町管ネット事務局ブログ

・共催者：町田市建物住宅課
　　　　　　町田市分譲マンション管理組合ネットワーク
　　　　　　一般社団法人東京都マンション管理士会
・テーマ：『分譲マンション管理組合の全般にわたるリスクと対策について』
・開催日：平成2７年７月５日（日）13:30〜PM16:00（13：00受付開始）
・会　場：町田市役所2階　市民協働おうえんルーム

　松本講師は群馬県内全域を初め全国各地のマンションを自ら丹念に調査し、群馬県など地方都市では空き家だらけの管理組合が崩壊したマンションが多く見受けられるなど、機能不全を起こしている各種マンションの実態を示し警鐘を鳴らしました。
　マンションのリスクとして、通常は、「Ａ個別マンションのスラム化要因」として�@規格計画段階、�A施工段階、�B販売段階、�C管理初期段階、�D管理段階・生活段階、�E終末段階、に分けて論じられるが、終末段階についての認識をほとんどの方が持っていないと指摘した。
　また、管理組合では決定できないがマンションリスクに大いに係る項目（横軸）として「Ｂ社会・地域環境等の変化要因」と「Ｃ法制度上の問題・政策的要因」があることを説明した。
　マンションの適正管理には管理組合間の情報交換や自治体等からの情報伝達が重要であり、松本講師は日住協などの管理組合団体やマンション学会を通じて支援してきており、最近は西東京市で管理組合団体の設立を呼びかけているとのこと。
　マンションの崩壊を止めるには、まずマンションの実態把握が必要であり、自治体であれば、簡易水道法による「給水台帳」により101〜5,000人を対象とする受水槽方式の小規模な上水道管理者の住所・電話番号を100%補足できるし、自治体が分譲マンション宛にアンケートを実施すれば高い率で回収できるので実施願いたいとのこと。　

・　団地（404戸）：住戸売買希望ノートを設置、親族を呼び込みコミュニティ形成充実。
・　阪神大震災で団地のうち1棟だけ傾斜し、修繕積立金が団地一括積立で建替えできなかった。
・　若者呼び込むためベビーシッター代を3分の2補助する管理組合現れた。・・大丈夫か？

　松本講師は、自ら丹念に現地調査したマンションのうち、機能不全を起こしている下記マンションなど多くの実態及びその原因などを示しました。
　出席者からは、スライドでマンションを見ながらことの重大性に驚きの声が上がりました。

・第2種中高層住居地域、95年竣工、88戸+店舗（660�u平屋）、開発業者は倒産、店舗未入居、平成11年〜17年（5年間）の競売予告12件、落札6件、無関心とモラルが低下。業者が福祉施設に使用目的で店舗を競売落札し福祉事務所許可下りるも、管理組合了承せず裁判で業者敗訴。理事長5,000万円（金融公庫からの借入れ含む）の横領発覚し、金融公庫から管理組合が訴えられた。平屋の店舗部分を取壊して平置き駐車場とした。
・高崎市郊外、30区画内16区画空室。91年分譲、地上3階地下3階、斜面地下部分がすべて空室。委託管理で（管理）業者倒産。
・高崎駅歩4〜5分好立地、2棟（48戸）、単身高齢者ばかりで空室過半、一度も大規模修繕なし。平成20年4月管理会社倒産、修繕積立金60万円／1戸を持ち逃げ。・・・地方都市では駐車必要
・山形県ある市唯一のマンション。田圃の中に立地し分譲中に中古物件が3分の１の価格に値下げ。居住者は軽自動車保有率が高い。・・・企画計画段階のデベロッパーの需要見通し誤り。
・機械式（3段）駐車場（２００％）料金無料をセールスポイントの詐欺まがい物件。デベロッパーは倒産。・・・7年経過した頃から機械の故障が頻発するはず。
・前橋市中心街、店舗・事務所・住宅の複合マンション、58区画。78年分譲、10階建。4階以上が住宅だが空室多数。全店舗事務所は空室。委託管理、競売事件多数。2005年に1戸5万円の競売予告で50万円落札。・・・投資マンションとしてしか売れない。
・下階3層スーパー・クリニック、上階住宅９６戸、15年前スーパー倒産し管理費の滞納金3億円と固定資産税滞納金1億円で競売不調。大規模修繕できず。持主多く脱出し賃貸化。
・併用マンション、百貨店1階〜3階、4階以上住戸。百貨店が倒産してヤクザが入り込んだため大規模修繕工事実施できない。・・・投資マンションとしてしか売れない。
・前橋中心街の好立地、79年竣工、40戸（4階以上）+店舗事務所18区画（3階まで）、地上7階・地下1階（駐車場）、全店舗事務所は空き室、住戸は過半借家、委託管理。競売多発（5年間で23件）。・・・投資マンションとしてしか売れない。
・藤岡市市街化調整区域、91年竣工、5階建、20戸、開発業者倒産、管理組合崩壊、水道・下水・エレベーター使用不能、ポストの右翼名、廊下までゴミの山。
・高崎市の最中心地で好立地。88戸中30戸のみ居住。空室化先行で老朽化が進む。特定者ワンマン管理で役員が高額報酬を取っているが批判なし。・・・地方都市では駐車場必要　
・落雷によりエレベーターが運行不能となり、修繕積立金不足のため一時金徴収を提案するも反対者多く実施できず。怒ってゴミを放置して転出する者多く、ゴミマンションとなった。
・地域一番の高級マンション、管理費が他のマンションと比較して倍以上とたいへん高いため管理会社の見直し検討を提案したが、高級マンションでありこれくらいの管理費を支払えないものはいないと、かえって管理費の高さをステータスと考える管理組合がある。

以上