インターネットで不動産物件を探す・・・その前に知っておいた方が良い事③選ばない方が良い物件: Palus Style～ひとり暮らしを楽しむ～

2016年07月11日

インターネットで不動産物件を探す・・・その前に知っておいた方が良い事③選ばない方が良い物件

今回はpalusが思う「コレは好条件だけど、◯◯だからヤメておこう」とする《ヤバイ物件》です。
勿論、好条件も過ぎれば（利回りが相場よりも圧倒的に良い）ならばGOサインを出しても良いと思います。

３点ユニット

３点ユニットとは、こういうトイレと洗面台と風呂＆シャワーが一緒になったタイプです。
このタイプの済む分のメリットは「家賃が低く済む」点にあります。
トイレと風呂が別々の物件は、それだけ面積を取りますからね。
このタイプは一時期、人気があって設計されていたようですが、住んだ事もあった感想として・・・
「面倒！」
この一言に尽きます。
カーテンを使ってシャワーを使わないと、トイレのトイレットペーパーにお湯が少しでも当たろうモノなら、スグにダメになります。
palusの使い方としては、カーテンと風呂の栓を閉めて、シャワーを使う・・・というやり方をメインにしておりました。
（節約の時に語った水の溜め方はここから来ています）
体を洗うのも湯船の中で行い、シャワーを浴びて泡を流すのですが圧倒的に不便です。
ついでに、トイレで「おっきい方」をやってからスグにシャワーを入ろうものなら・・・

で、こういう物件ってやはり安いです。物件を探す時って、こういう不便さが実感出来ずに、利回りが良いからと
数字で判断して、購入すると仮に現在が満室でも、退去者が出てから苦労する可能性が高いです。

但し、都心部でも家賃が低い・・・といった魅力ある条件なら３点ユニットでも入居者がスグにつくと思いますので、場合によりますね。

違法物件（但し大阪などの一部は除く）

違法物件って何？と言いますと、建築基準法で定められた基準を満たしていない物件となります。
palusが一番引っ掛かったのは、接道（4m以上必要)でしたが、他にも容積率と建ぺい率というものもあります。
容積率は面積と建築延べ床面積の割合で、建ぺい率は、面積と建築面積の割合となります。
これの基準は、地域ごとに違ってくるので、一概には言えませんが、違法物件の場合・・・

購入時は、そもそも融資が降りない場合があります。この為、不動産会社に問い合わせる際は、違法物件かどうかも確認する必要があります。

売却時も、買い手がおらず中々売れずに、長期間に渡り、売れ残る場合も有り得ます。

但し、大阪などの一部で探すと、違法物件が当然のようにあって、このような場合であれば、買い手が付き辛いという事も無いと思われます。

駐車場の有無

郊外では車社会という所が多く、palus自身も車社会生活が長いです。
車が無いと生活出来ないというだけでなく、賃貸業として、成人男性をターゲットにする場合は
車を持っている事を想定しておいた方が良いでしょう。

駅から徒歩10分以内であれば車が無くても、入居者が付くと思うので、立地にもよりますが
無くても大丈夫な場合もあります。
実際、palusの所有物件も駐車場はありません。
理由として、複数の路線・駅から近いという事と、目の前と言って良い近場に、有料駐車場がある為です。
（つまり入居者に、選んでもらえる）

事故物件

自殺や殺人事件などがあった不動産物件を「事故物件」と言います。
これらの物件は、相場の3割は安いと思いますが、覚悟を持って自分で住む分には良いですが
普通の人は、この手の物件は嫌がります。
最近では、高齢化も進み、孤独死・・・という事も、十分に起こりうる話です。

実際、この手の物件は、他の項目と異なり「例外無く止めた方が良い物件」と言えます。
不動産会社からも説明の義務があるので、この点はしっかり確認しましょう。
ちなみに、インターネットで物件を探しても、大抵は「事故物件ですから要注意」なんて書いてません。

付近に住みたくない「何か」がある（嫌悪施設）

近所にあって「ちょっとイヤだな」と思う定番としては・・・
◇葬儀場や火葬場、遺体を保管する場所。墓場なども。

◇暴力団事務所

◇少年院や刑務所近く（脱走や脱獄が無い限り安全なハズですが、嫌な気持ちが拭えません）

◇騒音や異臭のする工場や、ごみ処理場。騒音なら踏切もそうですね。

どれも「自分が住むならイヤ」と思うような近隣施設です。
これらは社会に無くてはならない施設であり、これらを悪く言うつもりは断じてありませんが、入居者の気持ちの話をするのであれば、どうしても否定的な流れとなってしまいます。

工場や大学がある

入居者が住む理由となる為、一見良さそうですが、工場や大学は「移転する」リスクがあります。
もしも、入居者の大半が、工場勤務の方だとして、その工場が移転になりました・・・なんて事になったら
当然、そこに住む理由が無くなり、入居者がつかなくなる可能性が高くなります。
同じことが大学にも言え、入居者のターゲットを大学生にしていた場合、大学が移転すると
当然、入居の見込みが激減する事になってしまいます。

但し、例外もあると思っており、例えば兵庫の「学園都市」等はかなりの大学が集中しており、一校が移転したからといって大した影響は無いと言える環境もあります。
同じく工場にしても、一社だけでない、それこそ数十社の工場が集結した工場地帯なら、同じ理由で問題は少ないと言えると思います。