◆お気楽マイホーム倶楽部◆

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先日の「正直不動産」ご覧になりましたか？
私はGWは旅行していたので録画で観ることができました。

マンション内見の際、ミネルヴァ不動産の担当者が、その場で契約書に
署名・押印を迫るシーンがありましたね。
あんなシーンを見ちゃうと、怖くて内見なんかできなくなりますよね。



実際には、いきなり現地で契約を行うようなことは出来ませんのでご安心ください。
そこで今回は、元大手不動産営業マンの筆者が、不動産の申込から契約の流れや解約の
ルールについて、わかりやすく解説します。

１．申込してしまったら契約したことになるの？

ドラマにあったような中古マンションなどは、１社が独占的に販売することは稀です。
売主は、個人または個人から買取りリフォームして再販する不動産業者になります。

売却する場合は、個人であれ不動産業者であれ、仲介会社と媒介契約を交わす必要があります。
依頼された仲介会社は、レインズ等へ情報を登録し、他の不動産会社にも広く情報を公開します。

ですから、実際に内見に同行する仲介会社が、売主と直接やりとりするケースは稀です。
物件を内見し、顧客が購入を希望した場合、買主側の仲介会社は、顧客から購入申込書を
取り付け、売主側の仲介会社に提出し、売主との交渉を依頼します。

購入申込書には、購入希望価格や支払方法・時期、引渡し条件、住宅ローンを利用の有無
などを記載します。
現地では購入申込書を記入するところまでで、売主が申込条件を承諾し、初めて契約の運びと
なります。

また、契約というのは売主、買主双方が署名・押印するものです。
さらには宅建業法で、売買契約までに、宅建業者は買主に対し重要事項説明を行うことが
義務づけられています。

重要事項説明は、購入物件について、役所や現地、管理会社などから調査した詳細な事項に
ついて記載されたもので、宅建取引士が１〜２時間かけて説明します。
当然ですが、ここで初めて知ることもあり、納得いかなければ、契約をキャンセルすることも
可能です。
もちろん、この時点では契約すらしていないので、何らペナルティもありません。

重要事項説明は、売買契約締結を前提に、契約の前に行うことが一般的です。
説明に問題がなければ、売主・買主が揃って売買契約書に署名・押印し、手付金の授受を
行うことになります。

２．契約してしまったら解約できないの？

では、一旦、契約してしまったらキャンセルできないのでしょうか？
そんなことはありません。

不動産は一生を左右するような大きな買い物ですから、宅建業法は消費者を守るため
いくつものルールを作っています。
それが”解約”です。

契約後、解約できるタイミングは３回あります。
契約は相手あってのことなので、すべてがノーペナルティというわけではありませんが、
引渡し時期が近付くにつれペナルティも重いものにになります。

�@融資利用特約による解除

不動産は高価な買い物ですから、ほとんどの方が不動産の購入時には住宅ローンを
利用します。
逆に言うと、住宅ローンが借りられなければ、いくら買主の購入意思が強くても
取引は成立しません。
一方、売主にとっては早く次の買い手も見つけないと、売却のタイミングを逃す
ことになります。

そこで、〇月〇日までに〇〇銀行で〇〇万円の住宅ローンの承認がおりない場合は、
買主は白紙解約できるという特約です。
買主が住宅ローンを利用する場合、必ず契約書に入れなければならない特約です。

ここでのポイントは、「買主は〜、解約できる」です。
つまり、あらかじめ定められた期日までに解約する旨を売主に伝え、解約の合意を
得なければなければ、契約はそのまま履行されてしまうということです。

しかしながら、特約日までに審査結果が出ないのがわかっていて、直前に住宅ローンの
申込をしてくる業者や、既に住宅ローンの審査が不承認となっているにもかかわらず、
なかなか売主へ伝えない業者もおり、トラブルになっているケースもあります。

そうならないためにも、契約前にいくつかの金融機関で住宅ローンの事前審査を受けて、
本審査を申込む金融機関を絞りこんでおく必要があるのです。

�A手付解除

手付解除は、〇月〇日までであれば、買主から解除する場合は、売主へ支払った手付金を放棄し、
売主から解除する場合は、買主から受領した手付金を返還し、さらに同額の金員を買主に支払う
ことで、解約できるという条項です。

