・部屋数 :12部屋(@4,833千)
・居室面積:230u (@ 176千)
1号は、オートロック
2号は、追炊機能&宅配ボックス 等々
ちょっとした違いはあれど
1号よりは、2号の方がコツを掴んだ感じ
(=捨てるべき箇所が解った
との表現が、近いかもですね)
次の投資では(まぁ、あるとすれば)
一部屋辺り「@4,500千」を、目指したいですね〜
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〜 完全リタイアまで、残「2748日」〜
2018年09月23日
退去通知ざんすよ
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彦兵衛です
アパート2号で、退去通知です
10月20日に退去だとさ、、、(汗)
先日、満室復帰したけど
9月中はフリーレント
すなわち、満室期間は「20日間」だけ(笑)
埋めては、退去。。。(困ったものです)
本業の商業不動産においても
約定外の「減額」「退去」は日常茶飯事
協議がまとまらず
「係争」になることも、それなりに
ゆえ、そこら辺りの耐性はある方
それでも
退去連絡は、イヤなものですね。。。
早期客付けにむけ、明日から稼働かね〜
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10月20日に退去だとさ、、、(汗)
先日、満室復帰したけど
9月中はフリーレント
すなわち、満室期間は「20日間」だけ(笑)
埋めては、退去。。。(困ったものです)
本業の商業不動産においても
約定外の「減額」「退去」は日常茶飯事
協議がまとまらず
「係争」になることも、それなりに
ゆえ、そこら辺りの耐性はある方
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2018年09月14日
午後休を使って、税理士事務所
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彦兵衛です
午後休を取得して、不動産活動です
とはいえ
領収書を税理士さんへ、手渡しただけ
税理士さんと
今後のビジョン共有
節税相談なんかも、一切無し(笑)
ただただ
領収書整理・確定申告代行だけ依頼してます
(たまに、相談はするけど)
彦兵衛自身の意思で
格安な業務委託内容を選択したって状況
恐らく、間違った判断でしょう
けど、良いんです(笑)
そもそも、すべきこと、自身で決めたいし
それ以前に、その税理士さん
不動産投資に、懐疑的な方なので。。。(笑)
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〜 完全リタイアまで、残「2757日」〜
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とはいえ
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税理士さんと
今後のビジョン共有
節税相談なんかも、一切無し(笑)
ただただ
領収書整理・確定申告代行だけ依頼してます
(たまに、相談はするけど)
彦兵衛自身の意思で
格安な業務委託内容を選択したって状況
恐らく、間違った判断でしょう
けど、良いんです(笑)
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〜 完全リタイアまで、残「2757日」〜
2018年09月05日
入替コスト、高いぜよ
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彦兵衛です
アパート2号での退去に伴う、入替
負担したコスト、一応、整理しておきます
◆ 前賃借人違約金:賃料 +1.0ヶ月
◆ 新賃借人礼金 :賃料 +0.5ヶ月
◆ 原状回復費用 :賃料 ▲0.0ヶ月
◆ 空室期間 :賃料 ▲0.5ヶ月
◆ フリーレント :賃料 ▲1.0ヶ月
◆ 広告料 :賃料 ▲1.0ヶ月 k
★ 合計 :賃料 ▲1.0ヶ月相当
前賃借人と契約において
短期解約の「違約金設定」をしていた点は大きいです
(今後も、出来得る限り、交渉すべしですね〜)
ですが、、、
賃料「1.0ヶ月」相当額で、済んだのは
あくまで、築「1年以内」だったからに過ぎませんよね。。。
時間の経過とともに
入替コストは、下記イメージになると思ってます
◆ 前賃借人違約金:賃料 +0.0ヶ月
◆ 新賃借人礼金 :賃料 +0.0ヶ月
◆ 原状回復費用 :賃料 ▲2.0ヶ月
◆ 空室期間 :賃料 ▲2.0ヶ月
◆ フリーレント :賃料 ▲1.0ヶ月
◆ 広告料 :賃料 ▲2.0ヶ月 k
★ 合計 :賃料 ▲7.0ヶ月相当
んんん、、、まじっすか。。。
激しく、高額な、コストがかかるってことです
想定ですが
賃料「6.0〜8.0ヶ月」相当額、かかってきそうです
