エリアクエストの不動産ニュース

学資保険の見直しを２２日に容認した郵政民営化委員会は今後、日本郵政グループが同様に認可申請する住宅ローンなどの個人向け融資と損害保険の募集、企業向け融資の審議を本格化させる。西室泰三委員長は同日の会見で、３つの新規事業への参入を容認するかどうかについて、「できる限り早く結論を出したい」と意気込んだ。

　同グループは来年４月の新規事業参入を目指している。そのために、準備期間を逆算して年内の認可を目指していたが、認可に向けては高いハードルがある。

　ゆうちょ銀行の住宅ローンの参入は、民間との競合を避けるため、メガバンクや地銀が手薄な高齢者や自営業者などを対象にしているが、一般の融資に比べて貸し倒れのリスクが高い。

　認可を判断する金融庁は、ゆうちょ銀のリスク管理体制そのものを問題視しており、慎重姿勢を崩していない。民間金融機関からは、学資保険の見直し以上に、「民業圧迫」や「低金利競争につながる」との強い反発があることも、ハードルを高くしている。

　衆院選後に誕生する新政権が、判断に影響を及ぼす可能性もある。西室委員長は「政治情勢の変化に配慮しながら決めることはない」とし、下地幹郎郵政民営化担当相も「誰が政権をとろうと西室委員長の考え方は変わらない」と、こうした観測を一蹴する。だが、日本郵政グループの経営は政治に翻弄され続けた過去があり、関係者の警戒感は強い。(MSNニュースより引用)

郵政が、住宅ローンを行うのですね。民間金融機関は反発もあるようで、実際にはどのような影響を与えるのでしょうかね。
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�@メガソーラーのパネル　水なし掃除ロボ開発


大規模太陽光発電所（メガソーラー）のパネルを水なしで掃除する自走ロボットを、香川大発のベンチャー企業「未来機械」（岡山県倉敷市）が世界で初めて開発し、２６日に高松市林町の香川大工学部で発表した。

　砂ぼこりで出力が落ちがちな中東諸国での需要を見込み、三宅徹社長は「２０１４年度中に実用化したい」と意気込む。

　縦４３センチ、横７２センチ、高さ２２センチの箱形で、重さ約１１キロ。バッテリーを内蔵し、センサーで位置を確認しながら小さな車輪でパネル上を移動。下部の回転ブラシとファンで砂を落とす。２時間の充電で２時間動き、約３８０平方メートルを清掃できる。

　サウジアラビアで昨秋、実証実験を行い、１か月以上砂が積もったパネルの出力を１００％に回復させることに成功した。

　同社によると、中東や北アフリカでは太陽光発電所の建設計画が目白押し。１７年までに、１２か国で原発１０基分に相当する計１０００万キロ・ワット分の発電所ができる予定という。日射量が多いうえ、とくに産油国は電力需要を太陽光で賄い、原油をできるだけ輸出に振り向けたいからだ。

　一方で、雨が少なく砂ぼこりが落ちにくいため、２週間で１０％近く出力が落ちるというデータも。現在は人が掃いたり大量の水で洗い流したりしているが、海水から水を作るのにも相当なエネルギーを消費する。

　今後は、気温が４０度を超える環境下で長期間稼働できる耐久性を確保し、県内の機械メーカーなどに協力を求めて１台約２００万円での量産を目指す。

　同社は２００４年に香川大大学院生だった三宅社長が設立。０５年の愛知万博に窓ふきロボットを出品した際、機械メーカーから「パネル用に転用できないか」と打診されたのが、開発のきっかけだ。三宅社長は「成長の見込める分野。１４年度に数十台、５年後には数百台の生産を軌道に乗せたい」と話している。(YOMIURIONLINEより引用)


住まいや、地域に設置される件数が増えているソーラーパネルですが、日本各地で大規模太陽光発電所（メガソーラー）の設置も増えてきております。
エコなエネルギーは大切ですね。


�A1000万儲かったケースも。じつはおいしい？「立ち退き」事情

都市計画道路や再開発、大型マンションの建設で、古くからそこに暮らす住民が立ち退きを迫られる。近隣住民は一致団結して立ち退きに反対し、行政や再開発業者と対立…。ドラマや映画でよく見るシーンである ...

都市計画道路や再開発、大型マンションの建設で、古くからそこに暮らす住民が立ち退きを迫られる。近隣住民は一致団結して立ち退きに反対し、行政や再開発業者と対立…。ドラマや映画でよく見るシーンである。
こうしたイメージも手伝い、「立ち退き」という言葉にはどちらかというとネガティブな響きがある。だが一方で、立ち退きにあたっては相当額の「補償金」が発生するなど、“おいしい思い”をすることも少なくないと聞く。じっさいのところはどうなのか？　大型マンション開発などを手がけるデベロッパーの現役社員に生々しい実態を聞いた。
■通常の土地取引にはない「迷惑料」の存在
「ケースバイケースなので、一概には言えませんが…」
そう前置きした上で、大手デベロッパー勤務のMさんは教えてくれた。