例えば、買主が手付金10万円で契約するとします。
その後、売主のもとに、契約した金額よりも100万円高く買ってくれる人が現れたとします。
あなたならどうしますか？

売主は、買主から受領した手付金10万円に加え、同額の10万円の合計20万円を買主に払い
解約するかもしれません。
なぜなら、新たな買主と契約した方が100万円高く売れるなら、10万円のペナルティを
払っても、90万円の得になるからです。

手付金なんて、いくらでもいいじゃないかと思う方もいらっしゃるかもしれませんが、
手付金は契約に重みを持たせるために売買代金の5％〜10％というのが一般的になっています。

上記のようなことは、実際には、信義上起こりえないですが、契約した翌週に親が亡くなり、
実家に戻らなければならなくなった為、やむを得ず解約されたことは経験上あります。

�B違約解除

さて、買主のローンも承認がおり、手付解除の期日を過ぎると、買主は金融機関でお金を
借りる契約（金消契約）を進め、売主は物件を引き渡すために引越の準備等を始めます。

この段階で、売主・買主のどちらかが契約の解除を申し出ると、どうでしょう？
相手方にそれなりの損害が生じるため、トラブルに発展します。
具体的な損害額を算出するのは大変困難なため、そのようなケースを想定し、あらかじめ
ペナルティを決めておくのがこの条項の意味です。
本来あってはならないことですので、売買代金の10〜20％と定めるのが一般的です。

３．まとめ

いかがでしたか？
前述した通り、マンションを見に行っただけで、契約をさせられることは決してありません。
購入に必要な資金の裏付けがないのに契約しても意味がないからです。

裏を返せば、気に入った物件が出てきた時、資金の裏付けがないと相手にされないということ
でもあるのです。
もし、近いうちに不動産の購入をお考えなら、まずは住宅ローンの事前審査をしてみてください。

少なくとも、事前審査に必要な本人確認資料や収入確認資料などは、いつでも提出できるよう
準備されておかれることをお勧めします。

毎週火曜日の夜、NHKで放映中のドラマ「正直不動産」

不動産業界のあるあるが満載なので、これから不動産を購入する方には
是非ご覧頂きたいおすすめのドラマです！

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不動産屋さんは水曜休みが多いので、それを意識して火曜日の夜に
放映しているのかもしれませんね。

さて、前回の放送では、夫婦が共有名義で購入した億ションを、離婚が原因で
売却することになり、その物件をこれから結婚するカップルのお話でした。

ドラマでは、主人公がこれから結婚するカップルに
「将来離婚するかもしれない、そんな時どう対処するのかまで、二人でしっかり
話合った上で購入して欲しい」と言っていました。

そうなんです。
離婚したからと言って、２人で購入した不動産や住宅ローンの返済を、離婚したからと
そう簡単に切り離せるのか？ってことです。

そのリスクについて、元不動産営業マンで、現在は住宅ローン会社勤務の筆者が、
よくあるケースをあげて、わかりやすく解説します。


「二人で家を買う」という意味は、細かく言うと２つあります。

�@二人の名義で購入する（所有権）
�A二人でローンを組む（抵当権）

�@は、不動産を共有するということです。
実は、共有するメリットとしては、「住宅ローン控除」を受けられることくらいだと思います。

住宅ローン控除は、住宅ローンの残債に応じて、自分の払っている税金の一部が還付される
制度ですが、一定の要件を満たす必要がありますので誰もが必ず受けられるわけではありません。

不動産は登記することで公信力を持たせますので、一度、共有で登記してしまうと、
持分を変更したり、単独名義に変更する際に、登記費用の他に贈与税などが発生する
場合もありますので、共有する必要がなければしない方が良いでしょう。