・賃料 50,000円なら、300,000〜400,000円
・賃料 60,000円なら、360,000〜480,000円
いかに、長く住んでもらえるか
いかに、ダウンタイムを最少化できるか
当然ですが、これが賃貸経営のポイントですね
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〜 完全リタイアまで、残「2766日」〜
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アパート2号での退去に伴う、入替
負担したコスト、一応、整理しておきます
◆ 前賃借人違約金:賃料 +1.0ヶ月
◆ 新賃借人礼金 :賃料 +0.5ヶ月
◆ 原状回復費用 :賃料 ▲0.0ヶ月
◆ 空室期間 :賃料 ▲0.5ヶ月
◆ フリーレント :賃料 ▲1.0ヶ月
◆ 広告料 :賃料 ▲1.0ヶ月 k
★ 合計 :賃料 ▲1.0ヶ月相当
前賃借人と契約において
短期解約の「違約金設定」をしていた点は大きいです
(今後も、出来得る限り、交渉すべしですね〜)
ですが、、、
賃料「1.0ヶ月」相当額で、済んだのは
あくまで、築「1年以内」だったからに過ぎませんよね。。。
時間の経過とともに
入替コストは、下記イメージになると思ってます
◆ 前賃借人違約金:賃料 +0.0ヶ月
◆ 新賃借人礼金 :賃料 +0.0ヶ月
◆ 原状回復費用 :賃料 ▲2.0ヶ月
◆ 空室期間 :賃料 ▲2.0ヶ月
◆ フリーレント :賃料 ▲1.0ヶ月
◆ 広告料 :賃料 ▲2.0ヶ月 k
★ 合計 :賃料 ▲7.0ヶ月相当
んんん、、、まじっすか。。。
激しく、高額な、コストがかかるってことです
想定ですが
賃料「6.0〜8.0ヶ月」相当額、かかってきそうです
・賃料 50,000円なら、300,000〜400,000円
・賃料 60,000円なら、360,000〜480,000円
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〜 完全リタイアまで、残「2766日」〜
2018年09月02日
満室復帰と、原状回復負担金
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彦兵衛です
アパート2号の空室ですが
無事に契約金着金、入居者が正式決定です!!!
これで、満室復帰です〜
でも、フリーレント 1ヶ月ゆえ
賃料発生は 10月1日と、ちょっと先
それまでに、退去連絡が来ないこと
ただただ、願うばかりですね。。。(笑)
で、新入居者に対する
室内の引渡状況、下記の通りなんです
【@】専門業者によるクリーニング
【A】玄関/クッションフロア:シミ
【B】居室/フローリング :ヘコミ 2箇所
新入居者が、退去(明渡)する際
原状回復範囲から、【A】【B】を除外することを条件に
入居時は【A】【B】を修繕せずに、そのまま引渡し
工事「無し」だから、クリーニング後
直ぐに、引渡し出来るので、良かったです!!!
かつ
前賃借人から、「原状回復負担金」を受領したので
将来の原状回復、当該負担金にて対応するとの仕切りです
※原状回復負担金
=原状回復免除を条件とし、費用相当額を現金で頂くこと
彦兵衛の本業(商業不動産)では、良くある交渉
でもでも、レジ系では馴染みが無いらしく
管理会社に説明するのが、最も厄介でしたけど。。。
(これで、次は大丈夫かな、、、(笑))
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〜 完全リタイアまで、残「2769日」〜
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アパート2号の空室ですが
無事に契約金着金、入居者が正式決定です!!!
これで、満室復帰です〜
でも、フリーレント 1ヶ月ゆえ
賃料発生は 10月1日と、ちょっと先
それまでに、退去連絡が来ないこと
ただただ、願うばかりですね。。。(笑)
で、新入居者に対する
室内の引渡状況、下記の通りなんです
【@】専門業者によるクリーニング
【A】玄関/クッションフロア:シミ
【B】居室/フローリング :ヘコミ 2箇所
新入居者が、退去(明渡)する際
原状回復範囲から、【A】【B】を除外することを条件に
入居時は【A】【B】を修繕せずに、そのまま引渡し
工事「無し」だから、クリーニング後
直ぐに、引渡し出来るので、良かったです!!!
かつ
前賃借人から、「原状回復負担金」を受領したので
将来の原状回復、当該負担金にて対応するとの仕切りです
※原状回復負担金
=原状回復免除を条件とし、費用相当額を現金で頂くこと
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でもでも、レジ系では馴染みが無いらしく
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