インターネットで不動産物件を探す・・・その前に知っておいた方が良い事①「非公開物件」「相場」「仲介会社」: Palus Style～ひとり暮らしを楽しむ～

2016年07月09日

インターネットで不動産物件を探す・・・その前に知っておいた方が良い事①「非公開物件」「相場」「仲介会社」

先日、不動産物件を探す前に、建物のタイプ（区分、一棟等）、自分の融資可能条件（築年数と返済年数、融資可能額、その他の条件）を確定させた方が良いとまとめました。

では、確定させたら、実際に不動産物件を探してみましょう。
ですが、その前に知っておいた方が良い事をまとめます。
今更、何を？と思うかも知れませんが
「インターネットで不動産情報を探しても売れ残っている物件で、良い物件情報は無いでしょ。だから近くの不動産会社に行くのが正解」
と思う人が周囲に居たので、他にもそのように思っている方が居るかもしれないので、ここから入ります。

非公開物件に関して思うこと

結論から言うと、インターネットで不動産物件情報を探すのは「アリ」です。

インターネットで探したら普通に出てくる物件情報は、市場に公開されているから「公開物件」と言いますが
ここでは逆の「非公開物件」の方を重点的にまとめます。

非公開物件と聞いて浮かぶイメージは上記の通りで「その不動産会社しか持っていない情報」「その非公開情報はオトクな物件」「でもそういう物件情報はその不動産会社と懇意にしている人しか貰えない」という感じでしょうか。

で、実際に探してみた思った感想としては・・・
①非公開物件が公開物件よりオトク、優れているとは限らない。
②非公開物件と謳っておきながら、他のサイトにも掲載されている。

そもそも、どういう経緯で非公開物件があるのか・・・色々な理由がありますが
「売主の都合」「不動産会社が非公開物件にして売った方が利益が出る」大きくこの2つとなります。

「売主の都合」としては
一般サイトに掲載されると、上記のイメージ通りで売れ残り感が出てしまうから嫌がったり
下見に来る人が煩わしいとか、売りに出している事を外部に知られたく無いなど、そんな理由が大半です。

「不動産会社の利益が出る」というのは
細かい理屈は省きますが、売主と買主の両方から仲介手数料をもらう事が出来る為、不動産会社としても利益が出る仕組みとなっております。

そう考えると、「非公開物件が公開物件よりも優れている理由がどこかにある」とは限らないという事になります。

もっと言えば「優良の物件情報が出たら、そんなのあっと言う間に売れてしまう」というイメージがあると思いますが
コレは本当に正しく、palusも何度となく、他の方との購入競争に敗れて、優良（と思われる）物件を逃し続けました。
逆にそれは「公開されている物件の中にも、購入に関しては他の人との競争の部分があるけれど、優良な物件情報がある」という事になります。

次に、不動産会社のHPを色々と見ていると「当社は非公開物件しかHP上に掲載しておりません」と謳っていたりします。
不動産情報って、REINS(レインズ）という不動産業者専用のポータルサイトに掲載する必要があるのに
どうして、そんな事が出来るのかなぁ？と思って、会員登録して確認すると、どうという事はありません。
普通に他のサイトでも公開されている物件が掲載されていました。
中には、確かに出回っていない物件情報がメールでお知らせで届いたりしましたが、この物件情報にした所で
他の物件と比較して、築年数と利回り、立地などが優れているとは言えない内容でした。

さらに突っ込むと「非公開物件」って良いイメージしか湧きませんよね？
何となくのプレミアム感があると思いますが「コレを利用して、良くない物件を売ろうとする」事も十分にあり得ます。

勿論、数ある不動産会社の中には確かに「オトクな非公開物件」の情報はあるでしょうが、それってどれだけの確率で
自分のモノに出来るのでしょうか？
まず、非公開だから当然、根拠も無く情報を持ってそうな不動産会社にコンタクトを取る。
で、その不動産会社の会員などに登録したとしても、スグに自分にオトクな非公開物件情報を出してくれるとは限りません。他の長年登録している方や購入実績があって、購入された方が「追加でまた買う」と言っている人が居れば、当然ながらそちらに優先的に情報を回すことが想定されます。