�Aは、二人の収入で審査し住宅ローンを借りるということです。
つまり、それぞれがお金を借りて、２人の収入で借りられるだけ借りるということです。

なぜ、二人の収入を足す必要があるのかというと、一人の収入では希望の借入金額が借りられないから
という理由が大半です。

一人の収入で借りられないローンを組むというのは、どちらかが欠けると、返済できなくなる
可能性が高いということです。

今後、収入の大幅な上昇が見込めず、不安定な社会情勢の中で、
特に若いカップルであれば、これから転職、出産や子育て等で、生活や家計が変化する
可能性も高く、最長３５年先まで今と同じ収入が得られる前提で、パートナーの収入まで
あてにして返済の計画するのは無謀です。

ましてや離婚となると、すぐにでもパートナーと縁を切りたいのに、片付けるまでには時間もかかり、
最悪の場合、ローンの返済だけが残り、今後の人生の足枷になる可能性も十分あります。


一般的に離婚の場合、以下の２つのケースが見られます。

�@どちらかがその家に残り、もう一方が出ていく
�A家を売って清算する

まず�@ですが、離婚して家を出て行ったからと言って、住んでいる人が払えば済む、というほど
簡単には行きません。
あくまで二人でローンを組むと、どちらも債務者だからです。

ペアローンであれば、自分の債務分を、連帯債務であれば全額を完済するまで
債務から逃れることはできません。
自分はそこに住んでいなくても、元パートナーが返済を滞れば容赦なく督促の連絡が来ます。

もし、次のパートナーと新生活をスタートさせたくても、ローンが終わるまでは
元パートナーとも物件とも縁が切れないというわけです。

では、�Aの家を売ってしまえばいいのでは？という考えもあります。
きれいさっぱり縁を切るのであれば、私も売却の方がベターだと思います。

売却の問題は、ローンの残債より高く、売却できるかです。
もし下回る場合は、住宅ローンが完済できないため、取引が成立しなくなります。
そのため、その不足分は自己資金で捻出する必要があります。

また売却には、共有者全員の合意が必要になります。
契約時や引渡し時も原則、売主として立ち会う必要があり、取引が終了するまで
嫌でも元パートナーと連絡を取り合うことになります。



不動産は他の剤と異なり、持ち運びできず、高額な財なので、売却する際は、
財産を失う側の売主の本人確認は、買う時と比べ、面倒な手続きになります。

また、いざという時に売りたくても売れないという事態を招かないためにも、
購入時に諸費用＋物件価格の５〜１０％程度の自己資金を入れるような資金計算に
しておくべきと思います。

いずれにせよ、不動産の購入や住宅ローンを借りることには、リスクもあることを十分理解し、
パートナーがいる場合は、万一の際にどう対処するのかまでよく話し合ってから進めて頂ければ幸いです。

そろそろ家を買いたい！
だけど、先立つものが…。

やっぱり少しでも頭金を貯めてからじゃないと買えないかな〜。
そもそも頭金っていくらあれば買えるの？

今回はそんなお悩みに、元不動産営業マンで現役の住宅ローンのプロで
自身も２回の中古マンション購入実績がある私がお答えします。

＜目次＞
１．”頭金０円”でもマイホームを購入できる理由
２．住宅ローンで借りられる費用と借りられない費用をまとめてみました
３．不動産の取引で注意すべき点
４．まとめ

１．”頭金０円”でもマイホームを購入できる理由

結論から言うと、”頭金０円”でも買える時代になりました。
なぜなら購入時にかかる諸費用まで、すべて住宅ローンの金利でくめるようになったからです。

ひと昔前までは、住宅ローンは売買代金の9割までとか、諸費用は諸費用ローンとかでしたが、
最近は諸費用も含めて住宅ローンの金利でくむことができます。

諸費用といっても、具体的にどのような費用があるか具体的に見てみましょう。
今回は、わかりやすく、フラット35で中古マンションを購入する場合を例にあげて
説明したいと思います。

２．住宅ローンで借りられる費用と借りられない費用をまとめてみました

＜借りられる費用と支払先＞
・売買代金→売主
・売買契約書に貼る印紙代→印紙税
・仲介手数料→仲介業者
・登記費用等→登録免許税及び司法書士
・火災保険料→保険会社
・適合証明書発行費用→検査機関
・融資手数料→金融機関
・金消契約証書に貼る印紙代→印紙税

