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2018年08月25日
【不動産日記】2018年8月
私は現在、青ざめている（本当に↑の画像のような感じ）
もちろん理由は所持不動産に関する事だ。
いや、ついさっきまでは･･･
「やったー！8月も満室だぁっ！これで5ヶ月連続で満室が続いたぞ〜っ！」なんて事を思って浮かれていたんだ。
･･･だけど
「いや、それにしても今まで3ヶ月連続満室が無かったのに、何で満室状態が続くんだろう？」そこでだ･･･
「オーナーの特権、契約書を改めてチェックしてみようじゃないか！」という事で、長期満室状態の謎を解くべく分析を開始した訳なんだが･･･
「あ、今の入居者さん達って学生さんが中心なんだ･･･」細かい事を書く訳にはいかないけど、約8割の入居者さんが学生さんだった。
なるほど、学生さんが中心であれば春頃からの連続満室も説明がつく。
途中退学なんて例も過去にはあったけど、それは稀な事例のはずだから卒業シーズンまでは退去する理由は無いだろう。
逆に言えば･･･
「卒業シーズンの3月になると一斉退去があるかも知れないって事･･･！？」卒業した後の就職先が近隣で引っ越す必要性が無い･･･なんてミラクルはそれこそ途中退学並に考え辛い。
去年の契約書もチェックしてみたけど、今も住んでもらっている入居者さんの名前も。
つまり今年度の卒業の可能性は十分に高い。
転勤シーズンである6月に気付くべきだった。
入居者さんの層は不動産所持時点では学生さんはむしろ少数派だったんだけど不景気なんだろうか。
さて分析終了。
願わくば今後の理想的な展開としては
・社会人の方は入居続行（むしろ永久入居でもエエんやで）
・学生の方は卒業シーズンに2〜3名の退去（こんなもんで勘弁して下さい）
・3月中旬、つまり2月いっぱいまでは満室が続いている事。
これであればまだ許せる状況だろう。
改めてこの不動産日記を今年度分から読み返してみると
・1月で空室1件→収入1ヶ月分無し。
・2月で空室1件、申込み1件、退去1件→収入2ヶ月分無し（申込み=1ヶ月分の家賃を広告宣伝費として支払う為）
・3月で申込み1件→収入1ヶ月分無し。
つまり今年だけで4ヶ月分の収入（1室にして）が無い事になっている。
逆にこれで抑える事ができれば、稼働率（マイルールの稼働率とは満額収入のある月がどれだけあるか）が96％の達成となる。
以前にも書いたが、想定している稼働率は85％（去年は少し割ったけど）なんだから合格ラインと言えるだろう。
「はぁ、満室が続いても危機感を持ち続ける･･･コレがサラリーマン大家の実態ですわ」
「それはともかくお仕事の方が多忙すぎて更新が滞っております、申し訳ございません」