保証人が居ない場合、不動産投資は融資条件を最重要視: Palus Style～ひとり暮らしを楽しむ～

2016年07月05日

保証人が居ない場合、不動産投資は融資条件を最重要視

前回までで、不動産の種類を説明しましたので、今度は不動産物件探しについて・・・
といきたい所ですが、その前に押さえておく必要のある「融資」に関してです。

以前に「レバレッジ」を得ることが不動産投資のメリットの一つと書いた通りですが、逆に言えば
そもそも融資が得られないと、購入ができず、何も出来ないという事になります。

「その前に押さえておく」とは、そのままの意味で、不動産物件を探す前にやる必要があると思っています。
書籍等には「物件を探す」→「買付申込を入れる」→「融資可能な不動産会社に融資の依頼」とよく見かけます。
実際に、そのやり方が有効な方や、出来る状況にあるならそれでも良いです。

パートナーとなる不動産会社を決める

ですが、このpalusは基本的に保証人を付ける事が出来ない立場にあります。
（両親は居りますが、不動産投資に首を縦に降るタイプでは無い）
実際に、こういった方は結構いらっしゃるのではないかと思います。

で、銀行の大半が「保証人を付ける」事をやりたがる傾向が見えました。
保証人を付けない方法として、団体信用生命保険に加入して融資を受ける・・・という方法もあります。
実際にpalusもコレですが、そうは言っても「保証人を付ける」事を義務付けようとする銀行が多かったです。
場合によっては、保証人を求められる可能性が半々という回答もありました。

すると必然的にこういう流れの思考になります。
「保証人が居ない」
↓
「上記のように銀行に駆け込んで融資を得るというのが難しい」
↓
「なら不動産会社が提携している融資銀行に依頼すれば良い」
↓
「それでも、保証人を求められる場合がある」
↓
「なら事前に保証人を求められない銀行を紹介する不動産会社に仲介を絞れば良い」

つまり「不動産物件を探す前に押さえておくこと」の一番目は
「仲介を依頼するパートナーとなる不動産会社を決める」事にあると考えます。

その不動産会社の探し方ですが、palusの場合は普通にエリアを決めて、そのエリアに強い不動産会社を調べました。
調べ方も単純で、例えば「大阪不動産会社融資に強い」で調べてみます。
するとこういう検索結果になります。
すると、不動産会社のオススメ情報が出てきましたね。
そこの不動産会社にメールを入れるのです。
「不動産投資をしようと思っていますが、保証人が居ません。貴社では保証人無しで融資可能な銀行を紹介する事は可能でしょうか？」という感じに。
すると、意外にOKとする不動産会社が多く返事があります。
次に、そこの不動産会社の会員になるなどして、その不動産会社の物件を紹介してもらったり、自分で探した物件の仲介を依頼したり、する訳です。

融資可能条件を決める

パートナーとなる不動産会社を決めましたら、次に当然ながら融資可能な不動産物件の条件を確認します。
コレも色々とあって、不動産所在地や自身の年収や現在の借入状況（車とか）に左右されます。

例えば、palusが融資を依頼したオリックス銀行の不動産投資ローン商品説明書には・・・

※ お借入対象不動産の所在地は、原則として、首都圏（埼玉・千葉・東京・神奈川の各都県）・近畿圏（滋賀・京都・大阪・兵庫・奈良・和歌山の各府県）・名古屋市・福岡市に限らせていただきます。なお、首都圏・近畿圏については、東京・大阪の中心部までの公共の交通機関（電車・バス）を利用した所要時間が東京でおおむね1.5時間、大阪で1時間以内のエリアとさせていただきます。（ただし、上記地域内でも取り扱いを差し控えさせていただく場合がございます。）
※ お借入対象不動産は建築基準法およびその他法令の定めに合致していることが必要です。

と記載があります。
この条件で無いと、融資は通らないという訳です。
逆に、この条件を突破すれば保証人無しでも融資が得られるという訳です（例外はあるでしょうが）

次に、年収等を報告し、いくらまで融資可能か確認を取ります（大体、年収の10倍程度）
これにより、融資可能額と探すべきエリアが確定しました。
この点を確定させる事が非常に重要で、palusはこの為にかなりの苦労を強いられる事になりました。

築年数と返済期限を確認する

こちらも非常に重要です。単純に考えて、4,000万円借りたとして、10年で返すのと30年で返すのとでは
年利の為に、総支払額が上がったとしても、30年で返す契約の方が毎月の支払いが楽という事は分かりますよね。

このローン可能年数というのがpalusの場合だと
・木造、軽鉄の場合、40年-築年数→築15年の場合は25年ローンが上限。
・鉄骨の場合、45年-築年数→築15年の場合は30年ローンが上限。
・RCの場合、50年-築年数→築15年の場合は35年ローンが上限。
との事でした。
こうすると、仮に築30年の木造を買ったら、10年で返済する必要があって、年の利益（利回り）が12％程度では
家賃収入とローン返済も含めた出費により、赤字になる可能性が高いと踏みました。
そこで一定の基準として・・・

・築20年で10％以上
・築15年で9％以上
・築10年以下は8％以上

としました。
これなら、ローンを支払っても、毎年の収入は黒字になる可能性が高く、10数年後に一気に返済する資金とする事が出来ます。
こういった基準を設定して、物件探しをすると、さらに現実的な物件を探しやすくなります。

ここまでが「不動産物件を探す前に押さえておく事」です。
「そんなに重要なの？」と思われるでしょうが、不動産購入はスピードが求められます。
最初に書いたような「融資を依頼しに銀行を駆けまわる」方法の場合、融資が得られない可能性もあれば、保証人を求められる可能性もあれば、時間が掛かり売主が次の人と商談を進める可能性もあります。

こういった事を事前に防ぐ為にも、不動産物件を探す前に
「パートナーとなる不動産会社」を決めて
「融資可能条件と築年数による返済期限」を確定させる事をオススメします。