「都市計画道路（※）の整備や再開発などによって住む場所を追われる人への補償は、ハッキリ言って手厚いです。私の印象ではほとんどの人が得をしていると思います。特に、計画用地内に土地を持っている場合はかなり“おいしい”ですね」

最近でも、10年前に土地代込み4000万円だった家が再開発の対象地域となり、5000万円で売れたなんてケースがあるという。通常なら10年も住めば1000万円以上値下がりしてもおかしくないが、プラス1000万円という破格の値段がついたのだ。

ドラマでは、立ち退きに反対する住民団体に「迷惑料」などを渡して切り崩すシーンがある。ああいった金銭の受け渡しは実際に行われるのだろうか？

「そうしたお金のやりとりは確かに存在しています。土地についてはあくまで路線価などの相場によって買い取り価格が決まりますが、そのほかに立ち退きに際してかかるもろもろの費用がプラスされるようになっているんです。そこにはいわゆる迷惑料をはじめとする、さまざまな項目が含まれているんです」

土地の価格はあくまで相場から算出されるが、「迷惑料」は個々の状況次第で大きく変わる。例えば、その土地に対する「思い入れの強さ」によっても金額は変わるようだ。
■「思い入れ」をはかる基準とは？
とはいえ「思い入れ」という感情的な要素を金額に換算するのは難しい。そこで、思い入れを「目に見えるカタチ」として残すことで、査定を有利に運ぶことができるという。

「例えば、子どもの身長を測る柱の傷は『子どもを育んだ家』という家主の思い入れを感じさせます。庭に植えられた木も『家族を見守ってきたシンボル』として、思い出深いストーリーになります。そうした“物語”が多ければ多いほど、査定の金額は高くなります。だから家を買ったときは、とりあえず庭に木を植えることをオススメします（笑）」とMさんは含み顔で教えてくれた。

Mさんによれば、査定は「けっこうザル」とのこと。交渉によって500万円くらい値段がつり上がることも珍しくないという。ならば、できるだけ交渉を引き延ばしたほうがトクなのではないか？

「確かに“ゴネ得”という面はあると思います。ただ、あまり欲をかくと損をしてしまうこともありますよ。特に行政主導の都市計画道路などの場合、交渉を長引かせすぎると『強制収用』の対象となってしまいます。行政は強権によって強制的に土地を収用することができますから、そうなるとけっきょく相場並みの価格になってしまう可能性もあります」
■都市計画地の土地は「買い」なのか？
もちろん、その土地に心から思い入れがあり、立ち退きに応じたくない人もいるだろう。ただ、あくまで補償という点においては、悪くない条件が提示されるようだ。ならば、数年後に高く売ることを見越して、都市計画道路や再開発の計画地などを先んじて購入しておくのもアリなのでは？

「確かにそういう考え方もあると思います。ただ、計画地に家を買ったとしても、その整備や開発がいつ実行されるかなんて誰にも分かりません。東京には50年前の東京オリンピック時に立案されて、いまだに実行されていない計画もたくさんありますからね。当然、開発が実行されなければ『迷惑料』などは発生しません」

例えば東京の都市計画地については、東京都都市整備局のホームページなどで確認することができる。しかし、その優先順位や重要度を我々が知り得る術は、残念ながらないとのこと。補償というリターンを見越してそうした土地を買うにしても、ある程度ギャンブル性の高い投資であることを心得ておく必要がありそうだ。

※都市計画道路…住宅地や交通機関、公園などをつなぐ、都市の骨格となる道路。自治体が「都市計画法」に基づいて整備を決定する。(SUMOジャーナルより引用)


立ち退きというとあまり、良くないイメージですが、得するケースもあるのですね。

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株）オウチーノは26日、「日本の住宅の耐用年数に関するアンケート調査」結果を発表した。
　
　60年の長きにわたり親しまれた前歌舞伎座が2013年4月2日にリニューアル開場予定することにちなみ、築60年という年数に対して住まい手が思い描く住宅の耐用年数（寿命）と現状について調査したもの。20〜70歳代の男女を対象に、インターネットでアンケートを実施。調査期間は2月18日〜3月7日の17日間で、有効回答数は556名。

　「あなたが考える住まいの寿命」について、一戸建て・マンション別に5年刻みで20〜80年以上で聞いたところ、「30年以下」は一戸建てが23.1％、マンションは19.1％、全体では19.2％となった。これに対し「31〜50年」は、一戸建て52.5％、マンション45.3％、全体では44.6％と半数近くを占め、「51年以上」と考える人も一戸建て24.6％、マンション35.5％、全体では35.3％と、「30年以下」との回答より大幅に多いという結果となった。
　また、「30年以上住んだ家をどうしたいか」の問いには、62.6％が「リフォームや修繕などをしながらも大切に住み続けたい」と回答。二者択一で提示した「建て替え、住み替えなど、新しい家を購入したい」より多い結果となった。

　技術進歩などにより建物の長寿命化が実現しつつある中、同社では「近い将来、歌舞伎座のように日本の住宅も長寿命化し、欧米並みの『中古住宅を中心とした住文化』の発展が期待される」と分析している。(R.E.portより引用)


よき伝統と進歩した技術で住宅の寿命がもっと伸びるといいですね。
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