＜借りられない費用＞
・固定資産税等清算金
・管理費等清算金
・ローン代行手数料　

固定資産税等は１月１日の所有者に課税されるため、引渡しの年については
売主が納税義務者になるため、引渡し時に日割り清算をします。
引渡し時期にもよりますが、概ね５〜１０万円程度です。

また管理費・修繕積立金等についても、月の途中で引渡しをした場合、日割り清算をします。
引落しの関係で翌月分まで清算することもあります。
こちらも数千円から２〜３万円程度です。

ローン代行手数料は、仲介業者によって請求される場合がありますが、本来は仲介手数料に
含められるサービスとして認められていない費用です。

※火災保険は業者に勧められたものにそのまま入らず、自分で必要な内容を調べた上で加入しましょう！

３．不動産取引で注意すべき点

では何の用意もなく、思い立ったら誰でもすぐに家を買えるのかと言うと、
実はそういうわけではありません。
それは不動産取引特有のお金を払うタイミングによるものです。

不動産の取引は、契約と引渡と２回に分けて行うことが一般的です。
まずは売買契約をし、その際に買主は売主に手付金を支払います。
この手付金は売買金額の一部に充当されるものですが、同時に解約した場合等の解約手付
（買主から解約する場合に手付金を放棄する）の意味を持ちます。

トータルの収支では、すべて住宅ローンでまかなえても、住宅ローンのお金が実際に口座に
入金されるのは、引渡しと同時になるので、それまでに取引上必要となる費用は一旦支払う
必要があります。

例を挙げると…
・売買契約時…手付金（物件価格の5〜10％）、売買契約書に貼る印紙代
・金消契約時…金消契約証書に貼る印紙代

印紙代は契約金額にもよりますが、通常1〜2万円です。
手付金は、前述した理由からあまり少額の場合、売主から申込を受けてもらえないことも
ありますので、それなりの金額を準備する必要があると言えます。

無事に売買契約を済ませ、住宅ローンの審査が通り、残金決済を迎えられれば、引渡時に
売買代金全額が口座に入金され、売買代金から手付金を引いた残代金を売主に支払うことに
なります。
結果、契約時に支払った手付金のお金は手元に余る（残る）ことになります。

まったく手持金がない方は、契約から引渡までの1〜2か月の間、一時的にでも身内から
調達できるようにしておけば安心です。
くれぐれも手付金をキャッシングするようなことだけはやめてください。

引渡しを受けたら、その日から住宅ローンも始まるので、現在の家賃と二重払いの期間が
長くならないよう、住宅ローンが通ったら、引越等の手配は引渡前にしておきましょう。
なお、引越費用やカーテン、エアコン等の費用については、融資の対象にはなりませんので
最低でも準備が必要です。

４．まとめ

頭金がなくても家は買えますが、自己資金がまったくない状態で家を買うことは決して
おすすめするものではありません。

もし、購入から短期間で何らかの事情により家を売却することになったらと考えてみてください。
一般的に売却価格は、購入時の売買価格より安くなります。
諸費用まで借りるということは、売れる金額以上に住宅ローン残高が上回るリスクを高めること
なのです。

売却するには、売却時にその差額分を自己資金で埋め合わせる必要があります。
次の生活を始めるのに、リセットするために自己資金を捻出するのはなかなか大変なことです。
かと言って、そのまま持っていても住宅ローンの返済は続きます。
それこそ一つ間違えば、負の資産になってしまう可能性もあるのです。

私は、最低でも諸費用分は自己資金で用意してから、購入に踏み切って欲しいと考えています。

あなたはマイホーム購入派？それとも賃貸派？
賃貸の更新や子供の入園・入学を機に、マイホームの購入を検討される方も多いのでは
ないでしょうか？

私は、断然マイホーム購入派です！

そこで今回は、私がマイホーム購入にこだわる３つの理由について
お話したいと思います。

＜目次＞
１．私がマイホーム購入にこだわる３つの理由
２．住宅ローンの返済ができなくなったらどうする？
３．いざという時に困らないために知っておくこと
４．まとめ

