まるもふ日記

どうもまるもふ日記です！

収納スペースにお困りの方へ！

前回の記事は読んでいただけましたか？

【不動産】最近流行っている！？二世帯住宅とは？

まだの方は、ぜひそちらを先に読んでください！

そして、今回も引き続き不動産関連記事です！

できることなら大きい家に住みたい。

そう思っている方も多いのではないでしょうか？

誰しもが大きな家で、ゆったりとした暮らしをしたいと思うことでしょう。

それでは、何が家の大きさを決めているのでしょうか？

意外と知られていない事実があります。家を建てる土地によって大きさが決まっているんです。




＜土地によって建てられる家の大きさが決まっている＞

そもそも家を建てる時、決まった容積率を上回って建ててはいけないということになっています。

容積率というのは、敷地面積に対する建築延べ床面積の割合のことです。

それに対して、建蔽率というものがあります。

建蔽率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。

建築面積とは、建物を上から見て、投影される床面積のことを言います。

容積率は50％〜1300％の範囲で制限が定められ、建蔽率は30％〜80％の範囲で制限が定められている。

容積率と建蔽率はセットで表され、土地によって制限が違うので、

その制限によって建てられる家の大きさが変わってきます。




＜大きな家を建てるなら容積率緩和を利用する＞

同じ土地敷地面積でもどうしても建物の広さが欲しい場合、容積率を増やすことはできません。

この場合、容積率を緩和することを考えます。

では、どのようにして緩和すれば良いのでしょうか？

例えば、このような物件があります。

「敷地面積が100平方メートルで容積率が80％の地域にもかかわらず、

建築延べ床面積が120平方メートル近くある。」

一見、この物件は容積率を大幅に超えている違反物件のように感じるかもしれません。

ですが、実はこの物件は全く違法ではありません。

この物件は容積率緩和によって、建築延べ床面積を増やしています。

それでは、建蔽率も緩和することはできるのでしょうか？

結論から言うと、緩和することはできます。

しかし、特例での緩和ですので、誰しもが緩和できるわけではありません。

容積率を緩和する方法とは、地下室を建設するということです。

地下室のある住宅は、一定の上限に容積率の緩和を受けることができます。

また、法で定められている地下に該当すれば、半地下でも容積率を緩和することができます。

地下の容積率緩和を受けるためには、その地下部分が次の３つの条件を満たすことが必要となります。

1.地階であること

2.地盤面から地階の天井が1メートル以下であること

3.住宅の用途に供されていること

これらを満たしている場合、容積率緩和を受けることができます。

また、駐車場を利用することでも容積率を緩和することができます。

自動車車庫や自転車置き場等は建築物の各階の床面積の合計の5分の1までは

容積率の計算上で建築延べ床面積に参入されないため、容積率を緩和することができます。




＜地下室を作るメリット＞

容積率を緩和する方法として、地下室を作るという方法をあげましたが、他にメリットはあるのでしょうか？

一つ目のメリットとしては、通常の基礎に比べ、地盤面よりもさらに深くに基礎を作るので、

耐震性がアップします。

また、地下室は遮音材や断熱材の役割があります。

そのため、外の騒音が聞こえにくい、地下室で出す音が外に漏れにくい、外気温の影響を受けいため、

地熱の変化が少ない。

それにより、夏は涼しく、冬は暖かく過ごすことができます。

地下室を寝室にすることで、雨や風の音も聞こえなくなるので、よく寝ることもできます。

また、土は、遮音性、吸音性に優れているので、外に音が漏れにくいため、

楽器を弾いたり、大きな音、声を出しても迷惑になりません。

また、大迫力のホームシアターにすることもできます。

そして、なんといっても土地の有効利用ができます。

地下室を利用することによって、一般的に今までの1.5倍近くの空間を確保することができます。

そのため、限られた敷地の中で、より豊かな空間を作ることもできます。




＜地下室を作るデメリット＞

容積率を緩和することができ、さらに地下室だからこそのメリットもありますが、

地下室を作りことにはいくつかのデメリットもあります。

地下室を作りたい場合は、メリットよりもデメリットをよく知っておくことが大切になります。

一つは、工期が通常の施工と比べ、1~2カ月程度長くなる。

地下室を作るためには、土を掘り、隣地の土の壁が崩れないように処理をします。

また、コンクリートを流し込み、乾くのを待つ時間も必要です。

そのため、通常の施工に比べて、施工の技術や近隣への配慮が必要になるので、

工期が1~2カ月程度長くなります。

また、地下室を作るためには、コンクリートなどの材料費が多く、掘り出した土の処分費などもかかるため、

地上の建築部分よりも費用がかかります。

費用は、建築会社によって幅があります。

地下室の施工は、建築会社によっては施工を中小のゼネコン等に外注します。

そのため、通常の建築に比べ、コストが割高になり、

地下室部分の坪単価が100万~200万円程度になることもあります。

自社で地下室の設計・施工を行うノウハウと実績がある建築会社の場合は、

坪単価の目安は50万~70万円程度です。

これに、内装や防音などの工事費がプラスされます。

地下室を作りことで住宅の価格がいくらになるかは、

建築の依頼先と地下室の用途や土地の条件によって違います。

また、地下室のある家は、同じ床面積の一般的な家に比べて割高になります。

しかし、土地の値段が高いエリアは、広い土地を買って床面積を広げるより、

狭い土地に地下室を設けた方がコストを抑えられることもあります。

また、狭小地に建てる家で、特に二世帯住宅や同居を考えている場合は、

後悔しないためにも新築時に地下室のご検討をすることをおすすめします。

リフォームで地下室を作り、床面積を広げて二世帯住宅にすることも技術的には可能ですが、

基礎を壊して土を掘るという手間やコストを考えると現実的ではありません。

むしろ、建て替えた方が安くつく場合もあります。

また、一番地下室を作る上で気をつけるべきことは、カビです。

地下室で心配なのは、湿気です。

ジメジメしてカビが発生すると、部屋としても、収納部屋としても使えなくなってしまいます。

湿気は下の階に溜まりやすいので、常に強制的に換気を行い、空気を循環させることが大切です。

義務付けられている24時間換気システムの導入は当然ですが、

ドライエリアを設けることで防湿や通風、採光の効果があります。

ドライエリアを設けることで、窓のある空間ができ、万が一の時の非常通路としても使えます。

また、土地によっては、地下室を作れないこともあります。

地面を掘ると地下水が湧いて施工や建物に影響するエリアでは、地下室の施工を断られる場合があります。

道路の拡張や新しく道路を作る計画がある土地では地下室や鉄筋コンクリート造の建物の建築は制限されているため、

地下室を作ることはできません。

また、これら以外にもゲリラ豪雨には注意が必要です。

地球温暖化の影響で、今まで台風で床下浸水をしなかったような場所まで水が浸かることがあります。

地下室を作る際には、必ず市区町村のハザードマップを確認し、浸水予想水位の確認が必要です。

同じ土地の大きさでも、容積率を緩和することでより大きな家を建てることができます。

メリット、デメリットともにある地下室ですが、デメリットも対策することでより有効な使い方があると思います。

今回紹介したこと以外でも、地下室の利用方法はたくさんあると思いますので、

少しでも家を大きくしたい方、地下室を設けて容積率を緩和したい方は是非一度考えてみてください。

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それでは、最後まで閲覧ありがとうございました！

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