で、あればオトクな物件情報を手に入れて、購入するには
「公開されている物件をチェックして、自分の融資条件に合致する優良と思える物件」を他の誰よりも早く
購入の申込（買付申込）を入れる事の方が近道だと思います。

相場のお勉強

仮に不動産会社に行くとして、何の事前勉強も無く、また実際に市場に出ている物件情報の相場を知っているのと知らないのとでは、大きく違います。
不動産会社としては、貴方（買主）が不動産投資で成功しようがしまいが関係ありません（そう思ってない会社もあるでしょうが）
実際に、不動産会社に行って何度かあったのが・・・
palus「◯◯といった条件の不動産物件を探しております」
不動産会社「そんな条件の物件は、今はどこにもありませんよ」
palus「え？（携帯の画面を見せながら）こういった物件ですよ？確かに隣の市の物件ですが、どこにも無いって事は・・・」
不動産会社「・・・まぁ、ありますね」

こんな事もあり、不動産会社の人が正しい情報をくれるとは限らないのです。
自分の融資可能条件と照らしあわせて、正しい相場を把握する為にも、インターネットで公開されている情報には目を通しておくべきだと思います。

また、この時点で「融資可能条件を決めたけれど、利回りは何％が妥当なのか分からない」という方も居ると思います。
この時点で確定なのは「建物の種別と築年数に対し、ローン返済期限は何年になるのか」だけなので当然です。
この為、自分に無理の無いローン返済期限を設定し、例えば築10年～20年の物件に絞ったのであれば
その築年数に対して、公開物件の利回りは何％が妥当な相場なのかを、インターネットで探して理解して
そこから探す利回りの設定をした方が良いと思います。

物件探しは焦らず、じっくりと

この後にも、不動産物件を探す前に押さえた方が良いポイントをまとめますが、それらを踏まえると
物件は絞られ探しやすくなります。実際に「コレ良いな」と思える物件も出てくる事だと思いますが
何だかんだ言って、購入まで上手く進まない事が多いと思います。palusの実例でいくと
「既に申込みが入っています」
「違法物件（接道や建物の容積率など）の為、融資が降りません」
「ほとんど空室（一棟モノの場合）です」←コレをどうやって埋めれば良いのか・・・。
「浄化槽等があり、ランニングコストが掛かる」（エレベーターなどもメンテ費用が掛かります）
「資料請求すると、予期せぬ何かがあった」←人がお亡くなりになった物件・・・。
他にもありますが、円滑に進まない事がほとんどでした。

「そういうものだ」と思っておいた方が良いです。
数ヶ月掛かる事はザラで、極端な話では年単位で見ても良い位です。
だって、生涯最高額の買物になるかもしれないんですよ。
車も高い買物ですが、数十万～数百万円の価格帯が多い中で、
不動産物件は安くても数百万からで、数千万円の物件の方が多い位です。
慎重に慎重を重ねて、まずは知識と経験を積みましょう。
だから数ヶ月掛かって、物件が決まらなくても「そういうものです」

仲介会社を絞るやり方も

インターネットで探していると、当然ながら「取扱会社◯◯不動産会社」とあります。
しかし、上記のように物件情報はREINS（レインズ）に登録する決まりになっていますので、別の不動産会社が仲介することも出来る場合もあります。
つまり、先日にも挙げた「保証人無しの融資を紹介可能」な不動産会社に仲介を依頼する事も出来るという事になります。
なので自分で不動産物件情報を探して、その「保証人無しの融資を紹介可能」な不動産会社にメールを送って仲介を依頼する・・・という事をやってました。
まぁ、不義理だと思って嫌がる方も居るかも知れません。
このように思う場合、「取扱会社◯◯不動産会社」の方に、物件の詳細と同時に、自分の希望する融資条件を満たす融資紹介が出来るかも併せて確認する事を推奨します。

さて、今回はこの辺にして、次回も購入前に押さえておくポイントをまとめます。