上京してから独身時代に4回、結婚してから2回、離婚後に地方転勤も含め8回（うち2回は購入）
計14回もの引越マニアで、元不動産営業マンの私が、実体験から考えたことをお話しします。





賃貸借契約の際、保証人や保証会社の保証が必要になります。
保証人は収入があることが前提なので、親に頼むにしても収入のある年齢までということになります。

私は、これまで親に保証人を頼んでいましたが、自分の年齢とともに親も歳をとっていくので、
いつまでも元気で働いているとは限りません。

最近は、保証会社の審査も必須のところも増えましたが、これも過去の信用情報や現在の就業状況に
よって、必ずしも保証が受けられるとは限りません。

そういう意味では、急なタイミングで引越しせざるを得ない事情が生じた場合、
誰にだって自宅難民になる可能性があると言えます。

私は過去に事務所の家賃が払えなくなったり、会社が破産して民事再生した経験もあり、
いくつかの保証会社からNGになり、本当に自宅難民になりかけたことがあります。

住む家がなくなるという不安感は、実際に直面した人しかわからないかもれません。


賃貸業はオーナーありきの商売です。

しかし、家を借りる際に当然にかかる諸費用等が、”オーナーの意向で”という言葉を隠れ蓑に、
管理業者（貸主側の仲介会社）の都合で一方的に決められる慣習に疑問を持っています。

●【仲介手数料】
→賃貸借契約時の仲介手数料は、宅建業法上、貸主・借主双方から合計で賃料の1ヶ月分です。
貸主・借主それぞれから賃料の0.5カ月と考えるのが妥当です。
しかし、実際にこれでは商売として成り立つわけがありません。

●【礼金】
→上記のような理由から業法違反にならないよう、管理会社（貸主側の仲介会社）は、
借主から礼金を取って、これを貸主から別の名目でバックしてもらうのが暗黙の了解になっています。
礼金は、貸主のためではなく、仲介業者のためにあるのです。

●【敷金】
→実際には退去時の原状回復費用等でほとんど返ってきません。
私は、１回目の更新前に退去した場合、敷金1ヶ月分は返還しない旨の特約を付けられたこともあります。

●【鍵交換費用】
→実際に新しい鍵が設置されているとは限りません。
管理会社が、同じアパートで入居者が変わる度に、違う部屋の鍵を使いまわしているのを見たことが
あります。

●【24時間サポート】
→頼んでもないのに、まったく不要なサービスです。
ただの押し売りです。

●【害虫駆除・室内消毒】
→本当に実施されているかわかりません。
管理会社は、退去後に前入居者の費用でクリーニングしているはずです。
頼んでもないのに、これから入居する借主が負担しなければならないのかわかりません。

●【入居者保険】
→管理会社が保険会社・商品を指定するのはおかしいです。
自分でちょっと探せば、同じ補償内容で保険料が半分以下の商品をすぐに見つけることができます。
保険料の中に保険会社からのバックが含まれており、これも管理会社の収入源の１つだからです。

●【退去時費用】
→オーナーが次に貸すための準備費用です。
ルールが不明確で正当とは言えません。
交渉するといくらか安くなりますが、だとしたら最初の見積もりは盛られていたということです。

●【更新料】
→更新の手続きと言っても、契約書に署名・押印し、郵送するくらいのことです。
事務経費だけで十分ではないでしょうか？
2年に1度、賃料の1カ月分を更新料を請求されるなんて到底納得できません！

私も元々不動産仲介業者だったので、これらが必要でないことも知っています。
また正直に仕事すると管理会社・賃貸仲介業者は成り立たない裏事情もよく理解しています。
だからこそ、本来必要のない費用を負担するのは絶対嫌です！


賃貸物件と分譲物件の一番の違いは、キッチンやトイレ・洗面所などの水回り設備や床や扉などの
仕様ではないでしょうか？

同じ住むなら快適に生活したいですが、賃貸住宅の多くは残念ながらそのような仕様や造りには
なっていません。

壁に絵を飾るのでさえ、壁に穴を開けてはと諦めてしまいます。

今は、中古のマンションを購入し、入居後にクローゼットを増設したり、壁や天井にアクセントクロスを
貼ったり、玄関やリビングの壁に絵をたくさん飾ったりして楽しんでいます。

