ローコスト住宅〜ゆきだるまのお家

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こんにちは、つばさです。

昨年12月に土地の売買契約は済んでいたのですが
残金の支払い、所有権移転の手続きが昨日ありました。
　※手付金として、約1割は12月に支払済

これから土地を購入して、家を建てるという方向けに
全体の流れを簡単にご説明させていただきます。

◆一般的な流れ

�@土地を見つけて申し込む

�A売買契約を結ぶ日を決めて
　契約書の締結 ＆ 手付金を支払う
　※手付金は1割が相場

�B残金の支払い日を決める

�C残金の支払い ＆ 土地の所有権移転の
　手続きを行う

非常にざっくりと書かせていただきました。

土地の売買においても、色々な費用が発生します。
　・土地代金
　・仲介手数料　（仲介業者がいる場合）
　・手付金　（土地代の一部に充当）
　・契約書類に貼る収入印紙
　・土地の登記関連費用
　・土地の固定資産税

ローコストを目指して少しでも、
費用を抑えることが出来ないか考えていきます。

◆土地の費用
売主（or 仲介業者）と値段交渉するしかないです。
人気のある土地では厳しいですが
うまくいけば、削減できる額も大きいですね。

基本的に、価格交渉が入ることが前提で
売主も価格設定されていることが大多数ですので
全く交渉しないというのは損ですよ！！

ちなみに私の場合は、ハウスメーカーを通して
交渉はしてもらったのですが、売主が
価格を50万円下げた直後でしたので、残念ながら。。。

また、交渉のプロ「エージェント」と呼ばれる
不動産交渉専門の会社もあるようですね。

手付金として1割を、売買契約書の締結日に支払い
残金は後日、となることが一般的です。

◆仲介手数料
仲介業者経由で土地を購入する場合は、
仲介手数料が必要となります。

仲介手数料の相場は、
土地費用×3% + 6万円　という感じです。
500万の土地ですと、500×3% + 6万＝21万（税抜き）
となります。

この手数料の値引きは正直かなり厳しいと思います。

もし売主と直接やりとりをして購入できる場合は・・・
仲介手数料は、一切不要となりますが
売主が知り合いでない限りは、基本的に無理ですね

仲介手数料の支払いは
売買契約書の締結日と、残金支払い日にそれぞれ半分ずつ
支払うという場合もあるようですが

私の場合は、残金支払日（昨日）に一括で支払いでした。

◆土地の固定資産税
土地の評価額に対して、毎年発生する国の税金です。
毎年1月1日時点での土地所有者に対して、
4月に請求が来ます。

そのため、土地を購入した年の固定資産税は
売主側へ請求が届くことになります。（もしくは支払い済）

但し、土地を購入した日から所有者は変わりますので
固定資産税を、土地購入日によって
売主と買主で、日割り負担するのが一般的となっています。

固定資産税は国の税金で、値引きが出来ないのですが
『土地の残金支払日を、少しでも遅らせる』ことで
日割りの日数が減りますので、少しでも金額を減らすことが出来ます。

売買契約書に、必ず残金の支払い期日が書かれていますので
その期日を超えることは出来ませんので、ご注意ください。

◆土地登記関連の費用
今回のポイントは、こちらになります！

土地購入の場合、土地の名義を
「売主：Aさん」　→　「買主：Bさん」へ変更しなければならず
法務局へ必要書類を提出する必要があります。

一般的には、司法書士と呼ばれるプロの方が
代理で、書類を用意して提出してくれるのですが
『司法書士への報酬』が発生いたします。

全国相場としては

今回、該当するのは「土地所有権移転（売買）」で
4万ちょっとの様子。

この登記を、もし自分で出来れば・・・
司法書士への報酬は発生しなくて済みます。

詳しい内容は、
『自分で登記.com』　（http://www.jibundetouki.com/）
にて紹介されていますので、興味ある方は覗いてみて下さい。

ローコスト実現に向けて、少しでもコストカットをしたい為
私も、自分で登記しようと
必要書類を用意して、念のため法務局へも確認して・・・


と準備をしていたのですが、最終的には
司法書士を利用することになりました。
タイトル通り、自分で出来ずゴメンナサイ・・・(>_<)

一番理由としては、土地の仲介業者が
「自分での登記を嫌がっていた」ことになります。
以前に、自分で登記しようとされた方が
同じように居たようなのですが、その時にうまく手続き出来ず
時間が掛かってしまい、売主に迷惑が掛かってしまったとの事。

そうは言っても、他の人は他の人なので
『自分でやらせて下さい！』と強引に押し通すことも
出来たのですが

売主が、現在は関東に住んでるようで
手続きに必要な委任状などの書類入手も大変なことや
やり取りは、全て仲介業者を通さなきゃいけないことから
手続きを円滑に進めるためにも、今回は自分での登記を諦めました。

費用削減も、かなり大事なのですが
万が一、土地を購入させてもらえないとなると大問題ですので。。。

その代り！！
建物が完成した後の登記は、自分でやらせて下さい！
と、藤城建設さんには伝えてあります。

・建物表題登記
・（建物）保存登記
・住所変更登記

全部合わせると、10万以上は削減できる筈。。。
まだまだ先のお話ですけどね(-_-;)

そして昨日・・・土地の残金支払いに行ってきました。

手続場所の指定は、A銀行

あれ・・・そこの銀行口座もってないけど大丈夫かな？
と場所の連絡が来た時から、若干の不安があったのですが
指定時間の15分前に、A銀行へ到着。

「三井のリハウス」・「仲介業者」・「司法書士」
それぞれの担当者が到着した時点で、恐る恐る・・・

B銀行の通帳を出して
「A銀行の口座もってないですが、大丈夫でしょうか？」
と、聞いてみたところ

『あ、それダメですね・・・』と
全員からご指摘が。。。

「B銀行で現金出してきましょうか？」
と聞いてみたのですが、現金を持ち歩くのは危険なため
結局、全員でB銀行へ移動することになりました。

B銀行での手続きも色々あってトラブル続きだったのですが・・・
最終的には、1時間程で無事にお金のやり取りは全て終了。

ふぅ・・・私には大金だったので
全てが無事終わるまで、かなり緊張でした。。

後は当日中に、司法書士の方が法務局へ行って
書面の提出を行い、後日証明書を発行してくれるそうです。

ちなみに、司法書士への報酬は、前述の全国相場と
ほぼ同程度の金額でした。
　※その他に交通費や日当？も発生していましたけどね

結果的にですが、土地売買には相手もいることですので
司法書士を使って良かったかなと思います。
何かトラブルがあったときも、すぐに対処してくれますので。。

もし自分でチャレンジする！という方がいましたら
ぜひ頑張ってみてください。
やってみた感想なども教えていただけると嬉しいです♪

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