老後はお風呂に手すりを付け予定で、より快適に暮らすためにお部屋がカスタマイズできるというのは
マイホームを手に入れる大きなメリットだと思います。

賃貸の場合は、長く住んだからと言って定期的にリフォームしてもらえるわけでも、賃料が安くなるわけでもありません。

自分が負担しなくて良いのは、せいぜい生活に支障をきたす給湯器が壊れた時くらいではないでしょうか？






購入時のデメリットで、ローンが払えなくなった時のリスクがあげる人がいますが、
賃貸だったら賃料が払えくなってもどうにかなるというのでしょうか？

もし、家賃払えなくなったら、「払わないなら出て行け！」って追い出されるだけしょう。

次の住処を確保するためには、それなりに費用もかかりますので、全力で目の前の賃料を払う方が
合理的で、実家でもあれば帰れますが、その時は仕事やこれまでの生活を捨てなければならない方が
ほとんどでしょう。

一方、住宅ローンを組んでいる場合は、まず借りている金融機関に相談して、一定期間、元金据置
（利息だけ払う）にしてもらうこともできます。

また、自宅を担保にお金を借りる、売却する、賃貸に出すなど、色々な手段が考えられます。

ただ、売却するとなると、家を売ったお金で住宅ローンを完済しなければならないので、
売却金額が住宅ローンの残債額を上回る必要があります。

もし、家を売った価格だけで住宅ローンの残債が完済できない場合、その差額分は自己資金で補え
なければ売却できないことになります。

これは購入時にほぼ決まってしまいますので、そのようなリスクが極めて少ない物件選びをすることが
とても重要になってきます。


つまり、最悪の場合は、手放せる（売却できる、賃貸に出せる）流通性の高い物件を選んでおくことが
最低条件です。

そのうえで、数年後に売却する場合、最低でもその時点でのローンの残債額を上回る金額で売れる物件を
選んで購入することです。

そのためには、購入者が物件を探す際に重視する条件を一つでも多く満たせるような需要の高い物件を
探すことです。

例えば・・・
・人気エリア・街
・利便性の高い沿線・駅
・駅近の立地
・人口増加傾向のエリア
・地形的なリスクが少ないエリア
・高低差の少ない地形
などです。

注文住宅を建てるために、上記の要件をいくつも妥協していくような進め方がもっとも危ないやり方です。

注文建築は施主の希望は満たしていますが、中古住宅として売却する際に、そのこだわりや思いは価格に
反映されません。

また新築マンションも新築の購入時は売主の言い値ですが、人が住んだ瞬間から中古マンションとなります。

1年しか住んでいなくても、売る時は中古マンションの市場価格で、同一需給圏内での他の中古マンションとの比較で価格が決まるということを理解しておきましょう。


「購入か賃貸か？」は、人によって前提条件が異なりますので一概には言えません。

私は住宅ローンの仕事をしているので、客観的な立場でお客様に購入理由を聞くようにしていますが、
「家賃を払い続けるのがもったいないから」と、家賃という比較軸だけでマイホームの購入を進めている
方が多く、とても不安に思います。

なのに、住宅ローンの月々の返済額が現在の家賃よりも多かったり（他にも固定資産税等もかかります）、
自己資金がまったくなく、諸費用はもちろん引越代まで借りなければならないような無理な計画の方が
多いことに驚かされます。

そこまでしないと買えない人は、その物件を買ってはいけないのです！

マーホームを物件を購入することによって、自由で快適な生活を手に入れられるどころか、今後の人生を
縛られ、本末転倒になりかねません。

現在の家賃との比較だけではなく、今後20年、30年先までの自分や家族の生活の変化、仕事や学校、
収入や体力、家族構成なども想像しながら、本当に必要な条件を物件のイメージを絞り込んでいくことです。

また、ずっとそこに住むという感覚ではなく、もし売却することになったら、どんな人が、どんなニーズで
この物件を購入してくれるだろうか？イメージして、目的を持った物件選びをすることをおすすめします。